[分享] 房屋及人口數據心得 (第2頁)

CJPeng188
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11樓

2009-05-19 13:30

pttsto wrote:
http://0rz...(恕刪)

樓主很用心的分析到小弟沒想到沒注意到的地方,
不過還是提了三點給大家參考參考,

1. 統計基礎建立於全國性統計數字, 很難確實反應區域差異, 尤其是城鄉差異的拉大...
2. 房屋建造成本與土地成本並不等於合理房價, 房價合理於否其實也跟區域發展有很大的關係...
個人認為合理與否應該是相當主觀的意識結果...
3. 分析結論為進場時間建議, 個人認為相當不妥, 原因也在於統計基礎為全國數據, 很難讓住台北與住屏東的人同
時適用分析結果...

以我看了三年的房子, 進進出出不下百間案件, 房屋價差也從七八百萬到兩三千萬...的小小心得...
真的有居住需求的人, 其實任何時候都可以看房子, 任何時候都可以買房子...
有時後有錢不見得買的到喜歡的...
有時候便宜的也不見得不喜歡...
有時候進場時機到了也不見得有喜歡的案件好進場...
看房子... 需要花時間去試緣分...

現在房價絕對很貴
但是...
要找到一間可以同時滿足媽媽, 老婆, 小孩與自己的理想房子
能力範圍內... 我會盡力把它買下來...

離題是因為曾經我也花了很多時間在想是不是時候進場???
一路看一路找才赫然發現...
"家人"與"需求"才是問題的核心...
什麼是進場時機???
當出現符合理想條件(當然包括價格)的案件出現了...
那就是進場時機了...

ysc_kyy

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12樓

2009-05-19 13:34

pttsto wrote:
所以建商蓋房子換算成一坪只有兩萬七假設土地一坪四萬 (架設一棟華廈十二樓高)
如果只看土地建材總共造價 30.3k/p...(恕刪)

12層華廈2.7萬/坪蓋得起來？
4萬/坪的建地在哪裡？
房屋含土地成本才3.03萬/坪？
如果這些都是真的，那一坪賣6萬已經是暴利了.........

sirchen

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13樓

2009-05-19 13:41

樓主用的大概是平均數據, 這樣算出來一建坪總成本六萬多,
這樣不誇張啊, 中南部一些鄉鎮的新屋一坪開價8~9萬
高雄市週邊地區新屋一坪開價10萬
房價都還算合理

tommycheng

tommycheng
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14樓

2009-05-19 13:45

之前的新聞
「…尚華大樓重建前為地上12樓、地下一樓，一共有52戶，坪數從31坪到50坪都有；重建後將成為地上15樓、地下五樓的SRC鋼骨大樓。一銀表示，改建總經費8.4億元，相當於一坪20萬元的建築成本；改建後價值高達34億元，大約每坪100萬元。…」

建築成本和地點應該比較無關(建材有差那麼多嗎？)，透天、公寓、大樓的建築成本一樣嗎？地下室挖兩層和挖五層成本也一樣嗎？

CryRiver

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15樓

2009-05-19 14:45

看一下最近的建商財報
其實房市真的有被救起來
應該是第一波自住換屋潮撐起房市
價格也大概有2~3成議價空間
由於換屋都是新房子建商直接降價
所以承接的比較好
舊房子都開高點的價格給你殺
但是換屋比較不會買舊房
所以沒有新房子好賣

我自己也在看房子
台北現在要買40萬/P真的不太容易了
新板買40以下以後一定會賺
但是多久就不知道
還得忍受那邊大型工地的生活
而且那邊不是很好的住宅區

我看了一陣子房子
發現在台北市有自有住宅的人
要換屋真的很容易
2000萬賣掉20~25年房子
然後自備500萬貸款500萬
就可以換成3000萬新房
以後台北市會變成台北市人專門住的地方
外來客不大容易進台北
但是缺點也是老住戶都不願意更新
所以我看的心得就是
台北市是買資產不是買住家
未來會有越來越多人
資產在台北市
但是住在台北郊區或台北縣

我大概看了大安信義中正新板內湖
目前是比較喜歡內湖
也許交通不方便可能會淹水
但是內科有很多就業機會
而且交通到市區不方便但是去上班方便又有景觀真的是太好了
因為那表示房地產要炒不太容易只能炒某個小區域
房價漲不起來對小市民自住才是最好的
很多人都認為住家漲價是好的
殊不知你漲別人也漲
你想般去更精華的都會區
人家只會漲得比你更多

不過也贊同原PO的觀點
明年才會是低點
但是如果想買房子
差不多今年就要開始看了

SORRY STYLE

taiwan2008

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16樓

2009-05-19 15:42

成本和售價本就差很多

一台國產車成本只有 30萬不到
你信嗎你座車的假皮椅一台車才百元多差點偷工減料偷薄點可以省幾百下來這是朋友說的
所以沒看到有些小車連後雨刷都偷 , 跟本沒多少錢
有人說一台車賣 60萬確偷幾百元東西
但是對幾萬車成本價來說偷一個是一個 . 因為成本本來就不高
但是車廠還有其他成本 ..如廣告備料開模還有大頭的高薪 ..

房地產一坪建平 4~6萬是很正常的 , 但是建商養地要花多少錢 ?? 花錢給媒體還有找明星廣告
如果你說建商是暴利那也沒錯 ..和眼鏡行一樣 , 以前 nike 去印尼工廠時壓榨當地勞工卻肯花上億找籃球明星
這就是企業
所以建商很多家 ..因為太好賺越來越多人知道 ,可以買地借錢, 錢不夠就找關係或是把地重劃
改成可以高價使用或是蓋豪宅 , 幫忙的 "人" 大家都可以分到好處
至於買不起那是一般人的問題

還有些建商會有一案建商 , 推不同風格如果成功那就 ok , 如同 toyota 可以弄出 lexus , 建商也可以如此
蓋不同類房地產 , 成功就活下來失敗就切斷關係 .
或是分出自公司去蓋 , 蓋完如果不ok 母公司也不管
但是這行業就是如此
加上房地產資訊不夠清楚還有人會去炒作 ..

如果今天國產車也有人可以來幫忙炒做 , 國產車可以投資增值那該多好 ..
我相信車商也是會很快樂的

布雷爾

布雷爾
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17樓

2009-05-19 16:13

先為版主的認真拍拍手~~~

小弟剛好有認識在房仲業的，加上偶爾在看房子、兩年後想換屋，所以對市場波動有一定的 sense。

對版主的預測都很贊同，在房仲那邊，四月跟三月的成交量其實差沒多少，但是五月有明顯下來 "一點" ...也只有一點...

所以這波反彈（如同股市，小弟視為反彈）要下去也沒那麼快，剛好是版主預測的時間也說不定。

是說有點不同意的是，就如同股市一樣，政府為了數據去接刀子的動作太不高明了，之前大家的勞保帳戶都因為救股市而被扣錢，就如同現在拿人民的納稅錢去救房市一樣，一昧的救數據、拖時間，只會造成經濟面的損失與財政惡化。

標普報告說台灣財政惡化、赤字增加，抵銷了兩岸經貿的努力，這方面的確做的不好。

而且現在一堆人看到利率低、優惠房貸就進去買房子，現在的貸款在後續幾年的加碼可高勒，等景氣復甦、利率回升時，萬一就業率及薪水還沒那麼快回來，這些房貸族可苦了。

locomo

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18樓

2009-05-19 16:39

樓主,跟你說一點

營建署的造價資料
跟
建築工會的建物造價

通常是為了計算千分之一的規費
將地區/構造別(RC,鋼骨)/樓層數區分幾種單位
以總面積去乘單位價換算出來的價錢

EX 台中市/5F以下RC/每m2以6200計

--> 100m2土地(30坪),建蔽60容積240,蓋滿滿
--> 240m2 x 6200 =1,488,000. (148.8萬的工程造價)
規費收1488

但是這樣的工程造價跟實際蓋的建商成本是有落差

RC造價依地區/高度/數量會有不同的成本

雖然聽我爸說他做的工地,主任聊到14~16層RC大樓毛坏屋
差不多55000~65000
但實際能多少我就不確認了
不過不可能是依市府的6200元/m2 (相當於 20495元/坪)

PS: 1平方公尺(m2) = 0.3025坪

以上

milstein

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19樓

2009-05-19 18:11

這篇文章在ptt已經po過一次了，我也回過，在這裡也剛好加入討論。

1.供給面
首先是關於「供給面變少，因而支撐住房價」的部份，我認為只用核發牌照數來推論價格是有問題的。核發牌照數代表著是新成屋投入市場，但是供給的總量你必須包含這幾年來建商拼命蓋的新成屋，
我認為這幾年來的新成屋仍然是供給量過剩的。

但是需求面則因為政府的低利政策而被逼出來，因而暫時支撐住了房價。但是目前看到然有許多三五年的中古屋在拋售，也就是說短期內，「新的」供給面是減少，又是不是支撐著住房價，其實我也不知道。但是至少我知道的是，只用核發牌照數來推論「供給量少因而房價被支撐」是不足夠的。

2.由住宅增加量來說明，住宅增加量其實就是原po的核發使用執照數減掉拆除執照數而來。看到的就是97, 98年減少的趨勢，而戶數增加量的趨勢，則可以間接去推估需求面是否有出來，97年說明了的確如此，但是98年就看看數據如何了。因此，我不排除原文說「房價可能被支撐住」的可能，我反對的是「僅僅藉由核發牌照數」來推論供給面不足，進而得出價格有所支撐之立論。因為所謂中古屋，其實也不過是這兩三年建商蓋剩的而已。

如果能夠加上成交價資訊的話，或許就更能幫助推論景氣了。

2.價格的部份

價格由供需決定，不是由成本決定。

聽起來很刺耳，但是這是事實。

有人認為所有財貨都應該用成本來定價，多出的價格就被認為是剝削勞工，圖利資本家，那個人叫做馬克思，至少就目前的歷史來看，他的主張並不正確，他想推行的政治組織也失敗了。因此，原po的資訊告訴了我們「成本」是多少，但這個數字對實際價格是多少，可以說關係很小，甚至沒有。

3.法拍屋
我有觀察法拍屋的數量，從去年以來只有微幅上升而已，顯然是低利政策奏效，銀行也不希望提列呆帳，
因此當然希望你繼續繳貸款，讓你展延，為什麼？政府的政策提供了誘因。

這是好政策嗎？

值得討論。

我個人的看法是：「X！幹麻拿我們的納稅錢去救他們？」

WonderDragon

WonderDragon
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231分

20樓

2009-05-19 18:49

我們家大安區地上八樓地下挖三層，

粗估一坪建築費用16萬。 orz