A*Man wrote:
主要還是看租金投報率
有些老房子貸款成數不高
但總價夠低投報率夠高也是可以持有
我基本上租金/總成本低於3%的都會選擇賣出
只留下租金報酬率高的
其實有一點之前沒講的
就是為什麼要專找高租金投報率的物件
因為高投報率代表的是它的價格被低估
假設市場上的租金投報率合理值為3%
那我找到6%的投報率就是被低估的物件
未來是很有機會回歸租金投報率的合理值3%
那也就是說,要嘛這間的租金收入減少
要嘛這間房價漲到合理值(租金/3%=合理房價)
這個觀念正確，幫你做個補充
還要注意以下5點
1.租金的臨界點
租屋族、公司、店家，都有一個可承受的租金臨界點，跟他們收入有關，不同縣市與差異
有些案子雖然報酬率低，主要是因為它的租金超過了臨界點，但他的房價不見得會下修
2.附加價值的影響
同樣坪數、格局的套房，空屋租5000元，裝潢美輪美奐附高檔家電租10000元
一個投報率3%，一個6%，也非真實投報率，6%的房屋價值不會抬高
3.坪效的影響
坪效空間差異影響的投報率差異，也無法牽動房價上修或下修
例如:30坪的三房租20000元，50坪的三房租22000元，投報率也是差很多的
4.空窗期的差異
有些不能只看投報率，不同的產品別，有不同的空窗期，投報率需折算空窗期
整層住家 空窗期 最低
套房 空窗期 中
辦公大樓 空窗期 高
店面 空窗期 最高
5.增值性的差異
一般普遍出現在新、舊屋的差異，新屋因為屋齡新，所以取得成本較舊屋高很多
自然投報率就低了，但是，房屋本身價值的增值性就高
2年的新屋 投報率3%
25年的舊屋 投報率5%
我會選3%的
