買房出租的報酬只有2%不到，慘。 (第18頁)

A*Man

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171樓

2019-02-22 1:20

sardine001 wrote:
富爸爸說要學會管理風險，學會投資，這就是來01投資理財版，房產版的目的。
我自己都從A大及很多不吝分享的大大那裡學到不少東西！

謝謝,是你唔甘嫌

我分享一下
就像大家都知道去澳門娛樂場其實是十賭九輸
大概就跟大家談論玩期貨會傾家蕩產一樣的道理...
而我從兩年前去澳門到現在
娛樂場送的免錢房間大概送二十幾晚有了
而賭到現在總結算竟然都還是贏的...
其實也沒想要贏(不過不喜歡輸的感覺就是了)
只是出國散心小賭放鬆心情而已
主要是享受中大條的感覺

這次中50*8=400倍

其實做任何投機都應該要精算過風險報酬比
不見得別人眼中會失敗的你就會失敗

不過在賭場贏的那爽度真的不一樣
做期貨賺的錢是養家用的
中那個真的有額外賺到的感覺
中的當下就被我老婆要了一個包

後來回台灣又要再一個

達克瓦

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172樓

2019-02-22 10:50

A*Man wrote:
結果他老人家就是不懂啊
還跟我說,那你就買一些金條存起來吧
我....唉...

你媽講的要聽，老人家有他對的道理
很多人不管股票、地產、現金有多少
家裡一定有2大袋金條
不要買金磚、要大約5兩金條(才能換資源)
這是避險用的

再有錢，沒有金條，遇到戰爭、天災，隔天就變窮光蛋了

許尼爾

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173樓

2019-02-22 12:28

terrybog wrote:
台灣房市向下這是老大們一致的認為了，當然如果要看新聞表面那麼這是絕對不會說出來的話
另外都更條例就是政府給老大們的投名狀了，未來方向在那也已經說了。
我記得以前有個小惡魔大，我想他應該也是早就去布局了
風險控管是必須的，但是貸款買屋尤其自住的要貸好貸滿嗎？我一直都是建議頭款準備50%以上再來考慮買房，薪資的1/4來支付即可。
保守嗎？一點也不！與其相信政府的年金，不如自己來準備。

房市向下不代表就沒有適合的物件
大盤下跌不就都沒人成交了?

自住者如你建議很中肯

但如果是置產投資,配合自己可控管的風險前提下,一定是想辦法活化資金運用.

A大有說,就算有甚麼意外,身上的現金有辦法全額還款

貸好貸滿消失的朋友當然就是沒有風險管控好,不管在股市或是期貨,成功者才會留下來.

小弟淺見

Ahoton

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174樓

2019-02-22 12:50

30年前可以現在也快可以了
30年後物價通膨更嚴重、人口越來越多，房價也只會越來越高

sardine001

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175樓

2019-02-22 15:44

A*Man wrote:
謝謝,是你唔甘嫌我...(恕刪)

A大有偏財運

我們家肯定沒有，但每年也是跟兒子上雲頂玩大家樂，60分鐘到就結束，然後去吃大餐跟看秀。

期貨有朋友玩分線，憑直覺買進賣出，跟打電動一樣，行情上下起伏大就很好賺，我完全不行
長線就是王醫師，有去聽過他演講，
他強調賺錢與否與技術無關，而是進場時間點決勝負，
頭部和底部型態比較重要，
最重要是停損，市場永遠是對的，不要跟市場爭辯。
也不適合我，我連開戶都沒有！

我前面說的學習不是期貨，而是你之前談到"本金投報率"的算法，檢視已經買的4間房子，有的竟然比定存還少

有的是不錯，雖然沒有8%，只要高過定存就算合格。

努力不一定會成功，不努力肯定沒有機會！

A*Man

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176樓

2019-02-22 16:46

sardine001 wrote:
我前面說的學習不是期貨，而是你之前談到"本金投報率"的算法，檢視已經買的4間房子，有的竟然比定存還少吃驚
有的是不錯，雖然沒有8%，只要高過定存就算合格。

主要還是看租金投報率
有些老房子貸款成數不高
但總價夠低投報率夠高也是可以持有
我基本上租金/總成本低於3%的都會選擇賣出
只留下租金報酬率高的
其實有一點之前沒講的
就是為什麼要專找高租金投報率的物件
因為高投報率代表的是它的價格被低估
假設市場上的租金投報率合理值為3%
那我找到6%的投報率就是被低估的物件
未來是很有機會回歸租金投報率的合理值3%
那也就是說,要嘛這間的租金收入減少
要嘛這間房價漲到合理值(租金/3%=合理房價)
這很像一種古物鑑定商的概念
當你確信眼前的古物價值被低估的時候
就選擇低價買進持有
直到未來某一天等到一位識貨的買家
就用合理價賣出
然後去賺去這中間所謂的超額利潤
其實中間這段時間這件古物的價錢並不是上漲
而是因為這古物在當時的價格被低估
後來回歸合理價而已

我做個簡略的假設
假設我買一間老辦公室940萬,
外加仲介費契稅重新裝潢費共60萬
實際總購屋成本為1000萬
而實際承租租金一年可收60萬
那就是租金報酬6%
倘若未來承租人為好租客一直續租
而租金都無變動的情況
可能若干年後我願意賣出的價格是租金報酬率降為3%時
也就是房價漲到2000萬的時候(60萬/3%=2000萬)
當然這中間要看利率跟租金的變化
上面只是做簡單假設而已
倘若未來一年租金收入從60萬降到30萬
那就是30萬/3%=1000萬
那這時候我就會選擇1000萬賣出

從這裡去每年檢視就能做出該留還是該賣
房地產真的比期貨簡單很多...
所以我才會撥一部分的收入去當包租公

icchenk

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177樓

2019-02-22 17:01

零和遊戲=聰明的賺笨蛋的錢
房地產=只有運氣好的賺錢
哈哈

A*Man wrote:
房地產真的比期貨簡單很多...
所以我才會撥一部分的收入去當包租公
(恕刪)

Yiaaaaaa

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178樓

2019-02-23 0:47

A*Man wrote:
房地產真的比期貨簡單很多...

不過期貨存活下來的獲利者的進帳速度也快很多吧

出租真的賺挺慢的, 我的屋件的出租報酬率我想跟大多數人比起來應該算高的, 我的屋件裡面現金值報酬率的算法. 最低的9.2%, 最高的 13.15%, 大多是 10-11%上下, 因為資金缺乏所以都是貸款, 所以貸款報酬率為最低的16.55% 最高的24.3%, (報酬率沒有把本金算進去收入, 畢竟是資產增加, 不是我的現金收入, 持續繳納的本金就當存退休金吧)

但是即便如此, 我最高的那一筆(24.3%)也要4年左右才能回收成本, 更不用說 16.55的這種要六年....六年小孩都可以小學畢業了....比較起來股票期貨甚至合夥生意之類的報酬率真的高很多, 也快很多 (純討論進帳速度, 風險跟難度沒包含在內)

說真的, 如果我有能力在期貨賺錢, 我可能不會碰房地產