tany3472 wrote:
哇！登大，這段講的實在太好了，
原來結婚率降低，可以大幅提高租屋率，
一整個腦洞大開，受益良多。
過獎嚕！這只是國小的數學【雞兔問題】，不管有幾隻腳，都是算在同一籠子裡面。
所以新生兒的多寡跟租屋市場沒關係，再多的新生兒也是跟爸媽住，不會另外再租房子。
登卡普 wrote:
不要鑽牛角尖一直把問(恕刪)
哈！哈！
真要認真談這話題，可以就兩個方面來談：
1.少子化：如果有去觀察就可以知道，這些年來由於多元價值勝過傳統價值，很多已達甚至已過結婚年齡的男女，不再視結婚，不再視生子為人生必經之路。
2.死亡人數：這幾年死亡人數，一年比一年高，今年已超過出生人口，這代表的意義是什麼？
那就是由繼承獲得房子的數量，已慢慢增加，目前已達半數（未來可能超過）因結婚生子，買房的剛性需求。
再加上，老屋使用年限超乎預期，新屋持續的蓋，交通建設持續進行，新的重劃區也持續開發，你想，幾年後的可住房子是會過多？還是過少？
當然都會區，尤其是蛋黃區的房子，一定是搶手、不足，但因交通建設，市區的範圍是不斷的在擴大，所以可替代性會增加。
MICHAELCUB81 wrote:
哈！哈！
真要認真談這話題，可以就兩個方面來談：
1.少子化：如果有去觀察就可以知道，這些年來由於多元價值勝過傳統價值，很多已達甚至已過結婚年齡的男女，不再視結婚，不再視生子為人生必經之路。
2.死亡人數：這幾年死亡人數，一年比一年高，今年已超過出生人口，這代表的意義是什麼？
那就是由繼承獲得房子的數量，已慢慢增加，目前已達半數，未來可能超過因結婚生子，買房的剛性需求。
再加上，老屋使用年限超乎預期，新屋持續的蓋，交通建設持續進行，新的重劃區也持續開發，你想，幾年後的可住房子是過多？還是過少？
你設定這兩個方面 → 少子化 與 死亡人數 ，太過於模糊不清，容易陷入鑽牛角尖而無解。
我稍做一下整理也是兩個方面：1.戶籍人口，2.流動人口，如此區分比較能接近實際需求。
1.戶籍人口【雞兔問題】：也可以用一個蘿蔔一個坑來形容，但是首先要把採樣的對象雙腳上鎖，讓他不能自行移動，否則樣本的數據就會不準，數據不準就等於採樣無效了。
2.流動人口【水流問題】：這是最接近現實需求的數據，民生四大必需品食、衣、住、行，最重要的就是吃，而要滿足吃的條件就先要有工作，因此工作機會便成為食、衣、住、行先決條件，觀察六都的工作機會，全台灣都在漂，唯有台北市一枝獨秀爆增百萬大軍。
房子可以繼承沒錯，老房子可以拉皮整修也對，重點是地點要在都會區才有人愛住，會有人愛住的才可以叫做房子，沒人愛住的叫做廢墟，偏遠地區的房子就是叫做廢墟，廢墟就只是在這場人口大洗牌中，燃燒自己照亮都會區的祭品而已。
PS：重點是居住地方的工作機會，不是房子的繼承，也不是房子的新舊！明白？！
↓
登卡普 wrote:
你設定的這兩個方面 (恕刪)
聽說科匹的房子目前市值約六千萬（有報導幾年前，行情好時，樓上樓下鄰居曾交易至近九千萬，這幾年已無此行情）。
有六千萬的人會買嗎？
當然有些人會買，有些人不會買。
看漲時，有投資客會買，有自住需求的，有人也會買。
以上兩者，甚至在需貸幾千萬元情況下，都還有人會買（科匹就是）。
但當看壞未來時，會買的人就少很多了，連買的起的，也未必會買，有自住需求的，也可能會選擇價錢只要一半，甚至不用一半的新北，這就是有Peng大說的“房產攻略，信心才是一切”.
另外就是繼承，死亡人口中，台北市可不會少，算算看，未來每一年，台北市的老人會有多少人死亡？會騰出多少房子？
再來是替代性，現在交通建設，及因此而生的重劃區，就是讓替代性增加！
未來幾年，雙北人口不太會少多少，但新屋也持續再增加！桃園也是！
有居住功能的房子或
有利用價值的土地，當然不會毫無價值，但當沒那麼缺時，或認為沒那麼缺時，就不有那麼多的人，花大錢去搶！再搭配現實面，這是台灣過去幾十年，從未出現過的狀態！
今年1-2月就直接少4800人，很多鄉鎮總人口都還不到5000人
用點大腦去想都知道影響已經開始擴大
再配合上這次疫情跟今天的台股大斷頭，房市主跌段恐怕要拉開序幕了
其實我並不是絕對的死空頭，信不信由你，這波絕對是主跌段，別太早進場，把錢當命
當然你可以獨排眾議繼續看多，反正錢是你的不是我的
盯好法院法拍屋數量跟不行的建商倒閉新聞就對了，讓子彈繼續飛一下
內政部統計，早在2007年，全台368個鄉鎮中就有118鄉鎮進入自然人口負成長；2018年「生不如死」鄉鎮高達241個，占比達65％。其中，台東縣長濱鄉為過去12年間全台最「生不如死」的鄉鎮。計算方式為取2007～2018年間全台各鄉鎮的自然人口成長率平均。（註：扣除高雄市甲仙區，因2009年莫拉克風災意外）
台灣人口減少，正失速墜落中。國發會推估，2050年人口恐將跌破2000萬。野村綜合研究所副總經理陳志仁推估，屆時，台南左鎮區、新北平溪區、高雄田寮區、高雄甲仙區等偏鄉人口將驟減50％以上，恐面臨滅村危機。
悲觀的是，台灣人口消失的危機，恐難逆轉，執政團隊是否已做好準備？
衝擊一，少子化將衝擊教育！
過去廣設的大學，首當其衝。教育部推估，109學年度，大一新生數預計將比108學年再少2.4萬名新生，若將缺口全數集中在後端學校，恐有40所大學招不到任何新生。
若放眼未來十年，大學新生數更預估將一路從24萬，陡降至16萬人。而這30％的學生缺口，該如何填補？空蕩的大學校園，又該如何轉型？
衝擊二，勞動力將愈來愈缺！
戰後嬰兒潮陸續退休，加上出生人數持續下降的雙重擠壓下，人力市場將大失血。根據勞動部統計，台灣工作人口正以每年平均減少18萬人的速度，一路下探。
國發會預估，2020年初，我國還有72％的工作人口；但到了2060年時，全台工作人口將僅剩下50％，當中，還有約1／4的人口，年齡是介於55至64歲之間，到時台灣勞動市場之艱困，不言而喻。
衝擊三，新貧戶湧現！
高齡社會下，獨居老人和退休族比例遽增，而這些族群恰恰也是「貧窮」的高危險群。
根據薛承泰的研究指出，台灣過去的整體貧民率介於5～7％之間，但老人貧民率卻相對高出許多，約介於13.8～17.4％之間，等於比整體貧民率高上約2.5倍。
衝擊四，出現財政黑洞！
隨著醫療技術進步，台灣人口平均壽命延長，退休人口激增下，年金保險恐成財政黑洞。
2014年小英政府上任以來，雖然成立國家年金改革委員會，卻僅調降軍公教的所得替代率。薛承泰指出，照當前支出的速度，35歲以下的軍公教人員，仍會在28年後面臨退撫基金破產。
如何在不挑起世代對立的情況下，溫和改革，是執政團隊要面對的嚴峻挑戰。
衝擊五，長照支出大增！
衛福部推估，2026年我國老年人口比例將超過20％，迎來「超高齡社會」，平均每三個壯年人口，就要扶養一名老人。
國發會更預估，2025年，全台將有半數家庭出現長照需求。屆時龐大支出的財源從哪來？服務據點夠不夠？長照人力又該從何而來？
薛承泰更一針見血地說，人口變遷趨勢下，「高教危機」「勞力短缺」「貧富不均」「長期照顧」與「年金改革」將成「無法迴避的五大挑戰」。
67偏鄉，已深陷「生不如死」的流沙
此外，「生不如死」也加劇城鄉落差。陳志仁指出，地處偏遠加上經濟弱勢，鄉鎮年輕人出走，造成人口密度降低；政府更不願意投入建設，形成惡性循環。這些經濟弱勢偏鄉，往往也是最「生不如死」的鄉鎮，例如台東長濱、玉里、成功；或是位處深山的田寮、甲仙、左鎮。上述鄉鎮人口密度都低於全國平均1／5，符合國發會對偏鄉的定義，依此標準，台灣還有67個鄉鎮，恐陷「生不如死」流沙中。
「靠自己不行、靠政府也不行，這才是真的『生不如死』，」陳志仁強調，再不改變，台灣城鄉差距將持續擴大。2050年，這67鄉鎮總人口數將銳減至不到50萬人，可怕的是，這67個鄉鎮占台灣面積58％，意即，台灣將有一半國土變鬼城。
若政府不改變現有的治理模式，如今長濱、左鎮、平溪所面臨的困境，將持續在台灣另外的60個鄉鎮發生。
MICHAELCUB81 wrote:
但當看壞未來時，會買的人就少很多了，連買的起的，也未必會買，有自住需求的，也可能會選擇價錢只要一半，甚至不用一半的新北，這就是有Peng大說的“房產攻略，信心才是一切”.
另外就是繼承，死亡人口中，台北市可不會少，算算看，未來每一年，台北市的老人會有多少人死亡？會騰出多少房子？
再來是替代性，現在交通建設，及因此而生的重劃區，就是讓替代性增加！
未來幾年，雙北人口不太會少多少，但新屋也持續再增加！桃園也是！
你說的這些跟實際的需求完全扯不上關係，首先購買能力跟需求就已經是兩回事，沒有錢有
需求有啥用？最好笑的就是繼承，非親非故的想要繼承啥？阿狗死了換阿貓的小孩繼承嗎？
要繼承也是所有權人的後代子孫在繼承，騰出來的房子關魯蛇什麼事？再來交通建設也很搞
笑，要形成完整的交通路線及一個機能充足的重劃區，少說要30年以上你知不知道？
不過話說回來，買不起都會區當然是被洗到外圍去啊！全都擠進來是想變成【貧民窟】哩？
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