略談德國房市之跪求不要再轉崇洋文啦！(已補充)

herblee wrote:

在德國要買房子出租來獲利? , 請注意有一整套綿密的法規
1.你買了不住,囤房, 非自用住宅要繳物業稅
以台北市平均房價2053萬, 以柏林的稅率
是要每年繳58萬2千元
是會有每年50萬的物業稅(台灣房屋稅只有1/10不到), 增加持有成本,投資報酬要考慮稅金!
2.空屋廢棄太久不住之後, 政府可以依法幫你出租出去(租金是依據公訂的”租金指數), 或依法賣掉
3.必須長期持有, 未滿10年就賣出, 請繳25％的資本利得稅（abgeltungsteuer）,讓持有成本增加

買房子時
1.德國有獨立的"公正鑑價機構", 先鑑定出房價為多少,不是任由市場炒作

2.請先在銀行開一個存款帳戶, 先存入20%的購屋價金進去,外國人要存40%房屋價金, 不能向銀行搬錢出來炒房, 只繳息不繳本金,只賺差價

3.依法使用公證人（NOTAR）制度,貸款下來後, 房屋價金先進入公證帳戶（notaranderkonto）代管,一切查證完成後, 才轉交給賣方, 杜絕虛擬的買家, 左手賣右手炒房 。

4.德國完善的信貸制度,穩定了房價。 德國所有房貸都實行固定利率制，儲蓄房貸利率低於市場利率且固定不變，依法,銀行不能調漲。 商業貸款固定利率期限平均為11年半。
買第二間非自用住宅,沒有優惠房貸, 貸款成數降低,不能拿第一間貸款去炒第二戶 。

5.每次轉手, 請繳3.5-5％的物業轉讓稅（grunderwerbssteue的3.5-5％）;1.2-1.5％的公證費;
0.8-1.2％的登記費;1.5-3%的地產代理費，再加上19%的商品稅VAT。

對於租屋
德國地方政府都有"住房部門",,主管社會住宅, 也管控房屋仲介, 必要時也買進法拍房屋做為社會住宅,供中低收入,老人,殘疾人士居住提供更新舊屋樓，自力蓋房子或租屋資訊諮詢服務
它會提供,租屋補助金
住房補助是社會福利的一部份
您住德國, 應該也領過

各地方政府的住房部,會定出租金指數 ,並定期對外公佈
並對出租狀況監控, 租金是有屋頂,有上限的 ,房東不能隨便漲價
如果是瑞士或德國政府,保證你一定有房子可以住, 保證你的房東不能隨便漲價, 房租每次調漲不能超過10%, 租約至少2年。政府會定期公告租屋金行情表,所公告的金額一定是負擔的起的, 負擔超過月薪? 政府一定給你租屋津貼。房租超過公告租金20%,只是輕罪, 房東違法要被罰款。
當約定租金超過"租金指數"的50％ （在過去商業判例，經常以100％為"超高"的標準）。
租金明顯不相稱於出租人的利益。

收取昂貴的租金應予監禁3年或以罰鍰處罰，情節特別嚴重的，處分長達10年（§291 刑法典）。

在德國,生活必需品違反標示價格,被認為是在犯罪,例如餐廳門口不標示商品價格,旅館不標價格,或不依照標示的價格收費,都是違法的這在經濟犯罪法WiStrG 1954的§3 ，§4與配合的§16條文都有。
§ 3 Verstöße gegen die Preisregelung§3 違反價格體系
§ 4 Preisüberhöhung in einem Beruf oder Gewerbe抬高貿易或業務的價格

由於地方政府都會定期發布房屋"租金指數",所以租金也是屬於"定價法"的範圍

除此之外,防止昂貴的租金，在刑法§291也有相關條文。
在WiStrG 1954的§5也說明，何謂租金不合理。
在§7至§13 WiStrG 1954包含附加條款，則包括資產追回，即允許,對於非法獲得的差額，可予以沒入。

另外還有"價格監管"（PAngV）德國消費者保護法規--定價法Preisauszeichnungsverordnung
§ 1 PAngG, § 8 Abs. 1 Nr. 9 EichG

視房屋為生活必需品,房價上漲是社會大眾每一個人的功勞, 利潤不能完全歸於私人。而這樣的住房政策已經執行100年了,不必買自已的房子?

德國窮人租房就好,甚至領房屋津貼就足夠租房 ,沒有必要買房子
問題是,德國收入是台灣的2-3倍,房價卻和台灣差不多?德國就是有準備好一堆稅, 就等有錢人來繳。沒錢人等政府保障租屋就可以了

catwyc wrote:
等一下
妳確定這個算法沒錯嗎?
照你的說法 買的房價是五十萬歐的話 物業稅要一萬多歐? 我很好奇你的算式是哪裡出來的? 因為我們朋友有房子 物業稅沒有這麼高

孩有長期持有十年也只針對出租物件 如果是自用的 持有三年以上就不用繳資本利得稅了
...(恕刪)

catwyc wrote:
這邊錯誤更多 首先 我不知道所謂的 公正機構是指啥 如果是指Mielspielung這種的話 其實就跟台灣的公告地價一樣 大多只是參考用 跟炒價啥無關
...(恕刪)

catwyc wrote:
第二點更是完全沒這回事 我知道不少人買房的中國自備款都不到百分之十 也有零首付的貸款
...(恕刪)

catwyc wrote:
NOtar的重點是在保障買賣雙方的權益 notar本身是律師 所以要確認買賣合約是合法的 跟啥杜絕虛擬買家關係不大
...(恕刪)

catwyc wrote:
5.每次轉手, 請繳3.5-5％的物業轉讓稅（grunderwerbssteue的3.5-5％）;1.2-1.5％的公證費;
0.8-1.2％的登記費;1.5-3%的地產代理費，再加上19%的商品稅VAT。

錯誤太多 請自己去查
...(恕刪)

catwyc wrote:
補助金只有低收入可以領 外國人如果是低收入的話是拿不到簽證的 所以大部分外國人應該沒領過
...(恕刪)

herblee wrote:
這是慕尼黑市政府的網...(恕刪)

herblee wrote:
請看清楚上面所說"非...(恕刪

請看清楚上面所說"非自用住宅", "自用住宅"是生活所須, 為何要徵稅?

http://de.wikipedia.org/wiki/Grundsteuer_(Deutschland)
Grundsteuer 物業稅率由地方議會制定, 各地的比率並不相同
依據是物業稅法（GrStG）,物業稅讓德國以稅收手段,對土地及其發展（實質控制）擁有控制權。

物業稅徵收稅率A（適用於農業和林業）:250% - 350%
Wiki這個例子是以德國萊茵蘭-普法爾茨州施瓦茨巴赫河畔的雙橋市(Zweibrücken)為例是280%

物業稅徵收率B（用於大多數其他土地）大約為250% - 400%
Wiki以德國萊茵蘭-普法爾茨州施瓦茨巴赫河畔的雙橋市(Zweibrücken)為例是370%

但是也有高到 810 % (Berlin) bzw. 750 % (Hagen).

Einheitswert der Eigentumswohnung“
共管式公寓基數基數為一萬歐元(10.000 EUR)

計算法是先設定一個基值 , 各地都不同, 你的朋友住在柏林?
Grundsteuermessbetrag (3,5 Promille von 10.000 EUR)
物業稅率基值(千分之3.5/一萬歐元)每一萬歐元房產值收35歐元基值(35 EUR)

Hebesatz (Grundsteuer B) 物業稅率B 370 %
Jahresgrundsteuer (Berechnung: 35 EUR x 3,70= 129,50 EUR)
年的物業稅（計算方法：歐元35 X3.70）
= 129.5歐元約5000元台幣/40萬台幣房價
稅率約1.25%
1000萬的房子要繳12.5萬

如果是柏林,那35EUR x8.1=283.5EUR=11340台幣
稅率11340/400000=2.835%
1000萬的房子要繳28.35

Mielspielung? 看不大懂?
Immobilienbewertung

在德國,房地產估價是由法律規範, 由公開任命和宣誓或認證專家，進行估價。

依據 聯邦Baugesetzbuch（簡稱。BauGB，“樓宇及建造”)§193法規規定, 每個市（城市或行政區）必須形成一個Gutachterausschuss（評委），由一名主席和名譽委員,組成Die Institution Gutachterausschuss für Grundstückswert土地價值專家委員會。
該委員會收集的所有房地產交易信息（這是強制性互送公證購買合同的副本到Gutachterausschuss），並包括它在Kaufpreissammlung（購買價格數據庫）的資料。
委員會每兩年公佈一次官方房地產市場報告，其中除了對可比其他信息，確定房地產價值。依據§199法規授權該委員會代表地方政府進行估價。

中國? 還是德國 ?
向中國銀行貸款, 壞帳由中國銀行接收
在德國銀行沒存款? 可以貸的到錢? 那一家這麼好?

NOTAR 不必確認買賣雙方的身份嗎?, 假交易是用人頭,假冒為自住貸款,以虛偽不實的陳詞向銀行貸款,這沒有違反Hypothekenbankgesetz (HBG)?

http://ratgeber.immowelt.de/anlage/rendite/immobilien-als-kapitalanlage/artikel/artikel/kauf-von-anlageimmobilien-richtig-kalkulieren.html
Notar- und Gerichtskosten (rund 1,75 Prozent),
Grunderwerbssteuer (3,5 bis 6,5 Prozent),
meist eine Maklerprovision (meist zwischen drei und sechs Prozent plus Mehrwertsteuer).

一個住在德國的人, 說自己沒有簽證, 沒有居留證,沒eAT卡, 這超乎一般人的想像

guest0985 wrote:
首先,你把台灣跟台北...(恕刪)

herblee wrote:
這是慕尼黑市政府的網...(恕刪)

gameheven wrote:
你一直說稅金轉嫁給下...(恕刪)

freud0718 wrote:
真連動了,光付房租都讓你快脫褲子啦~~