轉貼:台北市房價崩盤只是時間問題 (第15頁)

G.B · 2013-05-09T11:03:46+08:00

剛剛看到朋友轉貼的希望版上網友能用比較客觀的態度來分析這篇文章2013年5月9日星期四台北市房價崩盤只是時間問題引言──如果你還認為台北市房價還有空間上漲.....前陣子Facebook上有張圖被廣為轉載，大致內容是台北市房價租金比(Price Rent Ratio, PRR)為64倍，位居全球之首。房價租金比的計算公式是「房屋總價格/年租金」，意思是：房子的價錢足以讓人租幾年。實際租屋價格被視作是實質住宅供需的合理價格，消費者物價指數(CPI)中也是計算租屋價格(在台灣權重約佔20%)，因此台灣近十年年台灣房價雖然飆漲但CPI上升的幅度並不大，原因之一就是租金幾乎沒有成長。正因為租屋價格代表需求的合理價格，因此房價租金比越大就表示房價背離合理價值越遠。然而，倍數在怎樣的位置算是合理呢？一般而言二十年是合理的位置，意思是說：當一棟房子的價格相當於二十年租金時，不如就買下來吧。但為什麼是二十年呢？扣掉二十歲到二十五歲之前由父母扶養不論，成人能工作的時間大約是三十年，然而卻需要住五十年的時間──這樣看起來似乎表示二十倍似乎很少？然而房子的價格理受時間因素而折舊(這是重要的問題，後文會有更詳細的分析)，新成屋五年價格開始下滑，三十年之後降價幅度非常小幾乎停滯。再加上人生有很多不同階段，例如結婚者可能在新婚時需要住雙人套房，成為四人家庭時需要標準的三房兩廳，退休後又只需要住雙人小房；單身者則可能需要工作時期市中心的單人套房以及退休後的寬敞景觀宅。房子是一個人生活的延伸，人的生活會隨時間改變，房子當然需要改變。更不用說房子裝潢大約十年一換，換裝潢的時候往往也是人生轉折時，許多人更會趁此時換屋。考慮這些因素，我們應該理解的結論是：所謂「合理」的PRR倍數並不是一個固定的數值，而跟一個國家人民的生活模式有很大關連。同時我們也必須理解的是：即使合理PRR倍數並非固定，卻也有一定範圍，那跟人的生活模式改變、房子本身折舊有關──因此合理倍數，大約十年到三十年之間。全球房地產指標(GlobalPropertyGuide, GPG)這個網站(見延伸閱讀)列出了全球85大城市的PRR，其中就有72個城市落在剛剛提到的10~30倍之間，超出40倍的城市只有3座。從這角度看來，我想各位應該可以理解台北市的房價有多誇張，64倍幾乎是一個人成年之後到死亡的完整時間，其中我們只有一半時間能工作，可能有三次以上的重要人生時期轉折；而房子的殘值也將在三十年之間不斷下滑，五十年之後除了等都更重蓋之外幾乎沒有能真正活化的方式。從另一個角度看來，台灣人的實質收入能支撐得起這房價嗎？台灣人均GDP是20000美金，根據GPG的資料顯示，台北市每平方呎平均價格為7112美金，也就是說一年不吃不喝大概可以買3平方呎，也就是1坪。以目前一間房子平均34坪(含公設)而言，要賺34年才買得起──這已經遠超過一個人一生能工作的時間。再換個角度，會不會是租金太便宜以至於我們認為房價太貴呢呢？用租金價格平均1117美金/月來看，年租金為13404美金，佔年均GDP的三分之二。也就是說平均而言，租屋者把薪水的三分之二花在住上面；這樣看平均收入較高的台北市可能失準，從現實觀察，一個月薪三萬到五萬的人，月租金大概也要一萬到一萬五，至少也佔三分之一到五分之一，在薪水不調整的情況下，根本沒有漲價空間。許多大談居住正義的人往往把房價高漲的原因怪罪到建商的貪婪以及政府的無能，某種程度上這兩個思考角度都沒錯，但這絕對不是這十幾年內推升台北市房價的主因。建商並非自西元2000年之後才突然變貪婪，而其他各行各業的經營者也無不

geesechu

geesechu
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141樓

2013-05-09 22:35

你想太多了！告訴你，4/30金管會開放壽險業可以投資房地產.......

這樣知道了嗎.....

大地騎士

大地騎士
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142樓

2013-05-09 22:36

alex_stone8190 wrote:
鬼島的仲介是看不懂的...(恕刪)

房價高低對投資客才有差吧，對仲介有差嗎?

還不都是在賣房子

還不是照收中介費

多跟少而已

我還看好房價崩盤大量釋出的時候。

一般人買得起了，市場反而會熱(我是這樣覺得)

sunhs

sunhs
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143樓

2013-05-09 22:40

當股市崩盤時,你還會買股票嗎?
當房價崩盤時,你還會買房子嗎?

沒買的總期望價格降下來, 已經買的總希望漲上去

當你買了以後,是希望漲還是跌??

samyang1969

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144樓

2013-05-09 22:50

aj0439 wrote:
台灣房價比日本最貴的房價還貴～憑什麼？
台灣房價比香港貴～憑什麼？
至少說個理由讓大家信服～台灣房價值得那麼貴...(恕刪)

最好的證明就是事實已經擺在眼前

~台灣房價就是可以比日本還高

你還要甚麼證明??

wade1827

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145樓

2013-05-09 22:53

辛苦樓主了，另外，也對不起...

因為我沒看完！

看到一半就深深覺得，好像主因還是在薪水太低的關係...

waterhand

waterhand
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146樓

2013-05-09 22:55

政府帶頭炒房啊

誰管你百姓死活

錢賺飽飽然後退休

自己有終身俸一個月快十萬

再拿錢送小孩出國念書洗學歷，回來繼承數億家產

怎麼都花不完

爽爆了你都不知道

有錢人越來越有錢

窮人越來越窮

重點是窮人超認命的，很認份的被欺負被剝削

人家勞工抗議躺在鐵軌上還被喊壓過去

繼續奴役500年

samyang1969

samyang1969
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147樓

2013-05-09 22:58

大家開心就好

你高興我高興最重要哇哈哈

Lostheaven

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148樓

2013-05-09 22:59

df900056 wrote:
天上掉下二顆飛彈,你...(恕刪)

錯...

是北海岸那兩顆核彈只要稍微出個小毛病
(發布緊急紓散,後來卻安全收場)

保証北部房價溜滑梯

LENKI

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149樓

2013-05-09 23:07

waterhand wrote:
政府帶頭炒房啊誰管你...(恕刪)

所以到最後會革命嗎
再一次資產階級鬥爭?

higginsmimi

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12分

150樓

2013-05-09 23:11

如果房價真的回不來的話

大家都買房投資就好啦

反正穩賺的

錢多的往市區買

錢少的往郊區買

賣套房換兩房

賣兩房換四房

賣四房換豪宅

投資客賣投資客

皆大歡喜