1.上一次我提問的"老透天結構老化"，指的是市面上蠻常見的"集合連棟"(30~45年左右，我想大部份的建材應該都是"磚造或加強磚造)，南部人比較常用的說法:2樓3(台語)，像這樣的老透天，是不是就只能以:"拉皮"、"結構補強"等方式來進行更新了呢？
2.一般來說，"磚造或加強磚造"的老透天，是不是特別容易發生"滲漏水"的狀況？！
3.買房時所要繳的"契稅"，就是以該屋"房屋評定現值"的百分之6，計算出來的金額來繳交囉？！
4.我這兩天在"永慶官網"中，發現了"同一間房屋，但刊登的售價卻不同"！且又是"同一間加盟店"！請問您，這個狀況是永慶的"疏失"？還是這是"房仲公司"的一種手法？如果是"手法"？，那這樣作的`用意何在"呢？
以下是"該屋的兩個不同售價"的永慶售屋網頁
https://buy.yungching.com.tw/house/4176217
https://buy.yungching.com.tw/house/4176807
5.我假設一個狀況！以台南的環境來說好了！目前我居住在"台南北區"，如果我之後再換屋的預算只能購買:
※較新的透天厝(約20~25年)，但是位於台南市較外圍的區域(新市、新化、歸仁等區)，"週邊生活機能不方便"
※老舊的透天厝(約33~45年)，但是位於台南市中心的區域(東、北、永康等區)，"週邊生活機能方便"
雖然，我明白這兩種情形各有"優缺"，但或許我的"思慮"還不夠完整！因此我心中一直無法作出決定！！
所以，我可否請問您，如果在日後"房屋&生活的長久性與全面性"方向上來思考的話！
您是否願意說說，您的想法及您會如何選擇呢？！
但是如果我這部份"提問"！過於冒失的話！還請您見諒喔！！
再次麻煩您了！謝謝！
cjlilee wrote:
1.上一次我提問的"老透天結構老化"，指的是市面上蠻常見的"集合連棟"(30~45年左右，我想大部份的建材應該都是"磚造或加強磚造)，南部人比較常用的說法:2樓3(台語)，像這樣的老透天，是不是就只能以:"拉皮"、"結構補強"等方式來進行更新了呢？...(恕刪)
有如都更，想重建就大家都要談好。
可是一般公寓只能拉皮，沒辦法像透天的有強化結構的優勢。
cjlilee wrote:
2.一般來說，"磚造或加強磚造"的老透天，是不是特別容易發生"滲漏水"的狀況？！...(恕刪)
那是台灣的施工法才會如此。台灣的磚牆都會再次水泥粉光。所以砌磚師傅都會留一些空隙，說是以後和外層水泥比較有結合力。
如果是清水磚的牆，通常水泥都砌到滿出來。就算外層沒做防水也不見得會漏水。
而RC的牆如果攪拌不完全以至於有蜂巢或裂縫，水也可能由外牆直接引入內牆滲水。
還有一種是防水做在內牆，不做在外牆。這樣效果未必比較差。因為水氣不會長期封在牆內，容易乾燥。
不管是磚牆或RC牆，除了牆體之外，如果外牆或內牆的其中之一防水層都很完整，那也不至於滲水。
cjlilee wrote:
3.買房時所要繳的"契稅"，就是以該屋"房屋評定現值"的百分之6，計算出來的金額來繳交囉？！...(恕刪)
一般買賣是6%。但怎麼感覺以前好像沒6%這麼貴。錯覺嗎？
cjlilee wrote:
4.我這兩天在"永慶官網"中，發現了"同一間房屋，但刊登的售價卻不同"！且又是"同一間加盟店"！請問您，這個狀況是永慶的"疏失"？還是這是"房仲公司"的一種手法？如果是"手法"？，那這樣作的`用意何在"呢？...(恕刪)
有可能同一間，也有可能不同間。398和498差了100萬，有點多。雖然圖片有幾張相同，但是仲介也常便宜行事亂借用照片。
所以無妨各約一下仲介去瞧瞧就清楚。
cjlilee wrote:
5.我假設一個狀況！以台南的環境來說好了！目前我居住在"台南北區"，如果我之後再換屋的預算只能購買:
※較新的透天厝(約20~25年)，但是位於台南市較外圍的區域(新市、新化、歸仁等區)，"週邊生活機能不方便"
※老舊的透天厝(約33~45年)，但是位於台南市中心的區域(東、北、永康等區)，"週邊生活機能方便"
雖然，我明白這兩種情形各有"優缺"，但或許我的"思慮"還不夠完整！因此我心中一直無法作出決定！！
所以，我可否請問您，如果在日後"房屋&生活的長久性與全面性"方向上來思考的話！
您是否願意說說，您的想法及您會如何選擇呢？！...(恕刪)
個人覺得您現在下定論還早。
多看看吧，無論新而遠或是舊而近，當看到有滿意的，恰好屋主又願意割愛，那就是緣份。
不過，20~25年的其實也進入第一次大修期。如果還沒大修過，那沒有比33~45年有大修過的好。
您說得沒有錯！我現在就在煩惱買房的事情！真是言之過早了！
我想，我不能光一直纏著您問問題！也應該開始著手在"賣房"的部份了！
之後在進行買賣房屋相關的進程中，如有需要向您請益的地方！
我會按照"買賣"的不同大樓發文提問，到時還請您多多釋疑協助了！！
真的謝謝您在這些時日，費心地為我解說了許多問題！！
祝您 一切順心平安
cjlilee wrote:
謝謝"樓主"您詳盡的解說！讓我增長許多知識！！...(恕刪)
不客氣，用得上的話，那是我的榮幸。
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不過今天發生了一件事，
有人私下問我一間房子要如何出價。
在高雄7年的大樓，在灣仔內。預算有1000多萬。
因為我認為有1000多的預算還有很多更好的點可以選。所以就問了一句
"為什麼要買在灣仔內？附近綠化的環境好像不太好。"
不得了，似乎生氣了。除了用不是很客氣的語氣回應這一句之外。其他的都一概不回應。
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能在這發表個聲明嗎？
我不反對買房子。但是個人是覺得未來房價會持續微跌15年。
如果贊同這個的說法，心裡也有此準備，才來問如何出價。否則請勿私訊。
房價除了買方客觀的部分，主觀也可影響高達25%的房價。更何況還有賣方的部分要考慮。
如果說得太高了，以後有人怪我。
如果說得太低了，萬一沒買到也要怪我。
(既沒賺湯，也沒賺料，真是無聊撐著)
個人只分享買賣房子的知識，有問就答。如果只是想來取暖，聽不下不同的意見，就請不要問吧。
快樂大真是抱歉！！
本來回信裡回了許多，且每個問題都有打完！只是後來可能是在挑選字體顏色的時候誤刪了訊息，而自己也沒有細心的檢查回信內容就按送出
而且當時很急著回完做工作，所以語句不夠禮貌
而且我裡面有一長串的訊息都被我手誤選字體顏色刪掉了沒發現Ｑ＿Ｑ
I’m sooooooo sorry!!
真是抱歉讓您誤會及不舒服
致上十二億萬分之歉意（跪著說）
快樂大的熱心及專業版上都是有目共睹的
快樂大是長期的房市觀察家，所以您的意見我們很具參考性
當然也不會要求您負什麼責任，畢竟是我們自己做決定的
請快樂大原諒小的不禮貌又白目的粗心
真是誤會
也真是抱歉讓快樂大受委曲了
也謝謝快樂大一直分享您的專業及觀察
真是抱歉（跪著說）
就把我首頁所提到有關的部分
<< [ 一 ] 挑選物件
@ 挑選的管道很多。如果是由591去挑，設定好「地區」，「條件」、「住家」之後。再加一個「單價由低往高排序」。由低單價的看起，只看前1/3的頁次，超過的就不要了。
@ 將該地區之前的法拍物件搜尋一下，法拍價約為目前同屋況的市價的85%。這比實價登錄還準。
@ 參考實價登錄去頭去尾後的中位數*0.9，或是低位數*0.95。日期越接近的越正確。
@ 如果想買1000萬的，那開價高於1350萬的，雖然還是有機會，但是不用太浪費時間去挑。
[ 六 ] 出價與斡旋(要約)
@ 每個地區能出價的折扣不太一樣，大樓，公寓，工業宅，坪數大小也各不同。過去漲越多的能折扣的越多。通常大台北和桃園地區(註1)折扣是20%，基隆和嘉南預估也是15%。大建案區，大坪數，工業宅，公寓(4.5樓)折扣再多一些。屋況裝潢特好的減一些。
@ 有了標準價錢後，再往下降個5%做第一次出價。萬一沒有談成，但還是喜歡這房子，之後可以主動再找仲介，慢慢磨，分兩次加價。
@ 不要不好意思出低價，其實賣方能接受的價位常會出乎意料的。(前天仲介打電話來說之前看過的3樓賣掉了，但5樓也要賣。我太太問了賣價，其實就是我之前想出而沒出的價位。我太太很後悔說當時因為出了幾個75%~78%左右的沒買成，所以就沒積極出價。)
@ 對於房子的缺點，心裡知道就好，其實不用透漏給仲介或屋主知道。反正個人能力就是這樣。嫌太多，屋主會期待下一個比較不嫌的。有時候無妨說說好話，屋主會想：難得這麼喜歡的都只能出這個價，那其他會嫌的豈不更難賣。
@ 如果喜歡不要只出一次就打退堂鼓。有人連續幾個月，每個月都找屋主談，最後被他買到想要的價錢。 >>
加上後來陸續回答網友的內容整理一下。
問題1.我的預算600萬的話，我該看到開價多少的物件？
答：開價超過600*1.35=810萬以上的，就不必看了。
問題2.看滿意後，由幾折出起？
答：目前大台北和桃園地區，通常成交價是開價的80%。台中高雄約為83%。基隆、嘉南約為86%。但這只是平均值。
過去漲越多的區域就折扣越多。
餘屋越多的區域就折扣越多。
坪數越大的就折扣越多。
公設越大的就折扣越多。
生活機能越差的郊區就折扣越多。
越有談判經驗的，最終買到的也折扣越多。
所以由以上的80%~86%再減5%為第一次出價。不用怕出價太低，反正還能慢慢加。
也不用怕仲介嫌，他們公司的其他仲介都能賣，態度不好就換仲介。
問題3.可是如果屋主本就開價很高，那由-5%出起是不是就買貴了？
答：如果該屋在設定由低往高排序的前1/3的頁次，那就沒問題。如果屋主開價很高，那就不會在1/3以內。您就不會去看房。
說台北的成交價是開價的80%，是指最後有賣出去的。開太高沒賣出去的當然就沒有統計資料。
問題4.既然說台北的成交價是開價的80%，那為何我出80%，甚至85%還是被打槍？
答：就是因為您沒出在-5%左右。第一次出價，就讓仲介知道您是外行兼怕買不到。
早就鎖定您是“好客”，當然知道您比他還沒耐心，贏定您了。
問題5.那我開價低於80%是不是就是內行人，比較能買到嗎？
哈哈，光懂得-5%出價還不算內行人。內行是慢慢累積經驗出來的。把我說的運用上去，在實際多看個幾間，很快就內行了。
還不算內行之前，我們就嘴巴緊一點，不要多言。仲介也不知您的虛實。
當然運氣很好，或是緣分到了，很有可能第一次出價就中。
萬一沒中(其實多數是不會中)，
因為仲介不知您的虛實，所以通常還是會客氣婉拒。
有網友說，看到開價太低，仲介講話就好衝，像瞧不起人似的。哪可能是因為知道您不內行又有些急，而用激將法(這是不高竿的仲介)。
我經常是75折以下出起，就算仲介不接，也沒敢跟我說風涼話。
有位朋友，出價都比我還低，可是卻還是和仲介很麻吉。仲介雖然嘴巴會罵這種芭樂價，可反而不敢小看那些人。(或許可以說，這種人很好使，仲介一CALL他就去，很給仲介面子。而且出價率很高，只是多數是芭樂價)
問題6.那第一次出價被婉拒之後。要如何處裡？
答：再做更進一步評估。並且繼續看下一個物件。
有時候買房子像下圍棋。不要老是在同一角落作戰，硬要搶得這個角，或硬要爭活這條龍。
先跳到其他角落看看。說不定更好。萬一沒更好，放個有影響的棋子之後再跳回來。重點要搶得先機。
中途跳出去而隨意丟的一顆棋，最後有可能回來影響得勝的關鍵。
好似再去看一堆建案，然後根據看到的心得，來跟之前的仲介做討價的籌碼。他就會知道，我是一顆活棋，再不答應，我還會繼續到處看，說不定就讓別的仲介賺走了。
問題7.如果最後沒找到更好的，那要如何？
答：依個人經驗，如果夠勤快，能找到更好的機率高達80%。
如果有特殊因素，還是中意這一間。
那就看這特殊因素的重要性。真的沒這間不行。那就直接加碼，一天談個數次，加到成交。
如果很中意，但是也不是那麼怕買不到。那就一個月去談一次。也不要每次都加碼，每次都加碼，那仲介就會讓您多談幾次。
如果之前沒多拉低那5%，現在能談的籌碼就少了。
如果沒加碼，仲介嫌說“您來亂的嗎？”您就說，你不接我就找貴公司的其他仲介試試，說不定屋主改變心意了。
在談的期間，還是要繼續保持去看其他房子。
問題8.如果賣方是建商，那是不是口袋比較深，價錢比較不好談？
答：我常告訴朋友，想買最便宜的房子就是找這種，只是屋齡會落在6~7年間。
如果是個人戶，空置個幾年，壓力不大。
如果是建商，保留戶超過7年，就不是新成屋。當中古屋價錢會掉一大截。
所以建商保留戶在6年後就要想辦法出脫。只要能賣比中古屋好一點點，都是賺的。
問題9.最後仲介邀請買賣雙方見面磋商，可是卻又不給見。這是玩甚麼？
答：仲介在玩心理戰。
誰先要求見對方，就表示誰較著急。仲介就知道誰的議價較容易讓步。
所以，要意定氣閒的，顧著吃餅乾喝咖啡就好，不要開口要求見對方。
如果在預定價位內想讓就讓；否則堅持價格，坐個20分鐘之後就禮貌的走人。
問題10.延續問題4. 如果之前已經誤把價格出高了，好似也被仲介吃定了，那要如何？
答：如果沒那麼必要非這間不可，那就換一家唄。
不然找個比較內行的第三者幫忙談。讓仲介覺得，這第三者有破壞交易的影響力。仲介也會重新設定他的態度。
問題11.既然上面說過房價會微跌15年。那現在為何還要買？
答：所以說是剛性需求，好像買車一樣，不會為了會折價而不買。
重點是，車買了之後利用價值如何？房子買了之後利用價值如何？
還有我有說除了客觀因素，主觀因素可以左右房價25%。
所以，如果今天很客觀的買在很實在的點。未來10年自己的房子就不容易跌價。
房子如果有特色，加上運氣好一點的話，遇到那願意主觀+25%買的人，說不定住個幾年還倒賺呢。
所以現在能客觀的挑一間好房子，有耐性不要急，買個實在的價錢才能真正抗跌。
以上說的是通則，以後如果有值得討論的個案，我再補充上來。謝謝！
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