是說如果公設的價格應該合理一點會比較好
總戶數有100戶
假設50坪 實坪32 公設18
如果一坪開價50
總價2500
我覺得不合理
假如說
公設的設施部份，明明就只是舖個磁磚+買地的價格
再給你一個樹好了
一坪花個500萬建起來的
100戶一坪50萬，是用5000萬去買的勒...
如果公設一坪20萬
50*32+20*18
總價1960
我覺得就合理
樓主是希望以室內實坪來做為計價標準吧，我覺得非常有趣於是算了一下，假設室內實坪固定的狀況下，建商成本利潤固定反求每坪售價，其實表格右半段的結論很簡單，當建商決定賺你多少錢的時候，每坪的單價不管公設高低都會是一樣的，其結果是客戶可以依自己的需求選擇高或低的公設比，看起來其實很棒，建商賺到固定40%的利潤，客戶也依自己的需求選擇了不同種類的商品，建商賺到錢，客戶買到自己想要的低公設比房子，雙贏!
但是事實上建商不會這樣做，實際上的操作會比較像下面的表格
一塊土地能生產的最大值是固定的，建商一定會努力把這個最大值做完，你可以看到這個社區的戶數會往上跳，這樣銷售總額才會去攤掉管理成本，獲取更大的利益，在總坪數固定下，你會發現客戶依然可以選擇自己想要的房子，建商的獲利也是固定，也是雙贏，但是一般民眾在這個狀況下一定會選擇低公設比的房子吧，所以5%跟20%公設的房子賣得特別讚，建商就卯起來蓋這樣的房子(有競爭力)。但是結果是好的嗎?我是蠻保留的，市面上出現大量高密度的低公設住宅大家都住的擠擠的，管道間跟公共空間能小就小，看到這裡樓主大概能了解到我講的是早期的低公設公寓，民眾不可能自己主動去選擇高公設比的房子，建商也不可能降低自己的利潤。不管是建商還是民眾都會選擇第二張表的超低公設!眼看民眾的生活品質越來越濫，最後為了建築的品質，建築法規把所謂的機械空間，管道，管理室空間，等待電梯的梯廳等.....一些大家共同使用的空間獨立出來，設計上變成建商多做多賺的紅利法規。來提升公寓大樓的生活品質。現行的住宅大樓，才會出現較好的大廳，不灌在牆壁裡的糞管水管，寬敞的梯廳。因為建商除了原本的總坪數(3000坪)外，有額外的300坪來做這些公共空間，建商不用把管道糞管灌在混凝土內來降低自己的公設比讓房子好賣，不會去做一個超窄的梯廳空間，一樓入口也不會只是放電表跟樓梯的上下梯間，這些公設在建商眼中變成固定值的標配，額外紅利多賺的，當然很樂意做，沒有這些紅利建商一定會把這些提升住宅品質的空間盡量縮小，為了讓房子好賣，讓公設降下來的低公設住宅。其實也沒所謂對錯啦，只是政府希望人民住宅住的好一點安全一點額外給建商紅利法規來做這件事，但是這個成本就攤到買房子的人身上而已。最後的結果是人民沒有比較低公設的新房子可以選，想住差一點也沒辦法就是。公設裡面我覺得最有問題的就是雨遮，現在也再慢慢修法改變了樓主可以等一等我也認為他不該計價的但是興建的成本應該也是會灌回建築單價吧。當然實際上的計算會比我的表複雜很多，我簡化了一些建築投報計算表的細節，單純覺得這個法規倒果為因很有趣想說拉出來算一下輔助自己的思路。
建商如果沒有這些紅利法規是不會端出比較好的牛肉的，因為好的牛肉(好的公共空間，高公設，寬敞的梯廳，獨立管道間，獨立電表空間)要多付錢，民眾才不會買單呢。以上的經驗與淺見與樓主分享希望能降低一些樓主的憤恨感。
公設建商說33% 大家有沒有想過怎麼算出來33%嗎？
反正也不會有人整個大樓全部去量
我相信審核單位也是抽查 做做樣子
不然怎麼會有這麼多外推
機車位變更什麼有的沒有的出現
建商給你一大堆圖跟他的計算方式
反正做生意的都知道依照他們有利的來做
如果抓到罰款也是不痛不癢 頂多倒閉換一家
建商都會100%依照相關的去蓋嗎？
二次施工的一大堆 這樣公設算的還準嗎？
有些把機車停車位當作你們大樓的大廳使用 那這算公設還是不算？
把政府獎勵的機車停車位圍起來當作車庫還賣錢給你 這樣算不算公設？
太多模糊地帶 反正買房子大家都是覺得合理就下手
其實很難去實際推算是否正確
如果就如一些人說的 實坪實價 公設灌進去總價
管他公設比多少 你看起來爽就好
這樣對大家來說比較實在也不用在那邊灰來灰去
樓上螃蟹的例子我非常懂 因為我懂一點海鮮
螃蟹或是甲殼類下水跟沒下水就差很多了 餐廳或是市場賺水就飽了
linyushing4 wrote:
在總坪數固定下，你會發現客戶依然可以選擇自己想要的房子，建商的獲利也是固定，也是雙贏，但是一般民眾在這個狀況下一定會選擇低公設比的房子吧，所以5%跟20%公設的房子賣得特別讚，建商就卯起來蓋這樣的房子(有競爭力)。但是結果是好的嗎?我是蠻保留的，市面上出現大量高密度的低公設住宅大家都住的擠擠的，管道間跟公共空間能小就小，看到這裡樓主大概能了解到我講的是早期的低公設公寓，民眾不可能自己主動去選擇高公設比的房子，建商也不可能降低自己的利潤。不管是建商還是民眾都會選擇第二張表的超低公設!眼看民眾的生活品質越來越濫，最後為了建築的品質，建築法規把所謂的機械空間，管道，管理室空間，等待電梯的梯廳等...(恕刪)
醒醒阿(大力搖)...
現在不是"都是為了你好" "照這樣安排走準沒錯"
這樣的方式帶小孩
應該是
在最低限度下(法規),讓他去選擇他要的東西(高公設,低公設)
後果由他自己承擔, 這樣才會成長不是嗎
事實勝於雄辨
現在的20年大樓,以空間規劃來說
民眾要買哪個?
住公寓的要電梯停車位
還是要公設
它很擠? 公設很高?
不安全？結果不好??
至於公設的樓梯儉陋，法規會幫我們看
就不用太擔心,不是嗎
說這些都是多餘
建商不敢蓋來給人選,才是值得討論跟有趣的地方
快蓋來讓大家後悔才是
原PO發這文並不是叫建商都不能蓋高公設的,
而是可以嘗試蓋低公設
(疑..好像某位建商老闆也說過...那篇文章在哪阿阿阿..)
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