alex28 wrote:
回復58樓的 容積率1000%
第十章土地使用分區管制要點
「商五」──建蔽率70%、容積率840%；
「港埠商業區」──建蔽率50%，容積率1000%
樹林是「港埠商業區」嗎?(恕刪)
原PO給的資料啊
他土地37坪可以建370坪..不就是1000%
不過我想這坪數是有加獎勵容積才會達到的
應該啦..不然怎麼算都不可能=-=
Aygen wrote:
1. 現在房市在反轉,多數建商持觀望態度,條件開的太驚人,建商不見得願意理你。
2. 建議如果要跟建商談好的條件,還是依前面諸位大大有提過的試算做參考,要凹建商要拿捏分寸,不要太過才能拿到最好條件。
3. 不論都更合建,現在都強制規定要辦理信託,有信託就不用擔心建商跑掉,他真的倒了跑了,銀行也會接管,這就不用太擔心。
4. 有機會合建是好事,請仔細考慮,自地自建不見得划算,光是建蔽率就卡死你了,以前沒有建蔽率的限制,現在除了有建蔽率,還有消防水電跟一堆新制的建築法規,別傻傻的覺得自己蓋就好,自建保證分不回你現在的坪數;不過倒是可以考慮拉皮,還比較實在。
5. 可以換多少坪數還是要經過計算,每塊地條件不同,能分回的量也不同,不要只聽別人說一坪可以換幾坪,自己有數據算了才知道;我看過1坪土地換8坪建坪的(容積560%.容獎26%.7/3分),也看過1坪土地只能換2坪建坪的(容積225.55/45分),都一樣有人參與。
6. 如果真的覺得建商怎樣都賺,大可直接叫建商回去,讓他把你排除或是你開個價錢賣給他都不失為一個兩全其美的辦法。
7. 合建跟都更都一樣會稀釋你的土地,這是必然的,如不能釋懷請放棄此案;集合式住宅大樓建案的土地持分,本來就很少,有土司有財的觀念是不是真的適用於現況?我覺得樓主有必要仔細思考,打個比方來說,帝寶的房價也沒人在看土地持分,都是看建物坪數,看的是價值。
8. 認真思考你要的是甚麼,千萬不要覺得建商非你不行,現在的建商很聰明,都走獲利了結,你太難搞或不要,他就把你劃開就好,一旦旁邊蓋起來,你能整合的地就變少了,獨立蓋的話又很吃虧;而相反的,如果您不喜歡住大樓,又覺得現在的房屋很好,坪數實在,那我建議您也可以維持原狀,裝潢修繕也不失為一個好選擇。
以上 小弟拙見,請參考
專業推，尤其是第四點，是很多地主的盲點
黑羽斷翼 wrote:
原PO給的資料啊
他土地37坪可以建370坪..不就是1000%
不過我想這坪數是有加獎勵容積才會達到的
應該啦..不然怎麼算都不可能=-=
如果加上「免計容積」(附屬建物、公共設施)
的確有可能37坪土地蓋到370坪(樓地板面積)啊
附屬建物、公共設施的面積，可不算在容積裡面，故稱為免計容積
樓地板面積 = 容積面積 + 免計容積面積
如果附屬建物佔10%，公共設施佔30%，容積面積就佔60%
以樓主的例子建370坪樓地板面積而言
若附屬建物37坪，公共設施111坪，那容積面積就是222坪
222坪除以土地37坪，容積面積相當於土地的6倍(600%)
想辦法多弄點容積獎勵、容積移轉，我想600%的容積率是有可能的
不過樓主說他的土地權狀是40坪
222坪除以土地40坪，容積面積相當於土地的5.55倍(555%)
z7910312000 wrote:
他開出方案一 蓋12層樓 一坪蓋147000 需要貸款約五千五百萬 歸我們(約370坪)
方案二 五五分
z7910312000 wrote:
我不知道容積率多少
我土地權狀約40坪 一層樓約37坪有四層的樣子 剛問的 地目是商業區 非住宅區 在樹林後火車站
樹林商業區的法定容積率是380%
只要想辦法多弄一些容積獎勵、容積移轉，拉高到555%
然後再用附屬建物和公共設施增加建物的樓地板面積
這樣的確可以用40坪土地蓋370坪出來(含虛坪)
方案一得到370坪，但要付5500萬
方案二得到185坪
兩個方案的差距等於185坪值5500萬
也就是每坪29.7萬
樓主自己估估看你家那邊的行情是多少？
方案二是185坪
等於55.5坪是公設，111坪是主建物(即室內實坪)，18.5坪是附屬建物
111除以4間，每間的室內坪是27.75坪
以上是假設附屬建物10%、公設30%的情況下
樓主請自己以實際情況計算
好房網News記者簡蕭羽濤／綜合報導
竟然有這款無良建商!新北市中和有一個預售案，由於建商財務周轉不靈，蓋了5年都還沒完工，不僅如此，甚至還威脅承購戶每坪得多繳12.5萬元才能復工。這也讓許多住戶氣炸，揚言要上法院告建商詐欺。
購買預售屋要選擇有信譽的建商比較有保障。
「建商欠債住戶賠，威脅加價沒天良」，住戶們在工地前舉起白布條抗議。根據東森新聞報導，在2010年推出、位在中和員山路的預售案，原本預計在去年10月完工，結果建商財務出狀況工程停擺，要住戶以當初每坪26萬元的價格，每坪再多繳12萬4970元才肯復工，讓住戶們實在無法接受。
儘管建商承諾願意退還住戶當初所付的錢，但當初預售案推出時，房價1坪才26萬，如今1坪上看45萬，足足漲了2倍多。如果建商以「原價買回」再賣出就可大賺一筆，也讓住戶痛批這根本是「陰謀論」，不排除要集體向法院提告。
購買預售屋往往伴隨較高的風險，像是「建商資金不足」，「慘遭斷頭」或是「違約」等等，包租公律師蔡志雄指出，買預售屋時必須注意一些細節，否則建商沒錢擺爛，你也拿他沒轍，最後只能靠法律途徑解決。
蔡志雄表示，首先要先確認建商有沒有申請到建照，「沒有建照的房子你敢買嗎」。其次，「建築基地」的產權也必須釐清，如果是建商找地主合建，這種狀況通常也比較複雜。
最後，要確認建商有沒有簽「履約保證」中的「不動產開發信託」或「價金返還」，這樣一旦建商發生財務危機，才能透過金融機構將住戶已繳的錢全部返還。
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這案子還是 合建案,一堆地主也是望穿秋水還拿不回房子喔. 銀行履建信託 沒弄好,問題一大堆.這些可以在簽合建契約中就先要求,不要讓建商牽著鼻仔走.
合建都更不簡單,要事先好好談.出租房屋至少2個月押金+首月租金.千萬別變成不定期租賃.
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