flash080 wrote:張老說自住沒差,這就是自住沒差,還要等都更
既然要跌了 叫張教授...(恕刪)
國世平
是萬科的高級顧問，也是李嘉誠公司的高級顧問。 現任國家發改委顧問、深圳市政府經濟顧問、深圳大學當代金融研究所所長、教授、博士及博士後導師。
在去年，他做的四個預測，三個預測應驗：
第一個預測，煤炭及大眾商品價格很快就要暴跌，應驗；
第二個預測，黃金很快就要暴跌，應驗；
第三個預測，銀行里缺錢，應驗；
他的第四個預測，房地產很快就要崩盤……
以下內容為國世平教授為資本19班的部分授課內容：
非常高興今天能夠來探討我們的宏觀經濟形勢，包括我們未來的走勢。我們來看一看，我們過去十年，究竟發生了什麼事，未來十年我們又將要發生什麼。
我一直在講，如果你2000年開始投資，你是個傻瓜都賺錢。因為2000年到現在的投資，是中國財富的總爆發時期。我們知道，如果第一步你的投資買了房地產，2000年深圳的房價才只有多少
2200多，最高漲到多少啊，均價3萬塊錢，整整漲了11倍，你投資房地產，獲利多大，你說房地產賺不賺錢？ ……
現在看到房價到今天這個地步，告訴大家對中國的經濟傷害有多大：
第一，實體經濟的利潤只有5-10%，而房地產的利潤高達100%。這種結果說明什麼？所有的實體經濟，只要有可能都朝房地產轉移。上市公司“湘粵情”做什麼的？餐館的，現在餐館不大做了，轉到房地產去。上市公司雅戈爾做什麼的？服裝的，現在服裝也不做了，也朝房地產轉移。中國將是一個不折不扣的房地產的國家。一個國家以房地產作為立國之本，你得注意。
第二，我們的實體經濟遭受毀滅性的打擊。我們希望銀行的錢多一點救助實體經濟。但是我們銀行的錢80%是流到房地產的，我們的實體經濟根本就得不到救助。德國之所以可以抗衡全球兩次金融危機，就是德國有非常堅挺的實體經濟。實體經濟才是一個國家的立國之本。我們國家的立國之本在哪裡？
第三，我們的產能過剩多麼嚴重，我們的彩電、冰箱十年不生產都賣不掉。我們希望老百姓多一點的消費，但是我們中國的錢全部都去買房子。我們算了一下給老百姓1000塊錢，其中800塊就是買房子。祖孫三代的錢交給了首付，然後全家按揭，你還有多少錢消費?
我告訴你房地產走到今天這個地步，令我們國家領導人感到非常的憂慮。我想問大家，房地產到底是在漲還是跌？全國的報導都在漲，你真的以為房子在漲嗎？
我們的媒體，那家敢說跌，我就不給你廣告！現在媒體的廣告，都是地產的廣告。我想問大家，現在媒體是不是沒德?
中國大中城市70個城市在漲，那老百姓說房子肯定要漲。我想問大家，中國的大中城市怎麼定義？比如說我們廣東韶關、陽江、東莞、珠海、汕頭、江門，這都是屬於大中城市；講地級市，中國有多少地級市？ 648個。
我想問大家，中國648個大中城市，只有70個城市在漲，364個房子在跌，你怎麼不報導，還有120個城市不漲不跌？如果你全部報導出來，那時老百姓說，中國的大中城市70個城市在漲，364個城市在跌，還有120個城市不漲不跌，老百姓會怎麼想？但媒體對老百姓就報導第一個。
現在我告訴你，中央還不是擔心房子暴漲，現在中央最擔心房子像斷崖式的下滑。現在中央內部預計的房子很快就要崩盤，已經崩盤或很快就要崩盤的110個城市，很快就要崩盤。
第一個崩盤的，鄂爾多斯。我是內蒙古鄂爾多斯政府的高級顧問，我去年3月份到鄂爾多斯市去演講的時候，鄂爾多斯的房價是22000塊錢一平，我就給鄂爾多斯的市長、市委書記云峰書記說，我說鄂爾多斯的房價很快就要暴跌，他怎麼說：教授，我們知道要跌，但最低也不能低於17000。我說誰說的。現在上一個月，鄂爾多斯政府給我的報告是多少，鄂爾多斯的房價跌到1700塊錢一平方米，全崩盤了，地產商全逃跑了。我的一個學生上個月從鄂爾多斯開回了36輛路虎車。
第二個崩盤的城市是溫州。溫州是中國炒房的，誰相信溫州的房子跌？現在溫州的房子砍掉60%還在跌，都在拋房子。
第三個崩盤的城市海南。我們限價限的最高價，海南是限的最低價，不能低於17000元。
第四個崩盤的城市是貴陽。貴陽房子貴到什麼樣，平均每個人能分到30多套房子。
現在中央內部預警的房價要崩盤的：大連、瀋陽、營口、煙台、青島、唐山、常州、寧波、石家莊、長沙、海南、麗江、北海、惠州、珠海很快就要崩盤。
將來的情況是什麼？
房地產崩盤，地方政府崩盤，高鐵崩盤，地鐵崩盤，那麼我們的銀行一定崩盤。中央就一定要出手救啊。中央說房地產不要了，地鐵不要了，高鐵不要了，但是中央一定要救銀行啊。不救銀行怎麼辦，老百姓把你一輩子的血汗錢存到銀行，第二天早上說沒有銀行了，你不殺人放火才怪呢！
那麼中央還要救地方政府，你不救地方政府，地方政府沒有了，那不就亂套了嘛。中央也沒有錢，怎麼辦？只有一個辦法就是大量的印鈔，我們國家將出現惡性的通貨膨脹。
我們來看現在令中國領導人感到最為焦慮的問題是什麼，就是房地產。因為中國老百姓十年賺的錢全都買在房地產上了。我知道中國的老百姓都相信房子不跌，誰說的？經濟學家是數字說明問題。
在這裡，我選的是亞洲最具典型的三個國家和地區房地產走勢圖，大家看一下這三個走勢圖是不是驚人的相似？
每個國家和地區的房地產走勢，基本上是一樣的，沒有哪個國家和地區會走出自己獨立的痕跡。歷史是有驚人的相似，大家看，日本的房地產是不是1982年開始漲，香港的房地產92年開始漲，我們國家的房地產是2002年開始漲。我們香港比日本晚多少年？晚十年；我們比香港晚多少年？十年；我們比日本呢？晚二十年。
大家看，日本的房價從1982年大漲到1987年，漲了多少年？ 5年，在這5年裡，日本的房子整整漲了10倍，香港的房子從1992年大漲到1997年，漲了幾年？ 5年也漲了10倍。我們深圳的房子從2002年大漲到2007年，也漲了5年，整整漲了11倍。但是房子是不可能永遠漲的，沒有哪個國家的房子一直漲。
日本沒有想到，在1987年日本的房子暴跌。到1993年，日本人極度悲觀失望的時候，沒有想到他的房子強勁的反彈，在1994年日本人又拼命的買房子，沒有想到1994年日本房子再次暴跌。到1995年，日本的房子整整跌了80%。
我們看看香港，香港的房子在1992年發展到1997年，漲了10倍。誰相信香港的房子跌？我不是吹，我是成功的預測香港的房子在1997年跌。我在1997年1月份在香港的信報和香港的電視台發表演講，我說房子很快就要暴跌，李嘉誠一看非常的憤怒，在香港的經濟日報連續4天登廣告，名字就叫，質問國世平教授。
香港的房子在1997年暴跌的到2003年，香港人極度的悲觀失望，後來沒想到房子強勁的反彈，在2004年香港人又拼命的買房子，沒有想到房子第二次探底到2005年。從1997年到2005年，香港的房子整整跌了80%。 2005年，李嘉誠又在香港經濟日報整版的登廣告，向國世平道歉，同時聘請我為李嘉誠公司的高級顧問。
2007年，我又一次成功的預測中國的房產在2008年開始暴跌。結果，2008年北京的房子像斷崖一樣跌了40%，上海的房子跌的最少，跌了30%；我們深圳的房子像斷崖似的跌了30%，東莞的房子直接跌60%。
但是，國老師犯了一個最重要的錯誤：我沒有想到我們國家的領導人這麼亂來。大家看看，日本的房子跌了6年，香港的房子跌了6年，我們國家的房子至少要跌4年吧？剛剛跌到第三個月，到了2009年3月份，中央像發神經一樣宣布救市，也就是溫家寶搞的4萬億投資。
4萬億投資要命啊！我們國家為此付出了極為高昂的代價。那時候地產商響應中央的號召，主動的把房價往下調，我們的地方政府和老百姓配合中央不買房子，沒有想到我們國家領導人這麼亂來，4萬億投資救了地產一把。
如果大家想一想，2008年讓房子慢慢跌下來，我們不會有這麼困難。非常可惜，現在中國老百姓都不相信中國房子會跌，但是我告訴大家，我今天負責任的告訴大家，中國老百姓再靠買房子賺錢的時代已經一去不復返了。
為什麼？房地產的格局已經發生了重大的變化。去年我們國家大中城市190個城市在漲，今年有多少？幾十個，可能明年只有多少，50個，可能後面30個，最後20個，最後10個。
深圳、北京、上海的房子可能最後跌，因為我是萬科的高級顧問，我是李嘉誠公司的高級顧問。我問李嘉誠，為什麼深圳、北京、上海的房子泡沫最多，反而最後跌。他說教授，你想想就知道了，要保衛中心城市，我們首先把四線城市房子賣掉，救三線的；如果三線救不了，賣掉三線救二線；二線還不行就賣二線救一線；如果一線崩盤了，中國就全崩盤了。
我們中國的房地產所得稅是20%，這是個什麼概念？在座的你以后買房子，如果房子不漲30%，你一分錢都賺不到。為什麼？ 20%交了所得稅，還有5%的契稅，你還要買房子，還要按揭嗎？再交5%的按揭，你說房子漲30%多難漲啊。那房子難漲，你不賺錢，你還買房子乾什麼啊！那你說好，你去買房子，你代我交稅。
我告訴你房地產所得稅是直接稅，直接稅是不能轉讓的，只有間接稅可以轉讓！比如說我把我的房子賣給趙總，趙總代我交了30萬的稅，他到稅務局去舉報，國教授的房產稅是我交的，稅務局把我抓起來，把錢退給他，還坐牢。
那把房價漲上去？開玩笑，房子貴誰買你的。我們國家明年全方位徵收房產稅。中國的房產稅是多少？ 0.6%-6%。如果中央想把房產稅漲到6%是個什麼概念？那意味著在座的你住一百萬的房子，你一年交6萬的稅，你交就行了。
國老師在深圳的房子700萬，我一年要交42萬的稅。李嘉誠一年交的房產稅是1700萬，他的豪宅17個億。
我告訴你，到那個時候我們中國居民都要做一個選擇，根據你的收入水平決定你住房的大小。
我們中國的老百姓真的很可憐，我們根本就不是買房子，我們是買房子的居住權，因為土地不是你的，我們就買了70年居住權。我想問大家，誰住滿過70年？中國住滿30年拔掉，美國、日本和歐洲的房子連土地都是你的，人家才叫買房子。
房子很快就要崩盤，我必須警告在座各位：如果這個時候你膽敢再去買房，你將成為中國房地產史上最後一批解放軍，把別人徹底解放了，在上面站崗十年都下不來。
自由時報 – 2014年1月12日 上午6:11.
....〔自由時報記者林美芬／台北報導〕儘管中央銀行總裁彭淮南及財政部長張盛和均對國內房市示警，提醒金融機構及民眾要注意風險，但多位建商都表示，無論從利率、資金及供需面來看，今年房市都沒有下跌的空間，台中市龍寶建設董事長張麗莉甚至指出，房市經過十年的榮景，已造就建商口袋很深，業者不可能降價求售。
建商口袋很深 不可能降價求售
長虹建設董事長李文造直指「今年房市沒有看空的理由」，李文造指出，現在利率看不到有調高的跡象，持有稅及交易稅還在低檔，公告現值雖然調高，但只是增加售屋成本，並不會引導房價下降，何況，目前游資充沛，銀行爛頭寸很多，面對通貨膨脹壓力，房地產還是最佳的保值工具。
李文造表示，從供需面來看，雖然供應量增加，但目前並沒有供過於求的問題，主要是九二一大地震以前蓋的房子安全性不足，內政部長李鴻源甚至表示，如果規模六．三的地震發生在台北市，台灣房子恐將倒四千棟，所以換屋需求很強。
另外，今年底雖有選舉的變數，但李文造認為，為了勝選，政府勢必營造很多公共建設利多，這些利多，選後還是會回歸到房市。
公告現值調高 成本灌進房價裡
冠德建設董事長馬玉山指出，今年起公告現值大幅調高，這會影響到房屋的出售價格，以新莊為例，公告現值調高二十至二十二％，每坪售價影響五千到一萬元，這些增加的成本，都會加到房屋售價中。
馬玉山指出，中央銀行從前兩年起，控管土建融比率在六十至六十五％，等於對建商購地產生萎縮，庫存減少，推案減少，也不可能降價，北台灣房價沒有下跌的理由。
張麗莉指出，目前建築業正面臨嚴重缺工、工資上漲、原物料上漲等問題，建築成本日益推升，房價根本降不下來。
張麗莉進一步表示，過去十年房市是一片榮景，幾乎所有建商都賺錢，現在建商口袋都很深，不可能降價求售。
皇苑建設董事長郭敏能指出，依照目前全球各主要先進國家都是債台高築的情況，根本不願調高利率來擴大債務負擔，也使得台灣利率上揚的空間不大。
郭敏能說，即使高雄最近房屋供應量大增，去年也只有一萬戶左右，供需還在合理範圍內，今年房價還是會很健康的上揚。
私心.知識.經濟會限制到自己視野
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