大樂跨下赤兔馬手上青龍刀 wrote:
一般約是要簽收了才算數...(恕刪)
應該是要看哪家公司的一般約吧！
現在很多類似專任約的一般約也有違約處罰，達底價通知了但屋主拒絕出面簽署確認就是違約要賠償！
johnson19801024 wrote:
理他唷!!你信永慶那...(恕刪)
說真的，您講的這些方法會害樓主被告，上法院也是被判決敗訴賠錢耶！
法院裡都有免費的律師諮詢服務，可以去問看看比較實際。
提供一個流傳在網路上很久的文章參考參考！
信任仲介, 未必會帶來所謂的幸福!!
打官司時, 法官只認字不認人!!
委託仲介賣屋, 可分為 "一般委託銷售" 與 "專任委託銷售"
1. 勿輕易簽署"專任委託銷售合約", 因專任約是有罰則與違約金額, 一不小心就可能成了某些不肖仲介動輒要脅違約賠償或打官司之依據!
(根據內政部地政司
統計,2011年1至6月全台房地產交易糾紛中, 其中終止委售或買賣契約糾紛較去年上半年增加80.5%,是比去年同期增加最多的交易糾紛!)
2. 建議簽署"一般委託銷售合約"即可, 因一般約是仲介與屋主均可出售(一般約並無所謂違約罰則),雖會有仲介業所謂"競價"的狀況, 但這也表示機會更多,而不會像專任約必須全權委由單一仲介銷售, 喪失賣屋主動權!
3. 無論是"專任委託銷售"或"一般委託銷售", 切記!! 一定要行使合約審閱權(法定有三天審閱期), 勿因仲介呼巄或是隨便帶過就馬上簽約, 因為這種定型化契約皆由仲介公司所制定, 想當然 其條文大多有利於仲介公司!! 一定要仔細的將合約內容看過之後再決定是否要簽約, 若是有任何疑問或不解之處, 一定要提出來, 甚至是要求在該合約的"其他事項"中白紙黑字的予以寫上註明(並要求雙方簽名,蓋章以及押日期), 切記! 權益是要靠自己爭取與維護!!
4. 請注意!! 部份仲介, 甚至是某些相當知名仲介公司之"一般委託銷售合約"條文裡, 會於"賣方權利義務"的項目中刻意加註 "甲方(賣方)保證於本委託期間不得與其它不動產經紀業存在有效之專任委託合約"; 但此限制已明顯與一般約的精神相違背,且自相矛盾的(一般約是仲介與屋主均可出售), 也與內政部於92年6月26日 內授中辦地字第0920082745號公告修正 所頒訂的"不動產委託銷售契約書範本" 簽約注意事項 有所不同!!
若原先簽定一般約的仲介無法將房屋賣出, 使得屋主轉由其他仲介專任委託銷售賣屋時, 則原先簽訂一般約的仲介就可能依此指控屋主違約, 即便一般約並無明訂罰則或違約金,但少數仲介仍會依此"騷擾", 甚至威脅上法院等 (此狀況也常發生)!!
5. 內政部 92年6月26日 內授中辦地字第0920082745號公告修正 所頒訂"不動產委託銷售契約書範本" 簽約注意事項 第三條內容 如下:
有關委託銷售契約書之性質: 目前國內仲介業所使用之委託契約書有兩種，即專任委託銷售契約書及一般委託銷售契約書，如屬專任銷售委託則有 ”在委託期間內，不得自行出售或另行 委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為” 之規定，反之，則屬一般委託銷售契約書。
由以上內政部版的委託銷售契約書範本可知, 一般委託合約並無所謂的 "甲方(賣方)保證於本委託期間不得與其它不動產經紀業存在有效之專任委託合約", 這明顯是某些仲介公司刻意擴大解釋, 訂定有利於己的定型化契約; 賣方千萬要小心!!
建議賣方可事先下載內政部版本 "不動產委託銷售契約書範本", 更強烈建議與仲介所提供的委託銷售合約做仔細比較, 將可發現絕大部分仲介所提供的合約書都會有額外或自訂之條款, 且這些條款也大多有利於仲介公司; 為了維護自身權益, 屋主絕對有權要求予以修改或刪除 (所謂合約精神, 就是在雙方"合意"的情況下所簽署的契約, 絕非屋主必須完全遷就該定型化契約條文; 另消保法第11與12條: 定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者,無效!!), 若該仲介公司不同意修改或刪除, 那也就表示該公司只以自身利益為先, 若此, 也建議屋主可換家仲介公司.
6. 部份仲介的一般委託合約條文, 甚至訂定與專任委託類似(自定條款), 也有所謂的違約金額(若屋主自售情況下就可能有所謂的違約問題), 所以這也是為何建議一定要行使合約審閱權!!
7. 若與仲介簽定"一般委託銷售合約", 為保障自身權益, 建議可於合約內加註以下附加條款(雙方須簽名蓋章以及押日期):
a. 本合約不受"甲方(賣方)保證於本委託期間不得與其它不動產經紀業存在有效之專任委託合約" 之限制!
b. 若本案件由甲方(賣方)自售或委由其他不動產經紀業完成銷售, 無論是否仍於合約期間, 以及買方是否曾為乙方帶看者, 乙方(仲介公司) 均不得以任何理由要求甲方給付任何費用或"違約罰款"!!
=> 這點相當重要, 因少數原先簽一般委託約的仲介會因為賣不到您的房子, 而要求給付所謂的作業費(車馬,人事,廣告費等.....), 甚至威脅,騷擾....
c. 在尚未親自收取斡旋金或簽署要約書前, 甲方(賣方)有權更改賣屋銷售價格以及合約終止時間!
8. 若仍簽署專任委託, 也建議加註: 再甲方(賣方)尚未簽署正式之賣屋合約前, 即便買方出價已達底價, 甲方仍保有更改賣價之權利! (避免仲介藉此逼迫賣屋, 甚至以"違約賠款"作為要脅)
審慎了解契約內容, 保障自身權益才是最重要!!
陳小春2525 wrote:
應該是要看哪家公司的一般約吧！
現在很多類似專任約的一般約也有違約處罰，達底價通知了但屋主拒絕出面簽署確認就是違約要賠償！(恕刪)
法官審理認為，房仲契約「買方出價達到委託價格，買賣契約成立生效」的規定，剝奪雙方議約的決定權，違反消保法（聯合報 101年8月301報導
你說的這條規定違反消保法 就算簽了也不算
愛就注定了一生的漂泊 wrote:
法官審理認為，房仲契...(恕刪)
這起案件，除了這項理由，還有買家周女的買賣意願書沒有填寫日期，真實性存疑；而賣家與仲介簽約當晚，房仲的于姓女員工把底價洩漏給別家的房仲員，兩人假裝夫妻買家，到苗栗王婦家敲門2小時，王婦覺得太恐怖，嚇得不敢應門，躲去朋友家，才決定不賣了。
雖然于女事後被有巢氏開除，但法官認為有巢氏在訓練員工和平時教育時，就應叮囑員工不得洩漏底價、不得騷擾客戶，可見王婦之所以決定不賣，可以歸責於房仲業者，判決房仲敗訴，領不到服務費。
這個案件主要理由是以上那些，房仲違反善量管理人的責任！
那條只是附加上去而已，法官的用意可能是提醒消費者要注意吧！
目前也只有那位法官認定違反消保法，而且是地方法院的法官，高等法院跟最高法院的見解不一定會是這樣喔。
這個案件房仲被抓到不利的證據又鬧上新聞，因此放棄上訴了！
heroine98 wrote:
第一次發文，因為真的很煩惱，第一次賣屋，希望請01的前輩們能告訴我一些方法，拜託了
我是獨生女，父母自小離異，因為家裡經濟狀況出了問題，背了一筆負債，因此今年農曆年後，媽媽跟我討論把房子賣掉解決債務
三月底開始委任21世紀，簽了三個月合約，都沒能順利賣出
六月開始透過一個叔叔介紹，改簽專任約給永慶不動產，一個月簽一期，本來委任798萬，在七月時改成760萬
但是，在九月初，男友知道了這個狀況，請他叔叔幫忙，讓我家可以解決債務而不用賣房子，因為這個房子是媽媽之前辛苦拼下來的，如果不是因為債務問題真的不想賣掉
在9／20左右，媽媽告訴房仲如果這個月沒賣掉就不賣了，約簽到9／30，結果短短五天，房子找到買主了，開價760萬，房仲昨晚約媽媽去店裡簽約，我們約房仲到家裡來告知這個狀況，房仲說如果我們不賣，除了要付給公司的違約4%，還要付給買方3%
因為這筆錢真的太大，但房子對我跟媽媽意義重大真的想保留下來，請問01的前輩們，我想把房子留下來真的要付這麼多錢嗎？
誰叫你要被騙去簽專任約
專任約簽下去你不是被逼的賤價賣房就是被搞到違約賠錢
是不是真的有那個買方都還不知道
現在要你賠 4% + 3% 比真的幫你好好賣房子還好賺
你想仲介騙你簽專任約後還會真的幫你賣房子嗎
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