yunyunhome wrote:
沈富雄：...我常常講，股市十賭九輸，房市十賭九贏。以前在一個同學的聚會裡面，我問其他十三個人，你們做了這麼久的股票，總結起來是輸的舉手？結果十三個人都舉手。我又問，你們這麼多年來買賣房子，總結起來賺錢的舉手？十三個人都舉手。...(恕刪)
這和所在價格位置有關
股市高檔, 大家都賺錢, 低檔都賠錢
房市高檔, 大家都賺錢, SARS 低檔都賠錢
渦輪起秋豬 wrote:
...擁有二三四五六千萬現金閒錢的人...
我看過很多例子~都是一些阿桑阿伯...(恕刪)
依照你這樣的說法與看法
兩北市很多房子根本就是集中在“少數人手上”
很多上班族買不起，這都是事實。
而這些阿桑，阿伯大概也都中老年了吧
他們還能“活”多久？如果角色換成是你，
你老年之後，手上的不動產是不是會處理掉？（最多就留下一戶吧）
現在全世界二次大戰之後的嬰兒潮那一批人，
大概就是60-70歲左右。
也就是手上握有最多房地產的一個族群，
但是他們最多大概也就再活個20年吧，
最近世界經濟情況起伏那麼大，
如果換做是你，你會不會出脫手上的不動產呢？
長遠來看，我個人還是覺得房地產會大幅下修的機會很大。
依照你的理想國狀態, 首先發生的是政府財政開始極度不平衡, 也就是繳稅人口開始低於安養人口, 如果舉債有困難, 這時候的政府的財政規劃會怎麼辦? 這時候的做法就是財政預算逼使人口往都市遷移, 讓預算發揮最大功效, 於是併校, 併村, 併鄉, 教育與醫療資源必須集中, 交通建設無法下鄉, 我常講的例子, 政府財政充裕, 每村可以有一個小學, 政府財政困難, 可能就必須要依照就學人口比例來設立小學或者合併小學, 今天每村一小學走路上課10分鐘, 等到五村一小學, 只有一個村上課要10分鐘, 其他都要40分鐘, 很多為了讓子女受教育方便的就是遷往有教育資源的地方, 於是其他四個村人口變少了, 反而原來人口就多的村人口更多了
就你的理想情況,有一天的狀況可能是, 你在台北租屋, 期待有一天可以低價買到房子, 於是有一天你房東去世了, 他手邊有五棟房產, 他的兒子只打算住一棟, 其他賣出, 你以為可以撿到便宜, 因為附近有好幾個老人都差不多這個年紀甚至有的更早之前就掛了, 於是你等著房子降價, 結果隔幾天, 房東的兒子說, 房子賣掉了, 賣給幾個從瑞芳, 三芝, 石碇比你願意出更高價錢的外來客, 你很生氣, 怎麼你們外地人也來搶台北市房子?, 瑞芳的購屋客說, 我爸爸有高血壓糖尿病, 每個禮拜都要來台北看醫生, 所以我就搬到台北來了, 三芝的購屋客說, 我在三芝找不到工作, 每天都要通勤, 剛好我爸爸也掛了, 拿了保險金就來買台北的房子了, 石碇的購屋客說, 我們希望給小孩好一點的教育, 所以就從石碇搬到台北來了, 弄到最後, 老人死光了, 你還是沒有買到房子
現在的人思考問題都很直覺, 不會仔細思考這樣狀況背後的成因和後果, 很多事其實不是大家想的這麼單純或著這麼容易解決的, 有的時候最後的結果往往和你想的也完全不同, 甚至剛好相反
老口加口非真是多是非 wrote:
依照你這樣的說法與看...(恕刪)
Nelson5 wrote:
你講的是人口老化的問題, 我想除非以後的政府沒有甚麼腦子, 準備自我封閉...(恕刪)
有時候政府就是沒腦子
人口結構開始發生變化的時候
試想,政府養這麼多社會學家,怎麼會不提出警告
可十幾年過去了,該說的也都說了,政府豈有不知道之理??
很大的原因是衡量得失,關乎到切身利益
國家的未來擺一邊,先把自己口袋賺飽了,位子坐穩了再說
任誰都知人民不想生育.不敢生育的原因在培養孩童的成本
早已超越所得,人民組織家庭生養孩子成了最沉重的負擔
其實只要把這個問題解決,生育率自然就回來了
可是政客絕不敢,因為這關乎到自己的銀根
01有個網友說得好,這問題跟房地產一樣
政府收不了,等著老天爺來收
Nelson5 wrote:
你講的是人口老化的問...(恕刪)
這段最好笑的就是找不到工作而住在瑞芳, 三芝, 石碇的人,買得起台北的房子.
基本上是在假設台北以外的都很有錢,但卻找不到工作, 或者老爸已經病得要死,
但家裡不缺錢(一般家裡有人生重病, 這個家的經濟能力是受到打擊而不是更有錢吧),
購買幾千萬壽險, 只是之前不知為何不來住院, 導致老爸掛了
所以拿到幾千萬保險(這個,保險公司會去告這個人吧), 所以現在就跑來台北買房子. 還有
現在多了小孩經濟能力卻比以前還好(通常小孩會花掉家裡1/4的收入), 所以更有錢
來台北買房子.
前提就已經錯誤,就不用講結論了. Garbage in Garbage out.
總是期待錢會天上掉下來,總是認為存在那種可以無限掃貨的買家(那個本以為是這種人的
老兄也買到掛了)...
就像QE3, QE1~QE2的資金對台灣的影響, 就是台灣房市跌,就是現在股市崩, 這些不是
美國QE後台灣的現狀嗎? QE3會改變啥? 怎麼不相信已經發生的事情,卻去自己假設一個
自己相信的假設,然後去推符合自己期望的結論? 真是....
而QE的錢到哪裡去? 很簡單, 去填了那幾兆計的"資產損失". 很簡單算, 股市這一兩週
就掛掉幾兆的錢. 你QE能送進台灣多少錢? 歐美的市場也是這樣. 市場上的資產, 其總值是鈔票
的不知多少倍, 當它減幾%下來, 其損失不知要幾次QE來填. 這也是為什麼QE不見成效的
原因. 簡單例子, 假設QE送給老美每戶家庭1萬美金, 但是你原本10萬的房子跌了40%, 請問, 最後
你把房子賣了, 你的總資產是增加還是減少? 鈔票是增加還是減少? 是-3萬哪!
或者假設外資因為QE而增加台灣投資1兆, 但結果這幾天股市就跌掉幾兆, 請問,新台幣
是增加還是減少?因為市場的槓桿縮減,所以資產被大量減計, QE若沒有提振市場, 讓市場願意承認
更大槓桿的合理性的時候, QE的錢對市場來說根本微不足道. QE是救世主? 很抱歉, 兩次
QE的結果, 就是已經告訴大家, 包括FED, 那不是萬靈丹而是止痛藥, 一陣子後繼續痛, 並且
一次比一次嚴重. QE屬於救急不救窮的方案, 當市場是真的窮的時候, QE的正面效果會遠低於負面效果,
而其負面效果就是會擴大貧富差距, 因為QE的錢不是平均灑出去, 而是有錢的人多,沒錢的人幾乎
拿不到, 及擴大通膨, 導致中產階級及低收入戶越活不下去哪 . 您以為包圍華爾街是一個偶然事件
嗎? 抗議者不正告訴大家, 那正是QE的後果之一呀! 而QE效果遞減的情況,更可由美國國債的狀況
可簡單看清. QE發了大量的錢, 但問題是市場還是這麼糟, 這些錢, 只好回頭拿去買美國國債,
即使美國國債幾乎低到要讓投資者賠錢.因為, 投資市場, 其報酬率是負的! 於是QE的錢會越來越多
變成左手到右手的戲碼,而沒有真正到市場去,在市場恢復功能前, QE的效果只有逐次遞減, 直到人民政變為止.
我幾年前在新竹賣過一間房子, 買主是一個25歲的年輕人, 他家住在峨眉, 錢是他爸爸出的, 主要原因是他不想在家幫忙農作, 但是峨嵋不好找工作, 從峨嵋到新竹工作通勤又太遠, 所以他爸爸幫他在新竹買房
家裡有人要需要看病的是我自己的經驗, 我哥哥就是為了我媽媽的癌症放棄新竹的工作機會去買台北的房子, 因為以前三重那邊有一家癌症診所, 診所的院長叫做陳家楨,原來長庚的醫生
領保險金買房的是我自己的一個親戚, 之前在糖廠上班被強迫退休, 我阿公死了之後, 他拿了保險金從台南縣搬到台南市到某家物業公司派到某廠當清潔工, 保險金剛好付房款的一部分
人就是這樣, 從沒有資源的地方往有資源的地方移動, 父母為了子女教育往好的學區般, 家住雲林, 嘉義的大學畢業生為了工作機會來到新竹,桃園, 有一副好歌喉的想做明星夢, 肯定也不會留在台東花蓮, 要不然阿妹現在應該是在太馬里隔壁打山豬, 不是拿著麥克風在舞台上唱歌
買房子或者搬遷往往需要的是一個動機還有時機, 就好像很多租房子或者住在新北市的人喊著買不起台北市的房子, 他的心裡可能有一個底價, 例如只要低於600萬就可以接受, 但是你怎麼知道住在你所謂買不起的瑞芳, 石碇也許也有一個人想要買台北市的房子, 他的心裡底價是800萬呢?
marcus200115 wrote:
這段最好笑的就是找不...(恕刪)
Nelson5 wrote:
你錯了, 我舉的例子...(恕刪)
所以說,您的一堆假設就是錯的嘛! 連虎大也不會把台北房市,與其他地方房市相比,
請問, 您拿新竹與台南的例子來跟台北比? 那就很簡單啦,現在新竹與竹北房市已經
撐不住, 按您的比喻法, 不就表示台北房市撐不住? 虎大肯定會跟您說, 不要把台北
以外的房市拿來跟台北比啦. 台南間的房價價差, 保險金可能還付得起, 三芝跟北市房價
要搞定價差, 請問要保多少? 而峨眉買新竹,付一百萬頭款就可以搞定, 台北市
要多少? 你就算幫小孩付了頭款, 他還不一定付得起貸款, 於是,你的假設, 就變成
北市以外的地方都很有錢. 奇怪了, 一堆您定義中沒有工作的地區還很有錢, 這種假設
不是超奇怪的?
只相信自己相信的,只採用自己的邏輯,不管那多不合邏輯, 這就是您寫這一堆話最大的問題.
我不知道人家底價多少,你又知道? 你拿你不知道的事情來question別人, 這就是您邏輯上的問題呀:
"相信有可以無限掃貨的買家". 因為, 在景氣明顯轉下的現在, 如果沒有那種資本無限大的買家群
(對這些人沒有所謂資金套牢,沒有所謂賺賠,因為對這些人而言, 計算投報率的分母是無限大, 所以
不管賠多少,其投報都是零, 只為買房而買房),您的假設根本不會成立,不就是這樣.
Nelson5 wrote:
你錯了, 我舉的例子...(恕刪)
有時解讀一個經濟問題就像談論政治,怎麼說都可以...
就目前現實面來看,我是認為政府狂印鈔票的結果是讓集中少數人得利,反讓全國一般民眾飽嚐物價通膨痛苦,房價高漲即是一例,這是不正常不健康的經濟現象,這樣下去如此惡性循環,甚至將來會衍生出不可預測更大經濟社會問題! 雖然政府看似有在開始處理這樣問題,但很明顯的小老百姓怎可將希望寄託於政府作為?
好吧! 就算"歐美債危機持續升溫,房價持續飛漲!! " , 小老百姓就只能非買帳不可嗎? 就只能讓那些利益集團任憑宰割嗎?
當前物價齊飛漲唯獨薪水不漲,痛苦指數飆升,這種情況下還要預支未來大筆財富購買這種不合理高房價? 頭殼壞去嗎? 又不是現在不買房全家只能住帳棚,會住帳棚,是因為失業等社會問題所產生,而不是因為嫌屋貴不買房最後買不到只好流離失所.
量力而為,不立危牆之下,明哲保身,至少這是不分老少人人都可以從自身做起的,應當要有新思維,"房價持續飛漲!!" , 就讓那些"有錢人" 買光全世界所有住宅好了,我們自己保命要緊....
原則上如果出生率低, 老年壽命增加只有兩條路, 一條路叫做延長退休年齡, 以前65歲退休, 拉到67歲, 甚至未來可能拉到72歲, 這是德國的做法, 另一條路叫做引進人才, 利用國際人力延長人口紅利, 這是新加坡的作法,
如果甚麼都不做, 最後的下場就是安養的人比繳稅的人還多, 只能加稅, 例如今天如果營利事業所得稅到50%, 所得稅也達到50%, 有能力繳稅又有財力可以移民先離開, 像是生產事業或者可以在國際上找到工作的人, 剩下的就是有能力繳稅, 但沒有能力移民的,因為產業外移越來越嚴重, 工作機會越來越少, 人口只會越來越集中, 因為僅剩下的工作機會和可以生存的地方只有在幾個都市, 你可能不知道伊拉克的巴格達是在2006年之後全世界人口增加最多的幾個都市之一, 為什麼呢? 因為戰爭之後, 周邊都市已經沒有生機, 所有的人都想辦法到巴格達找機會, 這也告訴你老年化社會, 如果政府沒有辦法延續人口紅利的話, 在有限財政下, 首先的做法就是資源必須集中, 老年化到了某一個階段, 等到人口除了老年化之外, 還開始外移的時候, 你可能可以就可以用你原來理想的價錢買房子了, 只要你這些錢還在的話
marcus200115 wrote:
所以說,您的一堆假設...(恕刪)
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