我真覺得奇怪政府怎麼不鼓勵大家(人民或公司)往南部搬, 搬到南部"墾荒"給你3年免稅, 稅全部讓愛擠台北縣市的人幫您繳, 大家說好不好~ 之前聽說某大企業響應去南部墾荒設據點, 結果是政府還跟建商一搭想賣或租辦公大樓或租地...搞屁啊...為什麼不給人家99年免地租甚至水電減免呢? 沒誘之以利, 那你當這些企業是傻子啊?
如果有人還是愛擠台北縣市, 那就別叫說房價高房價高, 買不起就租吧, 租不起就搬吧, 搬不起就...睡凱達格蘭大道吧.
苦行僧001號 wrote:
但是在某些發達國家，比方說美國，房貸對中產階級家庭來講，也是個很大的負擔。...(恕刪)
是嗎? 我之前住加拿大, 住在蒙特婁市的郊區(開車15min到蒙特婁市區)
我家是一棟地八千呎(約兩百多坪)建約2000~3000呎(約60~90坪)的房子, 這樣一棟房子才二十四萬加幣, 當時換算台幣不過五百多萬, 小一的的別墅 15 萬也有, 公寓大樓的話十萬就有了. 五六十萬的房子就大得很可怕了. 當時加拿大大學畢業生的起薪我記得在四萬多元, 換句話說, 人家剛開始出來工作的小夥子, 一棟公寓不過他兩年半的薪水, 一棟小別墅不過四年的薪水, 十年的薪水就有一座台灣可以堪稱豪宅的房子了. 這樣子叫做很大的負擔喔?
或許啦, 因為加拿大人真的很多月光族, 薪水通通花光光, 又想買占地幾英畝的豪宅, 所以負擔很大吧.
台灣大學畢業生起薪多少? 一年有沒有40萬? 在都會區周邊的一棟公寓要幾年? 獨棟別墅又要幾年?
yoyolon wrote:
有部份人就是聽了類似...(恕刪)
感謝兄台的認真說明,這個數字,讀商管的內人也在買屋前過跟我bargan了很久.
我想,數字計算絕對有他的道理,但實務上卻有跟紙上計算有很大的出入.
我也基於您的立場,把擁有家的心理因素 感情層面 先放一邊來看.
首先,國內絕大多數的購屋者都是提前完成還款,真正拖到期滿20年乖乖繳240期的人很少.
為什麼? 就是知道利息支出的可怕. 如果事前有評估好償債能力,必然不會在月付金已把所有償債力道用盡,
那也就是說還有其他保守估計的未列入收入都可以加速提前還完本金, 來降低利息支出.
例如 獎金/年終/分紅/儲蓄 等
也有很多人三十餘歲購屋,事業正值上坡路,到四十歲後漸漸達到高峰,即使扣除養兒育女的壓力,
償債速度也常會比想像中的快.如果可以,不會有人願意繳到240期乖乖送錢給銀行.
故這是現實面與數字推算的第一大不同處.
另外,擁有房地產不管是否還有貸款未清償,也已經先擁有房地產的處分權,這是另一項很大的差別.
平凡如你我,誰也知道將本求利的邏輯,持有一個房地產數十年,難道都等不到一個好的時機點出脫嗎?
我想, 不要講50年,光拿30年來看,不管是股市還是房市都已經夠轉過幾波高低循環了.
雖然紙本的計算是以放著三十五十年為結果,但是實際上的操作, 你我真的只會讓它"不動"嗎?
我想這個也是一個值得商榷的地方,而且數字的帳面上估不出也看不到這個機會.
最後,房租不漲價與幣值不貶值零通膨的理想模型假設,個人也是持非常保留態度. 50年後的一千萬,
我不知道還有多少用途, 但是50年前若先擁有合適的房地產, 可能會讓你我羨慕的還比較多.
以個人家族內的長輩為例,有錢的不是創業就是有房產,沒有一個是靠股票 靠定存, 靠外幣,
至少在個人的經驗上,完全是一面倒的局面.
而且我從那些人的身上才看到 現金流 的威力,那不是飄渺不定的投資報酬率可以比擬的.
很多朋友知道的理財技巧都是比多的, 但實際上 荷包 也真正擁有如期結果的卻很少.
當在計算投報率的時候, excel都很會拉, 但是可能不知道有些看現金流更甚於投報率的人才是真富賈.
小小咖地主親戚擁有12筆無債的普通房產,自住二出租十, 每個月有近二十萬的net cash flow in,
房租房價投報率高或低對他重要嗎? 我坦白跟各位說, 那一點都不重要!! 租金就算比行情稍低 真的有差嗎?
光是這些現金流就已經足夠他繼續買新的房產, 去做其他的資產配置, 滾向更大的資產正循環,
全部都是靠那些願意乖乖來租房子的人來幫他創造更多的財富. 更不用說好物件自然增值的溢價還再另外算.
景氣好, 恭喜你賺的"比例"可能比他高 (總金額可未必), 景氣差, 他一樣有足夠多的戰備脂肪可度過寒冬.
景氣差, 你的現金流更低, 動作更保守, 明明看到滿地好股, 就是沒錢沒膽買進, 但他們可以輕鬆逢低質借
小部份地產買進超跌優質股票, 靜待數年時機反轉時再出脫, 不求買最低賣最高, 取中間段的溢價已動輒數百萬計,
這就是有錢人在玩的遊戲, 不動產就是他們的槓桿,靠山, 只要不貪 不笨 已足夠持盈保泰.
如果可以選擇, 我就算當不了地主也選擇不當別人家的佃農, 就算迫於現實不得已, 也只可短期, 不可終身.
個人淺見, (很受限於台北) ~參考~
soulriver wrote:
首先,國內絕大多數的購屋者都是提前完成還款,真正拖到期滿20年乖乖繳240期的人很少.
為什麼? 就是知道利息支出的可怕. 如果事前有評估好償債能力,必然不會在月付金已把所有償債力道用盡,
早先利率還在高檔時，民國85年前後，房貸的利率多在8%~9%，那更可怕
有多可怕，給大家一點概念，利率8%時，所繳的利息就會超過本金，ex.貸700萬，息705萬
之前另一個討論串中有兄台提及父母親等了30年，天母的房價由25萬等到55萬，其實毋須懊悔
若真的父母一開始買了25萬的天母，在之前利率高的時空，等於是屋漲一倍，息也繳了一倍
拉回來說，利息是可怕的，相較之前的利率，目前利率處於低檔，一點一點的侵蝕容易讓人忽略它的存在
的確，不少人是提前完成還款，但購屋者有額外的還款的能力，相對的就必須將這部份也加計於租屋者
前面的分析模型裡，如果真去比較將房貸還款改為5年、10年，結果還是差不多的，有興趣的人可以試試
soulriver wrote:
另外,擁有房地產不管是否還有貸款未清償,也已經先擁有房地產的處分權,這是另一項很大的差別.
平凡如你我,誰也知道將本求利的邏輯,持有一個房地產數十年,難道都等不到一個好的時機點出脫嗎?
同意你說的購屋者先擁有房地產的處分權，而這部份租屋者也有相對的現金執行權
誠如你所言房地產數十年,難道都等不到一個好的時機點出脫嗎？
客觀來看相對於租屋者，房地產數十年,難道都等不到一個好的時機點切入嗎？
租屋者的現金處分權從一開始的頭期款，一直慢慢的累積壯大，5年、10年後亦具一定的優勢
租屋者也可於5年或10年後，甚至是20年後選擇時機將現金執行權轉成房地產的處分權
這也就是我前面聲明的，並不是鼓勵大家要租屋50年的意思
購屋者的擁有的房地產的處分權一開始的確具優勢無法厚
因為購屋者須承擔房地產的被處分、地震、天災等風險，初期房地產的處分權的優勢無可厚非
但具優勢的前提是購入後前期的房價上漲，但這將又陷入那個房價是漲是跌無止盡的迴圈，就不再談
避免陷入仲介的話術，如：白白繳租金等...沒去思考而亂了步伐、影響了自己的評估
他們的目的就是要讓你買房子他們才能賺錢，所以會搬出一些似是而非的道理來加油添醋
錢的考量，問題很並不複雜，就是自身能力是否可負擔及未來房價你是看漲還是看跌罷了
買房子有很多需要去考慮的，當然不是單純僅就錢的方面去算計，上面的分析也僅是提供參考
畢竟每個人的狀況都不同ex「家」的感覺、丈母娘的壓力等，只要是評估過後該買房子就買，沒有對錯
soulriver wrote:
弟想點出幾個重要的關...(恕刪)
非常贊同您風險分散的觀點, 我也是這麼做的.
我想我們兩者的思考模式有很大的不同..
您的重點在於資產配置與投資效益, 我注重的是房屋持有成本.. 尤其是人生成本
以自身的需求來看, 家裡未來會有近二十年的時間需要有四房以上的居住環境.
還須滿足工作與就學的需求.
若要滿足上述需求, 在北縣購新屋至少需要1200萬以上的購屋成本. 舊大樓與公寓也要700萬以上
北市大概乘上二....
如此一來在舊屋不賣的情況下, 每月的房貸會超過六萬元, 舊屋也在三萬以上..
六萬元的房貸會影響生活品質, 三萬元的房貸二十年後可能一無所有(五十年舊屋), 北市就要賣屋才能買得起了.
由於高房價低所得的關係, 租屋勢必變成受薪階級在大台北地區的主要居住模式.
未來房屋買賣將會漸漸遠離我們這群領薪水的窮光蛋.
而房屋市場的未來大概只能指望soulriver兄這種資金雄厚的投資者了, 到時也許我還會成為您的房客呢..
msyean70 wrote:
剛下班，看到大家討論...(恕刪)
以房東角度來看：
德國房屋出租報酬率8%真的不高...
先算一下成本
德國通貨膨脹率約2-3%，算2.5%好了
每年都要付出房屋折舊成本約2.5%，（假設德國房子可用40年，大約每年折房價的2.5%）
法規規定房東的許多責任與義務，房東不定期要付出房屋的修繕成本，管理成本等支出，每年算0.5%好了
假設妳是德國房東有一筆錢要投資，考慮低風險的商品
房屋出租投資報酬率8%，成本5.5%，實質獲利約2.5%，要付出房子可能出現意外的風險。
德國通膨算2.5%，債券利率算4.5%（債券利率在4-5%之間跳動），實質獲利約2%，德國政府債券無風險的。
所以房屋租金投資報酬率8%真的不高....多出0.5%的報酬，算是風險補償而已。
在這邊，都是假設房價不漲不跌
相對之下，台北市租金投資報酬率由十年前的約4-6%，
降到現在約2-4%，算平均3%。
但是通貨膨脹就要3%左右....。
算上房屋折舊和修繕等成本，根本沒賺頭。
現在在台北市，買房出租，是賠錢的生意
台北市房屋租金報酬率過低，暗示的是房價過高，或是租金過低
而主計處公佈現在的薪資水準退回到1996年的水準，因此租金要漲，很難，現在的租金可能是合理的水準，可能還要降。
最有可能的，就是房價過高這個現像....
未來房價會不會上漲，我不知道，但是我知道當房東是賠錢的，當房客是比較划算的。
過去大家會有當包租公很好的印象是因為
1.財務操作的理由，因為租金報酬率高，所以房租差不多可以拿來付房貸，只要交頭期款，二三十年後房子就是房東的。
2.房價漲多跌少，有房價的收益。
那麼，未來台北市還會有上述兩點的現像嗎？
04330 wrote:
以房東角度來看：
8%真的不高...
OK, 我直覺 8% 和北縣市 3% 比 應該優惠很多，不過看來也是剛好而已。
房東有他的風險要承擔，其實房客和房東本就互利 (絕對沒有矯情)，只是大部分的人都只在交租時看到房東，所以羨慕 (或嫉妒）的要死。
有網友提到現金流，事實上我租房就是為了保有大量的現金流做其他運用。相對於投資，買房的確波動或風險比較小，但這也是建立在取得成本合理的狀態下。如果房產未來再也無力上漲 (看看日本東京)，就算不跌，光折舊及利息，就令持有者受不了了。 建商或房市投資人當然會說未來高點可期，但機會高不高就要自己做判斷了。
真正低點的時候，投資人會做的事是靜靜買入而非敲鑼打鼓告訴其他人買房有多好。
在 租金投資報酬率（大陸說的租售比）不到 8％的地方， 更容易賺錢的機會多得是，
何必當房東， 除非房價還有大漲的空間， 但是台北居民收入等經濟數據根本不支持目前的房價
不過越多人希望擁有自己的房子， 租金就會被壓得更低
對傾向租房子的人來說是好消息， 所以我也就沒有甚麼好抱怨的，
台北1千多萬的房子， 月租不過 2－3 萬台幣
浦東 一些1千萬人民幣以上的房子， 月租只要 1萬，月租2萬可以租到 2－3千萬的別墅，
想住那裡就住那裡， 不必被房子綁死
要我長住， 我還是寧可住空氣好一點的地方，而台灣空氣好的地方
如南投， 花蓮等過去 10年的房價都是跌的
04330 wrote:
以房東角度來看：8%...(恕刪)
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