建商財務狀況都非常好，別想等建商拋售了!(有數據為憑) (第12頁)

poiu124
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111樓

2011-12-16 11:57

ejan1969 wrote:
你講的是跌"很多"的...(恕刪)

你還沒搞清楚我說的。
如果存貨的價值沒有變更，那麼原本100億的存貨，跌了20%還會是100億嗎？
財務報表裡面有個『存貨跌價損失』，請注意這點，在損益表時會被列在營業成本的細項內，不過在資產負債表時，會被列為存貨的減項細項中。

http://globaldocuments.morningstar.com/documentlibrary/document/b52cd70b8fa9c79cd006ec91a9e8180e.msdoc/original
這是遠雄的99年度與98年度的財務報表，在第18頁開始是屬於存貨的部份，這邊就有認列『存貨跌價損失』。
這些內容在一般常見很簡單的報表是看不出來的，如：http://stock.pchome.com.tw/stock/sto2/ock0/sid5522.html

ejan1969

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112樓

2011-12-16 16:19

poiu124 wrote:
你還沒搞清楚我說的。...(恕刪)

因為財報沒有列出細項，所以我只能就我所認知的來推估。

遠雄的財報裡存貨有提列跌價損失是土地跟待售房屋，土地的部分，是以成本列帳，而成本即是買進價，因此市價有所變動時，是應該要增減的，不過我很好奇的是，土地的市價是如何認定的？除非拿去賣掉，要不然怎知市價是多少？還是遠雄每一季（或每一年）都找有證照的估價師去估一次？

待售房地提列跌價的部分並非因為現價跌價，而是因為折舊，房子一蓋好沒賣掉的餘屋就要開始計算折舊，然後反映在存貨價值上。

我想土地存貨（非在建房地）比較會反應你說的跌價在存貨價值上，不過這個土地市價評價困難，而建商的土地通常不會庫存太久，3、5年內地價的變動也不至於太大（以近幾年來看，還沒看到有下跌的現象），所以小漲小跌會有，大幅度的調整我認為可能性不高。

至於餘屋的部分，正如我前面提到的，是以成本列帳，而非以現價列帳，所以現價的漲跌（大跌才行）影響不到存貨數字。你看遠雄的報表裡，待售房地22.9億，提列跌價損失才2200多萬（1％），以99年那種房市多頭的條件下，餘屋還跌價1％？所以這不是房價跌1％，而是提列折舊1％（啊，應該大於1％才對，因為房地有建物跟土地，而土地是不折舊的）.

poiu124

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113樓

2011-12-18 0:40

ejan1969 wrote:
因為財報沒有列出細項...(恕刪)

這樣說好了。
給你一個網頁：
http://www.taiwansig.tw/index.php?option=com_content&task=view&id=943&Itemid=120

裡面有一段是有關於營建業的內容，請參考『參、10號公報對於個別產業的可能衝擊評析』下面的內容。

另外，科目是不可以亂列，折舊是折舊，存貨跌價損失是存貨跌價損失，不可以混為一談。尤其是這種有經過會計簽證的。
這是有法律的問題(ex.會計法)，而且簽證的會計師如果是造假，最嚴重可能會被撤照，而且這對於上市櫃的公司是更嚴重的(我之前印象中是可以停止股票交易，是否有更嚴重的處分就不確定。)
我覺得你把一開始的存貨成本與財務報表上要接漏的總存貨成本搞混了，所以如果沒有去細看報表裡的細項是看不出來的。

不過我發現到我自己有一個錯誤。當市價高於成本時，不需要做特別的調整。只有跌價時才需要認列『存貨跌價損失』。之前的說法可能會讓大家以為漲價時也會實際反應在存貨成本，其實不然。

我沒有在營建業，也不是會計師，我沒有辦法告訴你是怎麼去評價的。

yunyunhome

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樓主

2011-12-18 22:16

poiu124 wrote:
這樣說好了。給你一個...(恕刪)

寫這份報告的人肯定不懂房地產，只懂10號公報的人!

這份報告基本上是先假設房價跌20%後，在10號公報下，營建業的影響

然而，這份報告自己也講了，它是基於有學者預估未來房價將會下跌3成

但，光只是這個假設前提，我這篇文章就足以駁斥這個假設了

文章一開始，我就已經點出一個事實：就算是獲利相對差的建商，他們手上的現金都足以償付借款

也就是，就算房地產繼續在低迷個一年，建商依然能夠活著好好的

證據在哪?這麼多電子公司的財務狀況更糟糕(例如知名的奇美電，他手上的現金根本不足以清償借款!!)，這些電子公司都還沒葛屁，為什麼建商就會倒?為什麼建商需要拋售未出售空餘屋?

在股市中，我們都知道，真正會造成價格破壞的，只有主力、大戶不計價拋售

一般小散戶的持股加總起來數量是最龐大，但小散戶幾乎不會去殺低持股，除非是主力拋售造成價格破壞後，小散戶才會被逼著加入拋售行列(而且還會堅持到跌掉一大段之後)

在房市中，主力、大戶當然是建商，而絕對不會是投資客(投資客再怎麼有錢，也比不上建商吧?若有這種財力早就開建設公司，更好賺了!)

換言之，當現在建商財務狀況還是相對良好之下，為什麼建商會拋售?

既然建商不會拋售，整個市場為什麼會因為零星的投資客(即股市中散戶)拋售而造成價格破壞呢?

試想，少數幾個投資客用超低價賣掉手上幾間物件後，其他人就算也想買，也沒有物件可以再供應，請問如何創造出"平均"價格出現明顯下修呢?

就連張金鶚都很清楚知道建商不可能拋售，只有投資客有可能，卻有人認為建商必須拋售???!!!

講個具體的道理，好嗎?

老講這類假設房價跌掉多少後，會怎樣怎樣的，沒有意義的!

............................................................

據房仲業者統計，今年8-10月台北市買賣移轉戶數僅12,436戶，與4-6月的20,644戶相較，不到半年已急跌 4成，且有學者預估未來房價將會下跌3成。可預見未來營建產業將面臨龐大之房地存貨壓力。2以目前建商獲利來看，整體毛利率達18.4％以上，顯示房屋售價和成本間仍一定的空間，因此預估房價跌幅在20％以上才會面臨提列庫存跌價損失的問題，短期建商對10 號公報的自行評估多為影響不大。為免除10 號公報帶來的衝擊，一旦房價或地價開始大幅向下修正，建商可能將積極處分土地，不排除建商將手中土地轉至負責人個人或相關企業名下，但未來土地增值帶給公司的獲利減少，建商毛利將下跌。

DiDiLai

DiDiLai
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115樓

2011-12-18 22:43

yunyunhome wrote:
寫這份報告的人肯定不...(恕刪)

建商百百種，我只能說你太淺了，根本不了解建商~

沒錯，建商要降價絕不會在預售屋階段，可是如果預售屋銷售不佳，建商通常會改採先建後售(前提是土建融下的來)，以最快速度完工交屋。然後~~~~開始降價出清餘屋!!!

我也見過更狠的建商，預售時銷售不佳，乾脆賠錢解約(如果行情已經下跌，通常客戶也是願意的)，然後出售土地給其他建商。

你知道如果跟銀行借款(土建融)十億，一個月利息多少錢嗎?

我再告訴你吧~建商比你會算，對市場也比你敏感^^

一旦預售屋變新成屋，除了銀行利息外，其他支出加起來，一個月會燒掉一間房子，你認為建商在空頭市場還會留著房子不賣嗎?

你說對了一件事，建商的成本絕對比投資客來的低，所以先受傷的一定是買在高點的投資客，不會是建商。很多建案建商的成本根本就在售價的五成以下。

以一擋百萬眾一心

以一擋百萬眾一心
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116樓

2011-12-18 22:54

yunyunhome wrote:
寫這份報告的人肯定不...(恕刪)

ORZ我並不想吐你,但你不要說不懂十號公報,你是連初級會計都不懂,你這篇文章在次禿顯出,你連最基礎概念都沒有,你還能發表長篇大論真有你的

sttit

sttit
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117樓

2011-12-18 23:06

DiDiLai wrote:
你說對了一件事，建商的成本絕對比投資客來的低，所以先受傷的一定是買在高點的投資客，不會是建商。很多建案建商的成本根本就在售價的五成以下。

阿阿~好一記回馬槍(有老虎中箭了)

yunyunhome

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樓主

2011-12-20 17:43

sttit wrote:
DiDiLai wrote:
你說對了一件事，建商的成本絕對比投資客來的低，所以先受傷的一定是買在高點的投資客，不會是建商。很多建案建商的成本根本就在售價的五成以下。

阿阿~好一記回馬槍(有老虎中箭了)....(恕刪)

真是笑話了，早在10年前，我就已經陸陸續續買，而且只買不賣

大部份買的房子持有成本都很低，中什麼箭?

你是天天看著房價漲個不停，才很痛苦吧?

擎天之音

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119樓

2011-12-20 17:48

yunyunhome wrote:
真是笑話了，早在10年前，我就已經陸陸續續買，而且只買不賣

大部份買的房子持有成本都很低，中什麼箭?

你是天天看著房價漲個不停，才很痛苦吧?...(恕刪)

買在哪個地區呢?

ansa1104

ansa1104
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120樓

2011-12-20 17:53

虎大真令人驚訝
一個打一百個
下一次不要找甄子丹演了

擎天之音 wrote:
買在哪個地區呢?...(恕刪)