absolute230 wrote:
若是自己市場內部都已經賣不動，而需要靠海外買方來支撐時，若干年後，該標的好像也不容易有在地市場的買方接手，好像也是要慢慢等待下一個外國人來跟我們買。
日本的房地產不需要外國人來支撐,以日本當地所得,日本人的購買力就可以支撐市場,本版版主的買的房子是套房,日本人經營租賃的經營者很多,會買套房的大多是針對投資報酬率,況且日本本來就沒有限制外國人買房子,反而最近看一些報導,督促政府要限制外國人買房投資
absolute230 wrote:
如果只是考慮房價便宜與租金報酬，我自己覺得，好像也不用遠渡日本，這樣可能會買了一個看不到、管不到的物件。倒不如在台灣內部，台北市以外的地區，一樣可以找到價實投報高的物件，而且我比較看得到、摸得到，而且管得到。
現在台灣的投資報酬率都不是很好,也沒有專營租賃的仲介公司,日本離台灣很近,來回東京的機票也才1萬3台幣,付個管理費就有仲介公司一手包辦到好,不用房東一一親自去處理,錢也準時匯入帳戶中,退租再租或是室內整修,還有低廉保險費COVER掉,根本不需要付到多少,要我的話,我寧可買日本出租
現在台灣的房子,所謂的出租報酬率到6%的物件,幾乎都是要室內整修隔間,或者要游走法律邊緣降低成本才勉強達到6%左右,還要想辦法不報租賃所得避開課稅,遇上欠繳房客的一大堆,難怪一堆真正要養啞巴兒子的,會選日本的養,麻煩事比較少
總之,我個人是不鼓勵也不反對去日本投資房地產賺租金的作法
只是醜話說在前,可千萬別賺了租金,卻賠了房產本身的匯差
還好版主買的物件本身並不會太貴,就算有匯率風險,想必也是在承受範圍之內吧
6%的投報對台北縣市房地產的租金投報而言，是個不錯的數字，一般非分割套房商品，真的很難有到這個數字，何況，多數買家是貸款購屋，那麼，扣除貸款資金成本與自備款的機會成本，還要有6％，幾乎更是難上加難的難難難。所以，就租金投報而言，日本收租確實是不錯的選擇。 若是投資者在純粹看投報，而不管資本利得的狀況下，且也不堅持一定要採收租方式獲利，那麼，其實也仍有許多超過6%投報且變現容易的穩定型高殖利率股票、金融或其他投資商品可供選擇。
個人以為房地產報酬迷人之處是在於資本利得，在台灣，租金比較像是養養利息、渡渡時間之用，畢竟本金的機會成本與貸款的利息成本，其實已高過大多數房東的租金報酬，所以，在台灣純看房租投報，不會是最適的資金停放選擇。 「或許」日本購屋收租，扣除上述成本仍有6%「淨利」，並且個別投資者的性格也是傾向保守、穩定的定存型，那麼，敝人也挺支持版主與其他大大們的意見，赴日選擇間吉屋出租。 但若是您的投資目的比較傾向房屋價差的資本利得，那麼，眼見的十年內，在日本可能比較不容易實現。
雖然我對海外房市的琢磨不深，不過租金報酬在新加坡好像也不差，且仍有上漲的後市。也許有大大熟悉東南亞市場的，可以多多指導。
對了，額外提一下，台灣目前有些專門做出租服務的資產管理業者，甚至已市場區隔到專門幫忙假外資真陸資的業主管理在台資產，且協助處理相關稅務與租金轉出的工作。
我是 郝士晴（House King）
absolute230 wrote:
確實日本的房地產不需...(恕刪)
很多人一直在提JPY高 買了之後怕賠了匯率...但會去日本置產的都是CASH很雄厚的 我沒有聽過一個去日本置產會笨到直接拿自己的錢當下換JPY...
大家都是先和銀行借 用現金直壓的方式 (東京很多台灣銀行的分行都是靠借貸日幣賺錢 海外私人銀行也可以借且利率更低 之前還有年利0.65% 等於是TIBOR+0.1%!)
這種手法有一點類似國際匯市的CARRY TRADE 用意就是要轉換到高固定收益的資產!
要去投資東京的 我打從心裡給你的建議就是 "死"都不要買山手線"以外"的物件
再講一次
山手線"以外"的物件 "死"都不要碰 (你以後會非常感謝我!)
因為你們沒有住過日本 你們不了解當地的環境 真的只有山手線"以內"(還有在1982年新地震基準法之後蓋的)的好物件才會有當地的日本買家會出手 那你有錢就跟日本人搶
山手線"以外" (不管是以外一點點還是以外很多都是)那種日本人他們自己都不要的東西 千萬不要碰
沒有好物件 就不要出手 現金留在手上 閉著眼睛 不用看價錢的 買你想買的東西的感覺有多爽? 何必要去冒風險去撿人家的破爛?
東京的店面可以買 住宅當SEcond house度假用也OK 辦公大樓就真的比較不建議 (山手線"以外"的更不用說)
要是真的要看資本利得和固定收益的租金 現在投資美國大都市市區的房地產 是最好的時機!
absolute230 wrote:
日本的房市已低迷許久，整體日本經濟不景氣，「失落的十年」讓在地購屋的信心已不存在。且日本人雖然所得高於台灣，但物價同時也高，所以實質購買力並不強。對日本年輕人而言，東京購屋也是一個神話。
還好啦,買房看地點啦,自從日本房地產泡沬後,該打回原形的早早打回,搶手的物件依然搶手
而外國人來買房的是看物件看地點
說白點,日本人不會去買那種外國人多多的物件,他們的民族性還是依然排外和階級岐視,真正日本人經營出租的是有土地的地主,和建商合作蓋出租物件,我現在住的地方對面就是全部是出租物件,12樓大樓共70多戶,清一色3LDK的這種,專門有租賃仲介公司和樓管公司,和房東根本見不到面
買套房出租的大部份是外國人,價位低,好出租,萬一的時候風險不會太大
東京購屋不會是神話,因為住東京的人大多買到外圍去,很多人都是買戶建的,日本人還是偏好戶建的房子,況且日本交通方便,因為日本私營鐵路的居多,私營的公司很多都是搞造鎮,這點和台灣不一樣
其實日本近幾年是通縮,很多時候物價和台灣比差不多,有些甚致比台灣便宜(看地方),他們不買房子有很多因素,有些是因為工作調動關係,有些是因為家鄉有房地產,有些是公司提供社宅....等等等,大多有正常工作的人且不會太敗類的人,可以說不會買不起房子,況且日本住不是問題,也有很多公營住宅,租金便宜地點好
在日本己經回不去那種炒房致富的年代了,大多是賺建設的錢,建設公司蓋住宅就好像在搞公共建設一樣,有動才有商機,不是賺暴利的時代了
以上是我在此地工作看到的實況
2.5ppm wrote:
為什麼日本的房子跟車子一樣會每年折舊
為什麼台灣的房子會每年增值
日本的房子是帳上折舊,實際上若是買對地點的話,很多是住了十年左右,拿出來賣時是維持當初買的價位或者少個二三佰萬日元
以我最近看大阪的一個物件(我對東京不太熟)新屋開價3400萬日元,可以租到17萬5日元左右,而類似坪數大小,10年建齡中古屋的物件開價3000萬日元,那假設我買來出租個10年左右,那我不就變成以1300萬日元買到一間10年左右的中古屋
若再租個6~7年左右的話,那不就白白的不用一毛錢賺到一間房子?而且還是日本不景氣的現在的最保守估計喔
以上是我個人內心的盤算,不過因為我個人後續很多事情還是未知數,因此只能"想想"而己
畢竟我個人對投資不抱著有太大的興趣
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