bbe022001 wrote:
那你可不可以告訴我，扣除台北市、縣、新竹、台中少部份，高雄少部份因工作供給量大，而造成需求量持續增加的地區外的房子，這十年來，到底那理有漲了???
...(恕刪)
難道您認為房地產的增值應該是齊頭式的平等? 都不用去看主客觀條件 ?
這樣購屋置產還需要事前做功課嗎? 矇著頭買不就好了?
以現金流來看, 租屋 就是 房東長期的佃農, 那是一個持續的缺口 (直到入土)
以台北市來看, 隨便要租個還OK夠一家子住的房屋, 租金少說也是一萬五到兩萬+. 其他地區頂多少幾千.
以一萬五來看, 一年要付18萬房租, 從獨立到入土, 假設住個50年, 也是付出去900萬.
這我都還沒算進去房租會漲的因素. 那跟早早買一棟房子是差不多的事情. 以結果看, 最後是有屋與無屋的差別.
而且貸款購屋不是只有揹債務, 更取得處分這個不動產的權利, 不管你有沒有付清貸款, 減免房租是立即的好處,
再來有好的時機可以出脫的話, 賺取的收益也不少. 最差情況是跌價, 但跌幅低於你住期需付出的總房租, 那也不算虧.
(比方說買到一間房五年後跌90萬,以月租1萬五算, 跌幅也等同租金,沒虧到. 若有漲,則是賺到 漲幅+省下的房租)
當很多人在嫌房價高, 害怕銀行的房貸利息時, 大方的送出千萬房租我就真的不懂這個邏輯在哪裡.
不需役於 動態的房價租金比 而被迷惑, 回歸最現實的 現金流來檢討. 租屋可以是短暫, 不能夠長期.
而且購屋置產是大事, 今年算一算 房價租金比 不合算, 明年算一算很好, 那時候就買得下手嗎? 後年算一算又不合
難道是再賣掉嗎? 買房買地是大事, 要以簡馭繁的思維來看, 就是長期持有好好把貸款付清, 市場高高低低的不用
想每次都去追, 踏實的等到貸款清償完整持有, 只需遇到一次機會再梭哈就行了.
很多人眼睛只看到"理論上" 錢不買房可以拿去投資 獲利多少% 就算付房租 也還是賺....云云.
殊不知幾十寒暑下來, 當年馳騁股海的英雄, 多半不再意氣風發, 反而是當時低調持有地產的傻子成為了一方富賈.
有的朋友想先做退休計畫, 如果沒有完善的規劃, 到頭來可能發現自己估計得太理想, 當投資賺錢的時候你不感覺到.
但是市場反轉 資產大減值的時候, 你還要應付固定的現金流, 那可是會很辛苦.
以我自己來看, 資產管理沒有什麼所謂最好的方式, 就是一定要有配置. 光會買一種東西依舊存在很大的風險.
光是鼓吹買房產,抱證券,存現金 的單一行動都是太偏頗的思維. 房產 保險 現金 證券 該有的異質資產都不能少.
自己在內湖買了房子背了幾M的房貸, 但是也同時擁有數M的海外基金, 手上還有數M的國內股票與一些現金.
以擔保任何一種情況都不會 同時 讓這些資產受到毀滅性的衝擊. 有安全 才有其他的, 賺多賺少只不過是另一回事.
soulriver wrote:
有的朋友想先做退休計畫, 如果沒有完善的規劃, 到頭來可能發現自己估計得太理想
+1
我從去年開始 每天花半個小時左右看新聞訊息及相關書籍， 才發現投資不是買了就可以不管。我自己的例子是海外定期定額扣基金，績效(獲利) 從100% 經過一個金融風暴，變成 35% 。 這還是因為 2008 年初為了加入一個新的香港年金帳戶，先贖回了約300W NTD，否則我看績效可能會變成 0 %。
看了一年書，現在我有一定的想法，也因此認為未來一兩年內"極可能"有一次百年難得的機會撿便宜(股市)。 未來五年內這應該才是一個比較有效率的市場。房市不敢說會不會跌，但如果還想說會繼續漲，我的看法那真的是在承擔極大的風險。
soulriver wrote:
租屋跟買屋決策終究還...
以台北市來看, 隨便要租個還OK夠一家子住的房屋, 租金少說也是一萬五到兩萬+. ....
......假設住個50年, 也是付出去900萬.......(恕刪)
如果在台北市有一個足以提供一家子住的房屋, 租金兩萬五好了...
那我的選擇會是租屋.
這樣花在這二十年的房租差不多六百萬.. 期間如果房子降價, 那我會有頭期款能馬上下手..
大概租個二十年吧... 若一直買不起台北的房子, 之後就會根據退休計劃來進行購屋了(絕不在台北).
但如現在下手買房, 一個月超過五萬的房貸, 買起的還只是二十年以上的老公寓..
二十年後萬一改建不成就直接報廢, 絕對找不到買家.
手上兩三百萬的頭期款沒了, 每個月還要月繳超過五萬的房貸, 萬一升息還會增加
我無法想像買房後的人生會多麼悲慘..
只是泡沫時期，西瓜偎大邊，看到只有房地產漲，
加上許多人為了擁有一房的唯一方法是變賣其他資產，其他開銷省吃儉用
除了房地產相關的， 其他百業蕭條， 更顯得其他內需產業不值得投資，
而出口遭遇歐美房地產泡沫破滅後的大蕭條， 房地產吸金效應更加強烈
整個社會有那麼合理的資產管理大概不多？
soulriver wrote:
以我自己來看, 資產管理沒有什麼所謂最好的方式, 就是一定要有配置. 光會買一種東西依舊存在很大的風險.
光是鼓吹買房產,抱證券,存現金 的單一行動都是太偏頗的思維. 房產 保險 現金 證券 該有的異質資產都不能少.
自己在內湖買了房子背了幾M的房貸, 但是也同時擁有數M的海外基金, 手上還有數M的國內股票與一些現金.
以擔保任何一種情況都不會 同時 讓這些資產受到毀滅性的衝擊. 有安全 才有其他的, 賺多賺少只不過是另一回事.
...(恕刪)
Shiller 等美國與歐洲的百年以上的 房價 與通貨膨脹長期關係的研究與我個人經歷美國
2次房地產泡沫的經驗相吻合： 房地產長期的投資效益明顯不及 S&P 500等大盤股票指數
即使 同樣房子的平均月付（還貸， 稅， 物業管理， 保險）跟月租一樣 （台北有這樣的房子嗎？）
租房的把 房價 25％(頭期款+仲介＋律師等費用）投資在股票指數上， 50年之內也一定超過房價
台灣的政策傾向讓房地產獨大，所以歐美的常態或許不適用，
不過在房地產獨大而其他產業投資不良的國家， 經濟的前景肯定是衰敗的，
即使房地產泡沫不破，而且台北 50年後奇蹟發生不在海底， 以後還值得住嗎？
soulriver wrote:
以台北市來看, 隨便要租個還OK夠一家子住的房屋, 租金少說也是一萬五到兩萬+. 其他地區頂多少幾千.
以一萬五來看, 一年要付18萬房租, 從獨立到入土, 假設住個50年, 也是付出去900萬.
這我都還沒算進去房租會漲的因素. 那跟早早買一棟房子是差不多的事情. 以結果看, 最後是有屋與無屋的差別.
...(恕刪)
nanno wrote:
如果在台北市有一個足以提供一家子住的房屋, 租金兩萬五好了...
那我的選擇會是租屋.
這樣花在這二十年的房租差不多六百萬.. 期間如果房子降價, 那我會有頭期款能馬上下手..
大概租個二十年吧... 若一直買不起台北的房子, 之後就會根據退休計劃來進行購屋了(絕不在台北).
但如現在下手買房, 一個月超過五萬的房貸, 買起的還只是二十年以上的老公寓..
二十年後萬一改建不成就直接報廢, 絕對找不到買家.
手上兩三百萬的頭期款沒了, 每個月還要月繳超過五萬的房貸, 萬一升息還會增加
我無法想像買房後的人生會多麼悲慘..
弟想點出幾個重要的關鍵:
一. 每年繳三十萬房租, 就算台北房價一年給你跌30萬, 你的機會成本算來還是沒賺到喔! 更何況要預期台北房價
大跌, 我認為沒有出現天大的災變是不可能的.(這個議題很大,也很有爭議,暫且不表) 您可能20年後還是沒等到.
您估計六百萬房租的試算我跟您說, 太保守, 換做你當房東,房租可能20年不漲嗎? 個人估計隨便都會破七百.
若真有這個心理準備與財力, 您在北縣早已經買到房子了. 真的沒需要交給房東. 若真的準備不了這個數, 那也代表
您未來租屋的能力也消失, 並不會比購屋好到哪去. 買個自己能力可及的, 不要讓房貸高於家庭收入的三分之一
可以輕鬆支付, 儲蓄/獎金/分紅/年終也能有機會加速償還, 錢越繳 基數剩越少, 壓力不會是一輩子的.
而且你如果長期不買房,資產也不會只放定存, 拿去投資, 有賺我要恭喜您, 如果大賠, 可能會大幅打亂你的計畫,
這波海嘯就很明顯的看出, 弟的基金股票跌數百萬, 只有內湖買的房子仍是鐵打的行情釘在那,內柵線通車還小漲.
更讓人體會到多種異質資產配置的重要性, 其中房地產更會是一項重要成分. 甚至許多長輩都是因長期持有台北
地區的房產而富有, 古言 有土斯有財, 誠不欺吾也.
二 買房子 也是要挑的. 挑的不僅是地段, 不僅是物件本身, 也要衡量自己的能力.
您沒買過房子可能不知道, 如果你在台北市有個6~8坪的地, 我已經要說聲: 恭喜您了不起~
買房子也會買到土地持分, 挑到好的地段自然有其價值, 就算房屋折舊到最後, 有地就有都更計畫的機會.
如果等不到,暫時住別地方, 地還是在, 講難聽一點, 最最最差是自己這輩子等不到而已,留給子孫去享福.
另外,房子的壽命絕對不只40年,我看過38年屋齡的房子, 建商 建得好 住戶 保養好 的話, 你真的看不出來這麼老.
骨架結構還十分硬朗, 至少有50年的壽命都沒啥問題.(這需要自己勤做功課慎挑選)
我的房貸雖然還有七百萬, 不過我從來沒打算讓它拖過10年(目標是八年).除了不要讓銀行賺利息, 也是督促自己
盡快累積資產. 買房難免要貸款, 銀行看的是你的償債能力, 萬一拖久到退休沒收入之後, 銀行也不會想幫你,
退休金裡面若還要扣大筆現金買房子, 這個算盤給自己的壓力可能更大更可怕. 若仍需要應付房租, 這個準備金的
基數也會要比一般人要高(通常退休金計算是沒有含房租的, 就已經要幾千萬, 另加房租的話就good luck.)
最後來看看升息的問題, 利率有沒有走高的本錢? 能走多高? 先不要忘記 你的存款對銀行來說是負債, 如果你錢大筆
的放銀行, 她們沒有拿去做投資/放款/金融商品來賺錢.... 光是付你利息是會倒店的. 貸款利率約是定存利率加2%
如果定存利率已沒有提升的空間, 貸款利率也不會有多大的漲幅. 什麼時候定存利率會大幅提升? 好消息! 就是股市
太熱, 政府要抑制熱錢, 才會提升利率. 要是真的到那個時候, 股市大好, 房產雖是落後指標,但是金額龐大, 也不會
讓地主屋主吃虧的. 雖然沒有什麼事情是保證如何如何, 但是評估一下北市的狀況, 個人還是會勇於嘗試持有不動產.
只要它不是唯一的資產組合, 均衡配置不怕毀滅性的衝擊, 剩下的就交給時間來見真章吧~
soulriver wrote:
當很多人在嫌房價高, 害怕銀行的房貸利息時, 大方的送出千萬房租我就真的不懂這個邏輯在哪裡
有部份人就是聽了類似這樣的話後，沒去思考就中了仲介的話術
soulriver wrote:
(比方說買到一間房五年後跌90萬,以月租1萬五算, 跌幅也等同租金,沒虧到. 若有漲,則是賺到 漲幅+省下的房租)
事實上房貸不是只要繳本金而已，還要加上利息的負擔
soulriver wrote:
以一萬五來看, 一年要付18萬房租, 從獨立到入土, 假設住個50年, 也是付出去900萬.
這我都還沒算進去房租會漲的因素. 那跟早早買一棟房子是差不多的事情. 以結果看, 最後是有屋與無屋的差別.
如果你只是要做單純要就錢的方面比較租屋和買屋，我可以算給你聽：
我知道很多人可以搬出一堆「家」的理論，先聲明下面僅是以錢的角度去分析
甲、買屋：
如你所說的900萬的房子，自備200萬，貸700萬
50年的平均定存利率假設2%(如你所說的不會升到哪去)，20年平均貸款利率如你所言定為定存+2%=4%
頭期200萬，貸款700萬，20年，利率4% ，每月本息42,419元，繳完20年得一棟房子
乙、租屋：租金取你的15,000~20,000的中間每月17,500元
少繳的頭期款200萬利率2%定存整存整付20年定存得2,982,656元
拿原本要繳的房貸來付租金，每月可存24,919元，2%利率定存零存整付20年得7,358,286元
20年後的差異，甲比乙多擁有一棟屋齡20年房子，乙比甲多的是現金10,340,942元
你會說乙20年後還要付房租，沒關係繼續比到你說的50年
這時乙將比甲多的10,340,942元2%定存存本取息，每個月可得利息17,235元,約等於房租17,500元
也就是說20年過後，其實乙也沒有比甲多支出房租17,500元
50年後，甲會比乙多擁有一棟屋齡50年的房屋，乙手頭上的現金會比甲多10,340,942元
下次別人問你大方送出千萬房租的邏輯在哪裡，你就可以算給他聽
以上當然不是鼓勵大家租屋50年，只是以客觀的假設做簡單的計算來破解仲介常用的話術
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