現在銀行利率這麼低, 房貸轉貸增貸到哪間銀行比較好?
我信用卡跟存款都是在國泰跟台新。
其中一棟房貸是在台灣銀行, 是首購, 已6年多, 目前房貸利率是1.49%,
跟國泰的理專談是說, 貸20年 原購屋貸款利率1.45% 增貸利率 1.55%,
成本大概有 銀行的帳管費3000 地政機關的設定費用 15000 代書費用5000（自己跑免費）
有人有這方面的資訊嗎?
這一棟房子買時買1千萬整, 分8間套房, 已裝潢完畢, 直接接收房客。
滿租約月收4萬5, 一年算10個月, 年收約45萬。
之前只有貸4百萬, 6年多了, 已還房貸115萬。
想說轉貸再增貸, 貸個8成, 可以貸500萬出來花.. 或投資股票.. 或再買棟再出租!
wadashi wrote:
借這邊來問一下!現在...(恕刪)
現金500？
可以拿出來再投一間...
但是..注意槓桿風險..
槓桿雙開...風險承受度會降低...
上個月銀行也鼓催我借...
考慮後我還是縮手了....
我是覺得...
如果有確定標的再討論是否要再拿這筆500...
第一間45萬年收...
也收了6年大概再2年就要全部總修繕一次...
換傢俱.油漆.冷氣.電器..之類的....
我覺得可以再弄好一點...
提高競爭力跟租金...
看能否壓榨到6萬/月...
8間套房才4.5萬你也玩了6年...
預估才10個月實收..
感覺.你的房客流動率偏高.租金收益偏低...
客戶黏著度偏低...
把第一間弄得更好一些...
提高競爭力....
再摸熟一點...
mask0704 wrote:
第一間45萬年收...
也收了6年大概再2年就要全部總修繕一次...
換傢俱.油漆.冷氣.電器..之類的....
我覺得可以再弄好一點...
提高競爭力跟租金...
看能否壓榨到6萬/月...
8間套房才4.5萬你也玩了6年...
是這樣的, 第一棟是透天, 有土地而且是原建築,
只是前屋主有加了整套系統櫃, 感覺更有質感了!
收納空間衣櫃整面牆、插頭數超多、超大書桌書櫃、四處都有燈座跟燈,
月租感覺是收少了, 但鄰居都這麼收(只有我有系統櫃), 我也不敢漲。
投報率有4.5% 我覺得不錯了! 現在交給社會住宅代管!
( 也就是報多1成給社會住宅, 社會住宅再少報1成給政府, 還是原價, 玩數字遊戲! )
第二處就2年前買投資客搞的舊公寓(有增設電梯)2公寓改建成7套房,
那處就買9百萬, 貸了6百30萬, 國泰世華貸的,
歐式風格, 投資客很會改建, 通風好, 光線佳, 感覺像住飯店,
月收租滿租可達5萬,
但由於是舊公寓改建, 政府規定要符合原建築, 不能加入社會住宅。
第一棟很有潛力, 收租了6年, 也不過10年屋。
第二處改建的很好, 投報率更高, 但已是35年舊公寓。
現在就是在思考, 第一棟貸的少了, 想找銀行再貸出來再投資..
wadashi wrote:
是這樣的, 第一棟是...(恕刪)
我玩的經驗..
我以前都是玩整間的賺租金另外價差...
這種產品租金都不夠繳貸款...
每個月都要貼錢繳貸款....
後來開始玩隔間套房..
發現要5%以上真的不難...
地點對了..
裝潢傢俱肯花心思跟錢...
客戶滿意度跟黏著度都會提高...
管理起來也不累...
基本上...都會續租甚至再幫你介紹房客...
套房的勝負關鍵在於...空置率...
房東敢給好的產品..
才會吸引到優質的房客願意掏錢..
即使比附近行情高...
但是..顧客更願意買單...
1500萬的房子，你跟銀行借了1200萬，試問30年後的1200萬跟現在的1200萬的購買力可以相提並論嗎? 你欠的本金不會變多，只會變薄！
再問，現在這間房每月可以租2.5萬元，試問30年後租金還是2.5萬元嗎? 租金就跟通貨膨脹一樣，長期只會漲不會跌。
以30年房貸來講，一開始你的租金收入一定大於你每個月要繳的利息（投報率＞利率），但每個月還要還本金，所以一定還要再貼錢出來，但在低利率時代之下，每個月還款金還不會有太大的變化，但租金是在逐年攀升，也許15年、20年後就會出現死亡交叉，每個月不用拿錢出來就可以還本金+利息，然後30年後房子就是你的。
至於房子30年後的價值，只要你不是買在郊區，基本上不會有30年後房價不貶反增的事情出現。
連幫我裝冷氣的師傅
都很驚訝的問怎麼會在這時候買
而當初很單純的認為
自備75萬，租金9500
地點不差，社區出租率高
租金可以打平房貸+管理費+稅金
20年後，房價再差打5折也是賺
6年過去了，換過3個房客
6年來的空租期加起來不超過1個月
也就是這6年來的房貸+管理費+稅金
我都沒付到，而且房價還沒掉
深深的認為，把握幾個原則
基本上存夠頭期款就可以衝了
1.地點生活機能不要太差
2.出租率要高：
出租客層要廣，附近競爭房型要少
3.出租報酬率4%以上：（總價制）
最好租金可以打平每月貸款和雜費
4.未來有大型建設計畫：
最好是已定案，或正在建設的
EX捷運，運動公園，重劃區
5.要有管理品質的：
建議是社區電梯大樓的套房
管理上比較有品質
不建議是公寓或透天隔間套房
那種的隨便都6%以上
目前個人朝第4間套房邁進
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