cazando wrote:
次貸風暴發生的原因不在於房地產價格被炒高
真正的關鍵是本來路邊的遊民和22k的大學生就沒有資格買房
C大說的沒有錯
只是某部份來說
這些美國22k想買房，也正是因為房價被炒高
現在不買，以後更會買不起，間接逼自己買房
美國當初也炒說~~~買房投資比你工作賺更多
投資自住兩相宜!
所以房價上漲時，管你薪水如何
只要房子會漲，房貸繳不起，還可以賣房賺價差
所以房價一反轉就一堆人哭哭了
還好美國有全世界的人幫忙買單!!!
jordanal wrote:
我怎麼覺得 是經濟崩盤導致房價崩盤
是不是搞錯因果關係了
你是搞錯因果關係了
日本失落的十年 就是從房價崩盤觸發
美國次貸風暴 也是從房價崩盤觸發
因為房價背後 是總金額很高的銀行業房貸/保險業地產
他們不怕房價漲跌
但房價[崩盤]是把金融體系的脖子勒緊 當場動彈不得
所有經濟活動很快就會變一灘死水了
~~~~~~~~~~~~~~~
所有城市 最貴的地產 一般都是市中心大樓 往往都是拿來當商辦使用
像世貿二館土地招商計畫，2012由南山人壽以268億8800萬元的權利金，
取得信義計畫區5,357坪土地的50年地上權，
超越了台北101大樓當時206億8889萬元的決標價格，登上北市地上權最高總價，
網路鄉民一般可能是想買那種1500萬等級的房子 買不起就詛咒房價崩盤而已
但這些無知鄉民不知道 房價崩盤跌一半的話
金融業(銀行/保險/投信/...)受到的影響 一定會把所有經濟活動都拉進泥沼 連其它工商產業一起完蛋
再看看西班牙
http://news.chinatimes.com/focus/501011428/112012062600501.html
房產泡沫破滅 馬德里鬼城多
2012-06-26 01:21 中國時報 【謝錦芳、江靜玲／馬德里採訪報導】
二○○八年九月，雷曼兄弟破產，當時西班牙總理薩巴特羅誇口說，「西班牙的銀行是全球最穩健的。」不久之後，房地產泡沫破裂，銀行緊縮信用，民間企業和個人都借不到錢，一棟棟空屋變成了荒涼的鬼城。西班牙從事不動產相關行業有二百六十多萬人，房市泡沫破裂導致一半以上的人失業。
http://www.cna.com.tw/News/FirstNews/201205130037.aspx
房地產泡沫破滅 西班牙陷危機
2012/05/13 15:28:00 中央社
2007年美國爆發次級房貸危機，隔年全球最大融資控股機構雷曼兄弟（Lehman Brothers Holdings Inc.）宣布破產。
猶如人體失溫，維生機制自動抽回四肢的熱能集中至心肺保護心脈，次貸危機釀成金融海嘯，他國金融機構也紛紛抽回轉貸給西班牙的融資，以致這個房地產過熱的市場迅速失去資金運轉的動能，陷入可怕的停滯。
跟希臘不同的是，歐債風暴在西班牙，主要表現在民間和銀行的債務。在房市熱潮中想要購屋的人，收入再高也跟不上飆漲的價格，在10年當中，家戶平均債務增加了兩倍。民眾還不起房貸，就成了銀行的負擔。
泡沫破滅後，根據西班牙官方公布的統計數據，在這個4700萬人口的國家，至少有70萬套新屋待處理。巴瑟洛分析，貿易進出口貨物有流動性，但房屋買賣交易物是不動產，沒人買就是閒置在哪裡，如何處理？談何容易？
2011年底，西班牙中間偏右的人民黨（Partido Popular, PP）取得執政權後，針對銀行體質與房地產沉痾陸續推出解套方案，包括下令銀行盡快處置持有的餘屋，否則金融機構的帳面上始終維持負債，經濟沒法運轉。
不過西班牙政府以政治手段強制銀行出脫餘屋的政策，在可預見的未來，將很難使西班牙的經濟恢復元氣。張平怡說，新法令規定可用房子清償債務，也就是房子還給銀行，債務一筆勾銷。
如此一來，雖解決銀行帳面上常態性赤字，但房市重挫房價下跌，以房易債之後剩餘貸款的差額還是得回填，既然貸款人拿不出錢，銀行自行吸收，西班牙房價勢必再往下探底，對於經濟發展的影響不言可喻。
再看看愛爾蘭
http://big5.news365.com.cn:82/gate/big5/wenhui.news365.com.cn/xsz/201102/t20110223_2965626.htm
愛爾蘭,一個被房地產拖垮的國家
日期：2011-02-23 作者： 來源：《世界博覽·海外卷》
2010年歲末，愛爾蘭低下了高昂的頭顱，向歐盟和國際貨幣基金組織發出援助請求。此舉實在是迫不得已：銀行被無法回收的房貸拖垮，一些新建成的小鎮因無人買房居住變成“鬼城”，許多來自東歐和亞洲的員工因為工資、福利下降紛紛出走他國。
大量新建的房屋或許能顯示一個國家的經濟繁榮，但其背後的隱患是巨大的泡沫。有數據指出，從1996年到2006年，愛爾蘭房價平均上漲了三四倍，房價相對家庭年收入的比值也從4增長到10，在都柏林，房價與收入比高達17。
房地產業綁架銀行，銀行繼而綁架政府，愛爾蘭從“猛虎”變“病貓”的過程其實並不複雜。
有媒體報道，不少愛爾蘭人對當前的經濟形勢感到痛苦，他們走進酒吧或者在家中酗酒，哀嘆上世紀七八十年代的苦日子又要回來了。但《世界博覽》越洋採訪的一些在當地生活的華人卻不這麼看。
“我身邊的一些愛爾蘭人還是挺高興的，也許不高興的人都去遊行了吧，畢竟不少人的薪水降低了，福利也不如從前。”在首都都柏林工作的徐琳(化名)對本刊記者表示。
這裡也有“鬼城”
愛爾蘭位於北大西洋的愛爾蘭島上，與英國隔海相望，國土面積約為7萬平方公里，比重慶市略小，人口為420萬。
起初，因為主要以農牧業為主，再加上貧窮，愛爾蘭被稱作“歐洲的農村”，隨後製造業和服務行業逐漸取代了農業的經濟主導地位，建築業、金融和消費為經濟增長助力。
上世紀90年代，愛爾蘭將公司稅降到12.5%，比其他歐洲國家平均30%的數字低很多，以此吸引了很多美國和歐洲的大公司進駐投資，微軟、IBM等IT巨頭以及諸多頂尖制藥公司都在這裡建有生產基地或研發中心，從而帶動了產業結構的調整。
1995—2007年是愛爾蘭經濟發展的黃金歲月，其平均年經濟增長率達到了驚人的7.2%。2003年，愛爾蘭的人均GDP躍居世界第二，人均凈資產從4萬多歐元(1歐元約合8.7元人民幣)增加到近15萬歐元，富甲一方。
然而好景不長。
從2008年起，愛爾蘭的經濟增長率連續3年呈現負增長，平均下降幅度達到7%，到2010年年底，失業率飆升到17%，平均每8個人中就有一個人失業，許多人被迫勒緊褲腰帶艱難度日。
“凱爾特虎”變成了“西歐病貓”，房地產是罪魁禍首。
“這裡的房子拒絕平庸，非同尋常!”愛爾蘭中部的朗福德郡，一處名為“銀樺樹”的獨棟式住宅小區打出了這樣的廣告詞。約翰·克林恩在此地購買了一棟不大的房子，他的經歷足以證明這兒的房子確實“不一般”：地板沒安好，走上去搖搖晃晃；本應是景觀的噴泉水倒灌進地下室，樓上的墻壁也被雨水浸透。
這是美國《時代》週刊對愛爾蘭空置小區的描述。3年前，一紙精美的廣告讓克林恩花費26萬歐元購買了這處新家，開發商承諾將在社區內建設幼兒園、網球場和大面積平整的草地。
現在，孩子們根本別想在綠地上踢球玩耍，因為社區裏只有大片的泥沼，遠處沒人管的管道裏流出未經處理的污水。超過600個愛爾蘭人的購房夢想宣告破碎，“銀樺樹”小區變成了一座“鬼城”——多數房子無人居住，到處是破碎的窗戶，不少沒有蓋完的房子一直矗立在原地。
一位華僑曾這樣評價愛爾蘭：“轉了歐洲一圈，發現愛爾蘭最像中國，到處都在修路建房。”
2004年，愛爾蘭新建了8萬棟房屋，同期，人口是其15倍的英國只建了1.6萬棟。投資者貪婪地享受著房地產泡沫的盛宴，許多人只要付5%的首付就可以從銀行貸款買房。
大量新建的房屋或許能顯示一個國家的經濟繁榮，但其背後的隱患是巨大的泡沫。有數據指出，從1996年到2006年，愛爾蘭房價平均上漲了三四倍，房價相對家庭年收入的比值也從4增長到10，在都柏林，房價與收入比高達17。
過剩的房屋不是一夜建成
徐琳已經在愛爾蘭生活了10年，現在的工作是一名會計師，住在都柏林，她的家距市中心有20分鐘車程。她對記者說，到愛爾蘭一定要學會開車，因為這裡主要的建築物就是住宅別墅，連通住宅區的公交車半個小時才有一班。“現在有很多房子空在那裏，要麼沒建完，要麼沒人買。”
如果愛爾蘭的領導人早一點控制局面，房地產不會發展到今天這般地步。
其實，各種泡沫的信號早就隨處可見——大量空置的寫字樓、被遺棄的倉庫、無人入住的豪華酒店等。在房地產高度發達的時候，位於都柏林東北部120公里的朗福德郡吸引了大量買不起首都房產的人。如今，這個鎮的中心“屹立”著一座2萬平方米的大型購物中心，至今沒有一家商戶入駐，裝修了兩年多，門口仍挂著“即將營業”的告示。
過剩的房屋不是一夜建成的。
2006年，愛爾蘭國家人口普查發現，朗福德郡23%的商品房處於空置狀態，過去的12年間，愛爾蘭的房價上漲了520%。一位當地商人對記者說：“我不知道有沒有警報聲響起，我只看到開發商在不停地蓋房子。”
據都柏林大學的調查，截至2010年2月底，愛爾蘭房屋空置數量達到34.5萬套，空置率高達17%，遠高於正常國家空置率5%～10%的範圍。
徐琳目前住的房子是一座三房一廳兩衛的二層住宅，也經歷了近幾年房價的起伏漲落：2003—2004年時，它價值29萬歐元；2005年房價暴漲，買同樣的房子要付42萬歐元；金融危機之後房價逐步下滑，2010年飛速下跌，現在這樣的房子只賣22萬歐元，如果在遠一點的鄉下，10萬歐元就能買別墅了。
那麼，反過來想，現在是否是投資房產的好時機?徐琳對此並不否認。當地的購房者主要是愛爾蘭人，近些年來，來自東歐的移民也加入了購房者隊伍，也有不少華人願意在此買房置業。
將愛爾蘭債務危機僅僅歸咎於房地產業也許有些偏頗，造成愛爾蘭靠借債度日的原因在於其寬鬆的房貸、貨幣政策以及金融系統對房地產的過度放縱：寬鬆的財政政策加劇資金過剩，助長泡沫膨脹；寬鬆的貨幣政策導致貨幣發行無節制且多流向房地產業，造成樓市虛假繁榮；大批公共工程增加了對土地的需求，進一步刺激地價上漲。而愛爾蘭政府似乎對此熟視無睹，反倒樂於當房地產虛假繁榮的最大贏家——稅收收入增長迅猛，2006年度愛爾蘭財政盈餘22.5億歐元，並收穫了鉅額增值稅和印花稅。
房地產業綁架了銀行，銀行又綁架了政府，這就是愛爾蘭深陷債務危機的簡單邏輯。
發飆的前總理
愛爾蘭著名作家約翰·班維爾曾經從生活的細微之處窺視到了形勢一片大好之下的危機四伏：“2009年春天，愛爾蘭已經出現了衰退的跡象。我開車在都柏林的街頭，看到一輛2007年產的高級賓利轎車車頂居然擺放著一個黃色的計程車標誌。這看起來非常滑稽，但事實的確如此。”
其實在金融危機到來之前，也曾有不少人對高度依賴房地產業的經濟發展模式提出質疑。
2007年7月，時任愛爾蘭總理的伯蒂·艾亨在議會大會上對質疑愛爾蘭經濟持續性的人發飆：
“那些坐在一邊牢騷滿腹的人，我不知道他們怎麼還不去自殺!”之後，這位暴脾氣的領導人為自己的不當言論公開道歉。現在，對艾亨和倒楣的繼任者布萊恩·考恩的指責聲浪不斷升高，貪婪的銀行家和地產商也成為了眾矢之的。
受危機影響，愛爾蘭原本只有4%左右的失業率大幅上升，2009年中期達到11.4%，2010年年底達到17%。不僅大量移民選擇離開愛爾蘭，到其他國家尋找工作機會，很多愛爾蘭人也開始去海外“淘金”。
“許多外來人員回國了，尤其是大量東歐人，很多本地人也選擇去澳洲或者美國。”在都柏林一家金融機構工作的中國人于希(化名)對記者表示，“房屋的租金連年下降，今年和明年個人稅收都將增加，房東們的日子也很不好過，他們也基本都是貸款買的房子。別的歐洲國家可能經濟狀況好些，現在愛爾蘭的工作很不好找。”
據愛爾蘭前央行行長估計，每個愛爾蘭家庭現在欠銀行的債務平均達到13.2萬歐元，很難在有生之年償還欠下的債務。
但愛爾蘭人似乎不以為意。
徐琳對記者說，愛爾蘭的生活環境舒適且安靜，房子周圍都是綠色，學習、工作無論多苦多累，只要你置身室外，看著眼前的美景，所有的疲憊就會即刻消失。“可以說，普通人的生活沒有受到太大影響，這裡的福利政策完善，窮人和富人的生活差距不大。”
愛爾蘭的高收入者上繳的個人所得稅接近收入的40%，低收入者則根據收入情況上繳，最多不會超過21%，無收入者會得到政府提供的失業金，每週100——200歐元不等。2010年，很多福利都被迫削減，但降幅在每週10歐元左右，並不算很大。“真正的麻煩還是集中在商人和創業者身上，還有過度放貸的銀行，”徐琳說。
摘自《世界博覽·海外卷》2011年第1期作者：趙國賀
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