Dent wrote:
最近我也在看台北市的...(恕刪)
總算有人發現到通膨的可怕!!!
國富論作者亞當史密斯曾講過：通常就是能從數百萬人中掠奪財產，但這些人竟然都毫無知悉!!!
為什麼會有通膨?
道理在於，每次經濟出問題後，政府為了解救大眾，就會想辦法製造通膨(美國Fed拼老命做的量化寬鬆就是最著名的例子)，讓大家的負債變得可以輕鬆償還，然後大家才會再度重新借錢、消費，讓經濟恢復動力
舉例來說，10年前，花了1000萬買了一間房子，貸款800萬，結果經濟出了大問題，面臨繳不出貸款的人，不僅僅只是窮人，甚至連有錢人也有這個問題，逼著政府必須拿出辦法
政府還有什麼辦法?政府只能狂印鈔票，製造通膨，讓大家的負債"看起來"變輕，或是說讓債權人倒楣，但數字上又沒變化，好像又沒倒楣，皆大歡喜
也就是說，當政府製造的通膨，讓房價狂飆至2000萬，10年前的貸款800萬，不就可以輕鬆償還
要不然，就是再從銀行借出更多錢來償還其他債物
此時，銀行的估價至少會有1800萬，貸款八成，可貸到1440萬，比原先的還多600萬
對沒房子的人來說，那就是被剝奪了!!
換言之，台灣經濟再度出問題，出現了大家"期待"已久的房地產崩盤
短時間內，看起來好像是沒房子的人佔便宜?
但，經濟、金融這種東西就是會慢慢傳遞到每個人身上，沒人逃得掉，躲得過
也就是說，房地產崩盤後，銀行會出現巨額呆帳，導致銀行不願意再繼續借錢，反而要求個人、企業提前還錢，導致許多借貸無門的企業紛紛倒閉，失業率再度飆高，不然就是薪資幅度倍擠壓
現在買不起房子的人，在房地產崩盤後最慢半年後，也將面臨失業與收入減少的海嘯式衝擊
因此，你以為房價崩盤大跌，你就買得起，但到那時候，你的收入減少，甚至失業，銀行借貸門檻提高，你確定你還有辦法買?別傻了!
相反地，名下有不動產的人，只要撐得過最初的衝擊，撐到政府印鈔票來解救大家時，原本崩跌的房價，很快就會"漲"起來
總之，只要繳不出貸款不是你個人的問題，而是很多人都面臨的問題時，那你就安心吧!要死大家一起死，沒什麼好怕!政府遲早都會來解救大家的!
這次金融海嘯竟然沒把房地產弄到崩盤，主要是台灣政府很有經驗，深知這種危機，必須行動要快，否則房價一但崩跌下去，怎麼救都拉不起來，到時候要付出的代價更高
如果你總算明白這個道理時，你要思考的問題不是要不要買，而是你有沒有把握能夠長期支付貸款，就算現在是高點，你也撐得到下一波高峰
我個人的規劃是，就算我現在收入中斷，我手上有筆錢能夠支付5-10年的房貸
雖然說拿去償還房貸可以節省利息錢，但其實這筆錢可以存在定存，因此實質上我額外支付的利息約只有0.5%(我辦的貸款是i+0.46%;i是1年定存利率)(看得懂得人就看吧!我懶得多做解釋)
又加上，利息支出可以抵稅，因此為了保留這筆錢，我付出的代價其實是相當低的!如果再拿這筆錢，隨便找個1年2%報酬以上的投資，更是完全沒有成本!
很多人繳不出貸款，房子會被法拍，其實都是太節省所致，根本不是太奢侈
因此，這些人傻到有錢就趕快償還貸款，卻不多保留點現金在手上，以致於收入突然中斷時，不但沒辦法再從銀行借到錢，也繳不出貸款
不是房子被迫賤價拋售，就是被法拍，根本等不到政府來解救大家!
因為，銀行就是這麼奧妙，當你有錢時，他是拼命要你借錢；當你沒錢時，他不但不借你，還要你趕快還錢!
因此，從經營一家公司的角度來看，負債比例根本不重要，最重要的是現金流或是手上有多少現金能讓你渡過寒冬!
台灣不像希臘那樣，台灣央行可以隨便愛印多少鈔票就印，希臘就沒辦法!
如果希臘能夠隨意印鈔票，當他還不出錢來時，印就是了!這樣也不會搞到舉債困難!
當然，央行狂印鈔票，是會造成物價飆漲，民生凋敝，但總比像希臘這樣來得強上許多倍
現在，希臘政府要向外國人借錢時，他的利率高達17%!!!!
17%耶!!!
若以30年房貸來看，利率17%
貸款1000萬，每個月的本金只要償還27,000，單是利息就高達141,667
是本金的好幾倍!!!
希臘怎麼可能還得起?
在這種情況下，對希臘來說，那還不如狂印鈔票來償債，用通膨解決這個問題
只可惜希臘是歐元區的成員國，他沒有權利印鈔票
但希臘的債務危機只有用惡性通膨來解決了
也就是說，希臘最終會脫離歐元區，將所有的債務改成以希臘幣計價，然後讓這些債務變得幾乎沒價值，希臘才還得起
只是，希臘的債權人(德國、法國的銀行)很不願意她們手上的債務價值變成零，因此逼著德國、法國政府必須想辦法"救"希臘，但其實是在救德國、法國的銀行，但又救得很不爽，因為那是其他國家呀!!!!
巴西、中國等等都曾面臨這個惡性通膨，最終還不是成為金鑽四國??!!
總之，不管是現在，或是未來幾百年，幾千年，經濟出問題時，只有用通膨才有辦法解決的!
否則，以希臘為例，你覺得他們還得起?不管希臘如何緊縮開銷，如何拼老命賺錢，都不可能還的!
Dent wrote:
謝謝!其實版上很多看...(恕刪)
台灣這波房價上漲，跟美國沒什麼關係!!
因為台灣的央行也是跟著狂印鈔票，而且印得比美國更兇悍!
因為，台灣經濟狀況比美國好，以致於美國印出來的鈔票，大量流往台灣~若央行不刻意阻止台幣升值，台幣的總量不會增加很快，但問題是，央行阻升(不斷地買入美元釋出台幣)，導致加劇貨幣供給量的增長
金融海嘯至今，貨幣供給量M1B，在短短幾年內，暴增了40%!
當鈔票的總量多了40%，你認為我們手上的鈔票還有相當的價值嗎?
而且，這些被印出來的鈔票，央行還不敢回收勒!因為一收就死!
只是媒體都沒報導，或是不敢報導而已!
有錢人看到這種情況，為了守衛他的財富，手上根本不會留什麼現金，甚至還拼老命借錢來買房子
管他買房子後，有沒有人會買，管他會不會太貴，但總比存銀行裡強很多!
這個時機，最笨的人是還在存錢的人!
生菜明蝦鬆 wrote:
簡單說啦，房價沒...(恕刪)
少在那邊危言聳聽了!
要出現人口負成長最快也要2023年才會出現，在那之前，人口都是持續增加的!只是增加的速度太慢而已!
生太少 2023年人口負成長
http://www.libertytimes.com.tw/2010/new/aug/17/today-t1.htm
如果說台灣真的進入新的黃金十年，這個人口負成長的情況就會被解除了!
這跟房價毫無關係的!
又加上，許多人其實是有居住需求，只是暫時跟父母擠在小房子裡面，光從人口來看，根本看不出問題
如果說台灣真的出現人口負成長，他只會衝擊到中南部房價，對北部房價反而有支撐
因此，人口變少，老闆為了能夠順利找到夠多雇員，他必須在人口密度較高的北部地區設廠，否則根本沒辦法開工
當工作機會更集中在北部時，只會逼著更多人到台北工作~
我想不通，人口變少時，大家為什麼反而會搬到人口較疏的中南部去
yunyunhome wrote:
現在買不起房子的人，在房地產崩盤後最慢半年後，也將面臨失業與收入減少的海嘯式衝擊
因此，你以為房價崩盤大跌，你就買得起，但到那時候，你的收入減少，甚至失業，銀行借貸門檻提高，你確定你還有辦法買?別傻了!
yunyunhome wrote:
你要思考的問題不是要不要買，而是你有沒有把握能夠長期支付貸款，就算現在是高點，你也撐得到下一波高峰
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我的看法是, 如果網友們要買房.
1. 你有把握長期支付貸款, 或者說你準備好了三成的頭期款.
1-1. 現在是高點, 你不願意等, 而且你有把握長期支付貸款, 可以撐到下一波高點. <那你就買吧!>
1-2. 現在是高點, 就算你有把握長期支付貸款, 如果你等回檔再買, 你會付得更輕鬆. <買低一點吧!>
2. 你沒把握長期支付貸款, 或者說你還沒準備好.
2-1. 現在是高點, 你買了, 請問下一波高點在何時? 你撐得到嗎? <不要讓自己跳火坑!>
2-2. 現在是高點, 而且你沒把握長期支付貸款, 那何不等一下? 一定要打腫臉充胖子嗎?
<還沒實力就要忍耐>
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yunyunhome wrote:
我個人的規劃是，就算我現在收入中斷，我手上有筆錢能夠支付5-10年的房貸
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我的看法是, 現金流很重要, 這是對的, 讓手中保留足夠的現金, 以免失業付不出貸款, 會措手不及.
但是如以上述為例子, 當收入中斷後, 手上的錢應該不足以支付5-10的房貸, 因為全家人都要生活費.
所以你原本預估的錢(5-10年房貸), 因房貸和生活費兩頭燒, 所以很容易會打7折, 打6折, 打5折.
這樣一來, 原本預估的5-10年, 就會變成2.5-5年. 不要太樂觀!!
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所以重點應該是"買對時機",再來才是保留足夠現金流,不要賺的都拿去還貸款沒剩,不要萬一措手不及.
如果買對時機, 意味著買在比較低點, 當你預期現金流會出問題前, 你還可因為房價漲而有空間增貸,
或者你拿去賣足以償還貸款還有剩可用, 賣掉暫時改租也可以活下去.
yunyunhome wrote:
生太少 2023年人口負成長
...(恕刪)
經建會上面找到的人口統計報告結論：
經建會人口統計簡報網站
『若不含國際遷徙之人口變動，粗出生率與粗死亡率曲線將於2017年交叉後，人口由自然增加變為自然減少。』
因為是PowerPoint檔 實在是沒辦法連結 請自己上去找吧
附帶一提
我會認為高房價就是2023年提早變成2017年的原因之一
另外一個問題
我也想不通
為什麼人口變少的時候 擠在北部的大家就突然買得起高價的房子了.......
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