寫12坪以下的建商反而是為了好賣將部分公設偷偷分攤到全體住戶？
如果是這樣、那對買有車位的人沒差
反而是沒買車位的人要多注意？
OldWilliam wrote:
我們先來看看房價的組成結構。房價＝土地費用＋興建費用（含直接的營造費用和間接費用的管理、稅捐等）＋銷管費用（銷售、管理、利息費用）＋建商利潤。其中，（土地費用＋興建費用）並為房價中最主要的組成成份。而銷管費用（銷售、管理、利息費用）＋建商利潤上述兩個主要組成成份的百方比，從上述式子中，看不出來
建商的建案總收入＝總房價收入＋總車位收入
其中，總房價收入＝總銷售單價＊總銷費坪數；而總車位收入＝車位價格＊車位數
其中和公設比有關的只有總銷費坪數（權狀面積＋公設面積）；其中總公設面積＝一般公設面積＋車位公設面積。
因為車位是按個數計價，而與車位所佔面積無關，因此，這一部分就會產生重覆計價，或是建商的額外收益來源。
舉例來說，假設地下室面積總共是300坪，有的建商會把其中100坪計為車位的公設面積，而其他的200坪則灌入可以另外計價的公設裡面，於是計價的公設比變高了，甚至不買車位的人也要為此支付費用，這是當前產權登記制度下的「誤區」，其實和所謂的政府以不計入容積的高公設比圖利建商毫無關係。我們的一些民意代表可能是被一些不很了解實務的「假專家」給誤導了。
至於實坪制是不是一定對消費者有利，各位看官可以這樣思考，照現有的登記制度，同一社區大家公設比都相同，日後採實坪制，公設的成本（地價＋興建費用）還是會攤回房屋單價中，至於怎麼攤回？以戶為單位時，坪數大的可以減少負擔，坪數小的則反而會增加負擔；若照坪數比例，則不是又回到舊制了，只是換湯不換藥。
所以重點應該是：不能也不該把車子使用的那部分重覆計價，甚至還灌給沒買車位的人負擔。
胡大，
您說的只是其中一個問題，但不代表沒有其他的問題。
防空避難設備與停車空間免計容積，奸商還拆成車位公設面積與一般公設面積。
無論是停車空間或是免計容積，都應該檢討。
jiahsien wrote:
總銷售/實際居住總坪數，這兩者掛勾就好。建商自己想好每戶價格區間
而公設權狀問題，仍然登記，但不計價。
只是要嘛政府帶頭要求，不然就是影響大的企業帶頭做(例如遠雄、國泰等等之類)，要小企業帶頭做基本上是造成自己麻煩。
韓國就是這麼做的
另外~
韓國為了處理新舊登記制度上的衝突
記得好像在94年將舊公寓的不合法擴建就地合法化
來避免登記制度上的誤區
엉터리 많다
OldWilliam wrote:
我所謂的混亂，是新屋和舊屋之間登記標準不一的情形。
jiahsien wrote:
原因其實相對單純，今天買的人才不管你實坪虛坪，重點你單價就是比人貴，坪數就是比人小，就是欠人幹譙價格。
這我知道, 之前討論也有人提過
其實這不是什麼大問題, 你們都想得太複雜了
現在的購屋主力, 是5, 6, 7年級生
而台灣從6~7年級生開始, 受教育的普遍程度已大幅提升
且對於訊息的接收(電視, 網路, 報章雜誌等)極端少數是處於"住山上"的狀態
前面說的"聰明的消費者是不會因此被混亂的" 原因在此
陣痛期時, 既有建案或中古屋重新計算
明列實坪制前與實坪制後的資訊, 讓客戶可以比較
就能減少大部的成本去說明這些事情
連我那只有小學畢業證書的老媽買房時都懂得老公寓的實坪高公設低
知道目前的坪數單價根本不是實坪單價
混亂的問題只會在較低知識較低智慧的消費者上出現
而承上述此機率會越來越低
且真做起來, 政府機關登記那邊一定也要有相關配套
前面有人說主要是內政部反對, 也許他們還沒準備好, 也許是其它原因
就看政府何時良心發現
事在人為, 別國做得到的事, 台灣豈能做不到?
又不是要台灣人提升整體的道德素養那樣的困難
OldWilliam wrote:
回覆28樓：1.建商...(恕刪)
回覆28樓：
1.建商不願意接受5%的驗收後結尾款，將之壓到10萬以下，合理嗎？
#如果「已有驗收，也沒什麼大問題」，還可以。
##尚未驗收前，要簽約時即拒絕買家保留5%，當驗後改善的交屋款。理由是新成屋並非預售屋，以現況交屋，有意見可以不買。
2.外牆防水不確實，已有水痕，不願意拆除、重做
防水層，用上防水漆保護，可接受（放心）嗎？
#外牆防水不確實很難重做，因為施工架已經拆了，外牆有貼磁磚嗎？
##有，但小雨後牆角滲水了。
3.室內浴廁的落水管間隙過大，理由為溼式工法不需要擔心漏水，可接受（放心）嗎？
#落水管間隙過大是什麼意思？
通常每層防水都需先做試水，再做下一層。
##驗屋試水沒問題。浴室落水頭和底下的橘色排水管之間，是一層好幾公分的裸露的泥沙層。而不是落水頭下方就緊接著橘色排水管的高度。怕水量多時，噴濺到泥沙層，網路影片有的說會因此漏水，有的說不會。
4.室內浴廁高處的壁磚有空心問題，不處理的理由是不會掉下來，可接受（放心）嗎？
#應該要重做。
##希望胡總能協助政府建立業界標準，中南部有些建商給人感覺就是「就是這樣，不然你能如何？」「解約嗎？開告嗎？」
既然是正派建商 請問這部分 貴司是否在銷售時 調整這部分計價方式呢 
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