tourcura wrote:
一戶換一戶肯定不夠，現在都要收管理費了‧還有原來的坪數‧跟原先的公設比又不同‧
加蓋多出來的坪數要如何分配‧這些公權力可以妥善的安排，原住戶才有意願跟進阿‧
光是一戶換一戶那有誘因啊?
多出來的坪數是屬於社會資產 是社會投資交通基礎建設而增加的資本利得
根據憲法應該 漲價歸公
增加的坪數當然是歸於社會的資產
abc003 wrote:
樓上說了有1樓就還他...(恕刪)
這恐怕做不到
提高容積率也沒用
因為卡到了建蔽率
以前沒限制建蔽率時
很多老房都100%蓋滿
後來限制建蔽率了
只能蓋土地面積的50%或60%
也就是說老房十戶一樓都更
最多只有五或六戶能分回一樓
你要怎麼生出另外五或四戶一樓給人？
abc003 wrote:
台北住宅平均5層樓變成15層樓
把多出來的3倍樓地板面積和多出的10層樓空房子賣掉當成利潤
再用1戶舊房子換1戶新房子再還給原來都更徵收房子的住戶...(恕刪)
經過我按照現有建蔽率容積率法規的不精確計算結果.這是不可能的.
想一坪換一實坪,大部份建商是無利可圖的,除非精華地段及特殊地目.住戶自己花錢都更或有機會能一坪換一實坪.問題是住戶都不想花錢.
要不然,找建商來,就是住戶要接受一坪換一虛坪,甚至換不到一坪,或者還有些機會都更.但住戶願意接受嗎?
總不可能又要吃要抓又不出錢?天底下真有白吃的午餐?
容積給獎勵不是問題,舊公寓最大問題是建蔽率,及利益分配的遊戲規則.
現有法規只著重在排除釘子戶,但全然不敢碰觸利益分配的核心問題.
試算如下:
舊房一坪換新房一坪(實坪)若為前提.
因舊公寓建蔽率幾乎是蓋好蓋滿.都更後新房按現有建蔽率法規都是要退縮留空地,基本上只能蓋原先差不多50%的土地.
假定左右二邊五層樓公寓,每一戶都是30坪,合起來十戶,二邊合起來共有60坪的地坪,按現在建蔽率法規只能蓋30坪地坪.
所以蓋個十層,剛好一層一戶,每戶30坪(含公設虛坪)分配給原住戶.按樓主說法蓋個15層,表面上看來還有多出5戶可以賣錢補貼蓋房拆房費用.不過這只是理想狀態.
實際上,因現有都更戶都要求室內實坪不能縮減,所以以現有30%公設常態來計算,每一戶實際上要分配到約43坪權狀坪數,室內才會有30坪.也就是要拿出43坪*10戶=430坪(含公設)分給原住戶才夠分.
但整棟15層大樓,總面積為每層30坪*15層樓=450坪.
430坪(住戶要求分配的) vs 450坪(都更後總坪數)
所以二邊十戶五層樓公寓都更成15層大樓後,剛好全部分給原住戶,完全沒有多餘的戶數可以出售補貼.
樓主苦心積慮的計劃五樓改十五樓,沒想到最後,不止沒有多餘戶數可以拿來賣,營造費用誰要來出?真是情何以堪?
所以問題來了,拆房子及蓋房子的費用誰來出?
建商要賺什麼?
現在都更戶口口聲聲又要房又要拿好處又不出錢....
以上述案例,可能要蓋20層樓才足以負擔建設費用.
如果建商又要有利可圖,最少也要蓋個30層樓才夠賺吧?
如果不是都市精華區,大概要蓋個40層樓才會有建商願意碰吧?
現在建商寧可去買重劃區的素地來蓋也不願碰都更,是有原因的.
樓主立意良善,但因為都更戶是貪婪的,建商也是貪婪的,加上法規實務目前沒有鬆綁跡象,一味放寬容積是無法解決建蔽率問題,也無法解決都更戶貪婪一坪換一坪,甚至換二坪的問題.大家只想拿好處,但利益分配的遊戲規則沒有明文規定,營造成本的負擔問題沒有解決方案,都更夢終究是夢一場.
內文搜尋
從 APP 打開
X