紗倉 wrote:
你就算沒有健身房圖...(恕刪)
支持實坪的人也沒說不會加
支持虛坪的人說總價沒差
那改回實坪對雙方都沒有損益
虛坪堅持不肯改的點到底是...
還是根本不敢改
小弟當初也以為公設指的是公共設施..比方說視聽室/健身房/游泳池/逃生梯..之類的, 前一陣子小弟因為要成家,很頻繁的再看屋子, 有些建案中庭花園大,又有游泳池..健身房/視聽室...的公設比是35%左右, 有些建案既沒中庭花園也沒游泳池,頂多就是健身房/視聽室,但是公設比也是35%, 小弟就覺得很奇怪, 代銷的說法是公設指的逃生梯間(因為現行法律規定,每層好像都要有兩個逃生梯的樣子),電梯,公共出路口...之類的(如果有誤,請指正).如果就版上大大說的,公設指的是健身房/視聽室/娛樂室/閱讀室...等等的,那有百坪中庭花園的公設,和沒有中庭花園的建案,公設都是35%, 這樣是不是有點怪呢?
再來,假設以相同樓層,不同棟,公設比35%來計算, 如果一戶是100坪, 那該戶要負擔35坪的公設, 而另一戶只有50坪,卻只要負擔17.5坪的公設, 這樣好像也不合理,住大坪數的不見得人口數會比小坪數的多,而造成公設使用率比較大阿!
再來, 同樣坪數, 一個在9樓,另一戶在2樓, 那為何2樓需要負擔的公設要跟住高樓層的一樣呢?? 高樓層建商都會說VIEW比較好,建築成本比較貴..balabal什麼之類的,所以售價比較高, 但怎麼不會說,因為2樓的住戶,2樓以上的逃生梯用用不到,所以公設比要比高樓層的少負擔點呢??
zakkwyld48 wrote:
那有百坪中庭花園的公設,和沒有中庭花園的建案,公設都是35%, 這樣是不是有點怪呢?
雖然中庭花園是大家都可以享用的東西
但它並不是建物裡的"公設"
zakkwyld48 wrote:
再來,假設以相同樓層,不同棟,公設比35%來計算, 如果一戶是100坪, 那該戶要負擔35坪的公設, 而另一戶只有50坪,卻只要負擔17.5坪的公設, 這樣好像也不合理,住大坪數的不見得人口數會比小坪數的多,而造成公設使用率比較大阿!
需要用人頭算的交易，自然會有其它計價方式(例如：門票、會員卡...)
但有些交易用人頭算的話，光怎麼界定時間點就是大問題了
例如住戶的人數，隨時間不同有可能變動啊，所以這要怎麼算？
買得起大坪數的人依坪數比例負擔公設的錢倒也合裡
但不合理的是，公設的單價竟然算得跟實坪一樣貴
http://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=356&t=2284551
建商為什麼好賺? 免計容積按市價賣你!!
bojacon wrote:
平均一坪建築成本10-15萬的免計容積, 賣你50-100萬, 好賺在這裡.
改按實坪計價後
買屋的錢都當作買實坪、公設都當作附送的
我猜這樣應該也沒有誰用多用少的疑問吧
實坪計價也並不代表資產一定會縮水，並且公設只是給建商上下其手，房內實際坪數越蓋越小間獲利越來越大的操作工具而已。
這種不合理的計算方式與不合理的買賣價格早就應該廢除了
zakkwyld48 wrote:
那有百坪中庭花園的公設,和沒有中庭花園的建案,公設都是35%, 這樣是不是有點怪呢?...(恕刪)
社區中庭戲水池花園與大樓外面花樹走道
這些地上設施沒有天花板,它們不計入公設
古言: 什麼東西最貴,免費的最貴...
建商免費送開放空間換獎勵蓋高樓,它賺或虧
蓋高樓可賣戶數更多,每戶數千萬,鈔票數不完
如建商沒有拿它們申請容積獎勵
中庭花園歸住戶專用,我願加價買來住
如建商拿來申請容積獎勵,它們叫(開放空間)
中庭花園開放大眾共用,無隱私傷錢傷心,不碰
民怨之首: 高房價-容積獎勵-高公設比/雨遮
容積獎勵-,建商印鈔機,都市亂像.
變態的獎勵,金權的城市,
中庭花園,變成開放空間,住戶告建商詐欺敗訴
開放空間,建商換容積獎勵撈錢,住戶付錢整修
你家旁小公園,建商換獎勵,蓋高樓賺xx億
公設,是購屋糾紛榜首,購屋避開虛坪陷阱
公設不斷調高,購屋的公設比超過三成.誇張
基地小,內湖華廈,公設比53%,屋半價買公設
雨遮不斷擴建,屋內格局雨遮比臥室大,誇張
中和購屋,總價1500萬,雨遮>臥室浪費150萬.
建築執照:建蔽率,容積率,與容積獎勵, 範例
建蔽率=每層最大建築面積/基地面積
容積率=地上各層樓地板面積之總和/基地面積
容積獎勵=容積率/標準容積率
標準容積率=(住)300%, (商)440%
因獎勵,容積率改成360%,450%,750%,...
1建案.不論基地面積大或小.它有很多蓋法
如建蔽率40%,中層後改建敝率30%,蓋更高
獎勵1.2倍,容積率360%,建敝率40%,蓋9F
獎勵1.5倍,容積率450%,建敝率40%,蓋11F
獎勵2.5倍,容積率750%,建敝率40%,蓋18F
大樓蓋一半,中間改建敝率30%,加蓋到25F
大樓蓋更高,建築成本增加不多,但是戶數呢
可賣總戶數更多,每戶售數千萬,鈔票數不完
樓愈高,可售總戶數就越多,建商就賺更多
樓愈高,消防法規要求越多,公設比就越高
以前基地大才見高樓,現在基地小到處蓋高樓
拿到容積獎勵,依消防法規,決定樓高/建蔽率
如高樓1F需保留防災面積>40M2供架設雲梯
如6F必需電梯.就只蓋到5F走樓梯,俗稱公寓
8F需2支逃生梯,太浪費.就蓋到7F.俗稱華廈
11F需自動灑水火警警報設備,蓋10F,稱華廈
..基地小華廈,獎勵,公設比53%,屋半價買公設
50公尺須中繼水箱馬達機房,蓋14F,電梯大樓
20F雲梯達不到需室內室外消防拴,就蓋18F
這些消防公設,權狀計坪,房價計價,建商全拿
住戶就慘了,室內面積被消防公設(虛坪)取代
獎勵少,樓矮胖,公設比低,住的大,消防公設少
獎勵多,樓高瘦,公設比高,住的小,消防公設多
蝦米爸爸 wrote:
我有忘了什麼嗎？
是...(恕刪)
基本上忘了公設不是免費的，他的價值所在不論是消防通道還是法規要求的各種設施也好，都是越多的公設的價值就會越多不然就會變成現在看到的停電火警困在上面下不來的老舊公寓住宅。有本事拉高公設自然是有本事通過更嚴苛的法規要求所以本來就沒有什麼附贈甚至免費相送的事情。對住戶而言越多淨面積自然賣價越高，但同時意味著總價會更著上升在目前高總價越難賣的情形不必然會有相同的平均單價。拿一個更多坪數的你說30坪的想要按照那種普通坪數的單價賣出去基本上是十分樂觀的，然後按照過度樂觀的前提希望能賣到個將近五千萬元扣掉四坪公設價差的總價位更是樂觀過分。
簡言之，天底下沒有白吃的午餐。
labbat wrote:
基本上忘了公設不是免費的，他的價值所在不論是消防通道還是法規要求的各種設施也好，都是越多的公設的價值就會越多不然就會變成現在看到的停電火警困在上面下不來的老舊公寓住宅。有本事拉高公設自然是有本事通過更嚴苛的法規要求所以本來就沒有什麼附贈甚至免費相送的事情。對住戶而言越多淨面積自然賣價越高，但同時意味著總價會更著上升在目前高總價越難賣的情形不必然會有相同的平均單價。拿一個更多坪數的你說30坪的想要按照那種普通坪數的單價賣出去基本上是十分樂觀的，然後按照過度樂觀的前提希望能賣到個將近五千萬元扣掉四坪公設價差的總價位更是樂觀過分。
簡言之，天底下沒有白吃的午餐。
所以我做了一個表的確反應了這件事情啊
當公設比越高的時候，算出的實坪單價也越高
蝦米爸爸 wrote:
就是要讓價格灌回到實坪上啊
這樣公設越多，反應出的實坪越有"價值"
例如：
實坪26坪+公設14坪=權狀40坪的房屋
實坪30坪+公設10坪=權狀40坪的房屋
哪一個會比較有價值？相信大家都不難判斷啊
當然你還可以說有很多因素要考慮
但其它因素都假設一樣(或差不多)時
大家比較寧願多4坪實坪還是4坪公設？(並為此多付總價)
這很顯而易見的
35%公設比的房子每實坪算153.8萬
25%公設比的房子每實坪算138萬
因為高公設帶來的"增值效應"有反應在實坪單價了
若你希望公設賣到和實坪一樣(或接近)的價格
除了用虛坪計價這方式魚目混珠之外，一般人不會願意的
至於前提是不是過度樂觀，這要回頭看看如下的說法(#61樓)是不是過度樂觀？
支持虛坪計價者很喜歡說改實坪計價後房屋總價還是不會變、就只是實坪單價拉高
huangyaopai wrote:
老弟，40坪(含30%公設)的房子賣4000萬元，每坪是100萬元。如果公設不計，只用實坪28坪計價，你猜總價會是多少?
將降!還是4000萬元，每坪用142.8萬賣，懂了吧!
採用實坪計價就等於把公設免費送人嗎？
一直在那說把公設送人的可是下面這位仁兄
(其實我是認為就是把公設的價值給反應到實坪去罷了)
bb- wrote:
.....(恕刪)
Shawn732 wrote:
如果虛坪制導致房價上漲泡沫化，那你要負責嗎?
既然沒有人可以對漲跌負責，那就讓制度回到國際慣例跟正確的準則就好。
http://wiki.mbalib.com/zh-tw/泡沫经济
在前面的分析中，我們可以看到，泡沫經濟的形成有賴於銀行的支持：當有人預期到資產價格的上漲時，在巨額利潤的吸引下，他會千方百計地籌集資金。最簡單的辦法是向銀行貸款。因此，泡沫經濟必然會將銀行拖下水。明斯基(1982)指出，泡沫經濟往往給銀行系統傳遞錯誤的信息。在銀行制度完善程度很有限的情況下，大部分貸款都是以抵押為依據，而不是依現金流為依據。在經濟繁榮時期，資產價值上揚，銀行往往過於樂觀，放鬆貸款條件。由於房地產價格節節上漲，銀行手中的抵押越來越值錢，銀行的業務越做越大，利潤也水漲船高。而這個過程是一個加速的過程。可是，一旦泡沫進裂，房地產價格急轉直下，結局就正好是與前面相反方向的加速：銀行的抵押物價值迅速下降，銀行資金匱乏，業務收縮，利潤下降，及至企業違約，銀行必然被不良債權拖垮。
等到泡沫破裂的時候，房地產價格反而會加速下跌
更嚴重的話，甚至某些銀行面臨倒閉....
bb- wrote:
就如同實坪制擁護者最終目的是房價下跌，所以政府要偏向哪邊，最終還是比比看台灣是有房子的人選票多，還是想買房子的人選票多吧
話說如果今天民意多數贊成多七天假，政府就真的會多給七天嗎?
負責任的執政者當然不會完全只看選票，而是會把實際情況跟國家發展也考慮進去。
當然啦，身為老百姓當然可以不對國家負責，自己鑽營自己的利益就好。
但執政黨是要負責任的。如果可以讓薪水上升，那為什麼不乾脆把基本薪資漲一倍上去就好?
因為台灣慘業跟不上嘛~~~
房價漲跌也是一樣，雖然可以用政策控制，但為什麼不乾脆讓大家房價都漲個好幾倍上去?
這樣不就大家都開心? 你知道最終支撐房價的力道是來自哪? 還不就是中產階級。
之前政府已經放手讓資金進入房地產了，最後證明是個傻主意，我想同樣的錯誤不會在這麼短時間犯第二次就是了。
乾脆趁這機會讓登記面積制度回到正軌也是好的。
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