重點在於日本不動產曾經泡沫過並且日本人不會有買房會增值的觀念，所以除非是真的有自用需求，不然買房來出租絕對不是日本人會考慮的生財之道，相反的，現在這波東京房產都是在賣給中國人與台灣人的，因為台灣人會將在台灣房產的觀念用在日本上，就會讓人覺得好像買日本房產是件很划算的事，其實不然。
第一，買時容易脫手難，沒持有一定的年限，脫手時扣稅非常重。相關規則爬文網路上都有有。
第二，房子的"維修費"非常重，由其是日本的中古木造房，要一直維持良好的屋況而不會讓人覺得"破舊"，這就是買房時沒寫出來的隱藏成本。而日本與美國一樣，"社區、鄰居觀念"非常重。你若是庭院的草太長不除造成環境不好滋生蚊子等等的話，鄰居會討厭並且也會去檢舉，所以經常看到在海外置產的人，每次出國到了自已海外的房子不是真的在"渡假"，而是在"整理環境"，勞動服務，真的! 不信你自已住台北，去屏東買間房子看看，即使三個月去一次，也是去了之後一定得馬上除除草、整理環境，可能年輕時還覺得ok，若年紀大的話可能會覺得真的是買房來"操"自已的體力。由其是"會下雪"的東京，若是沒人住的房子"壞掉"的機率更高，因為房子就是這樣，有人住才會維持它的狀況，即使是"買來讓朋友住"，也比空著好。
第三，由於日本人普遍沒有炒房或是屯房的觀念，所以若是抱持著30歲買房等50歲退休後去常住，而這20年之間短期去日本玩時也可已自住的觀念的話，那倒不如真正到了50歲時直接再去日本買，因為普遍來說房子不會漲只會折舊，如開版主所說的經過20年後殘值趨近於零，所以50歲時買的錢與30歲時買屋的錢是差不多的，也代表中間這20年間你沒真正常住日本所持有的所有稅金、維修費等等都是多出的，即使一個月去一次日本，每次住個一星期，這些費用都還不一定有比旅館費用便宜，因為日本實在有太多便宜又乾淨的旅館可以"長租"，由其若是一個月去一次日本這種算是非常高的頻率的話，長租的旅館保留該間房以利放自已的行李，所花的成本還是比"持有房產"還要低。所以台灣人到日本要學習的是"當長期房客"，而不是"當長期房東"，因為長期房客所花的錢是算得出來的，而長期房東因為要房子會要維修東、維修西的花費是不確定何時會蹦出來的。
第四，台灣人普遍來說不喜歡像日本冬天會下雪這麼冷的天氣，所以真要每年去日本長住的話，通常會選春、秋二季。因為近年來東京的夏天，也真的是"熱死人"，不開冷氣真的都不會想待在自已的公寓，而開的話那一個夏天的電費也是很嚇人的，所以和台灣人一樣夏天的白天儘量待在外面百貨公司或是賣場有冷氣的地方，至少傍晚後再回家比較省電。
而台灣至少冬天不用"開暖氣"，而若是你住在會下雪的地方，但是冬天卻"不開暖氣"的話，那晚上睡覺簡直是和"睡在冰箱"裏面沒二樣，不誇張，一定是全身得穿得像太空人一樣多層，帽子口罩加上厚棉被才可能"撐過下雪的晚上"，所以夏天開冷氣、冬天開暖氣，"電費"這件事情，永遠是比台灣貴的無誤，電暖爐也是耗電的。這也是後來真正在日本"置產"想要長住的人，愈來愈喜歡規劃過的大樓或是團體公寓，因為"維護成本"比較低，連丟圾垃都比較可以簡單地丟在大樓內的圾垃集中地，也是分類好的。當然，和台灣一樣有電梯的房子才是老年人會考慮的，這點台灣日本都一樣。而"獨幢"的房子，比較適合年輕人，每天爬上爬下還有體力。
所以，講來講去，扣除掉真正會有日本長住的人，現在會考慮去日本置產的，十個裏面有九個是"買來後想出租的"，既然是這樣，那就可以單純化為從口袋裏拿出300萬台幣(1000萬日幣以內)，然後考慮它的投資報酬率，花在日本置產、或是花在台灣置產(也可以去台灣中南部買個小套房租給人家呀! 一樣是賺租金)、或是直接投入台灣股市、或是其他的投資管道，除了考慮每年的投資報酬率之外，別忘了一點，人到了老年或是一定年紀之後因為某個原因一定會想有"獲利了結"的需要對吧! 而這時你先前所選擇的"投資方式"，才是決定你是否可以很快並且很順利的拿回投入本金的項目為何。
所以，真的，若是台灣人現在手上有個300多萬台幣(大約1000萬日幣)在手上的話，要去日本買房真的不難，不會說日語也完全不會被播二層皮，因為早就有許多的台灣個人、或是台灣的房仲業者在日本經營房地產，"專門服務台灣人與中國人"，由其是在東京奧運之前，因為有話題性，所以現在由台灣人經營的"日本不動產置產說明會"一場一場地來台灣辦，這也是非常成熟的市場，正常情況下，不需要像開版大大這樣"飛日本二趟"搞定，而是"飛日本一趟"就可以搞定的，因為一定得親自飛一趟去簽約，其他的都由在日本或是東京的"台灣人房仲"幫你搞定了。當然，你為何會買這間而不是買那間? 一定不是你自已看房子東跑西跑的浪費時間浪費錢，而是日本房仲已經都幫你算好了，你買這間的投報率會有幾趴(因為地點、交通等因素)、買那間的投報率會有幾趴等等，反正又不是你自已要住的，你是"要賺租金、投報率的"，所以完全不要去考慮買什麼偏遠地區的，免得租不出去才麻煩。
在日本買車的話如開版主所述是要有"車位證明"沒錯，但是這個也非常簡單，只要取得"車位月租證明"，就等於是你去租個車位取得證明你就可以買車了，日本新車或是中古車都比台灣便宜這是不用說的，反正你在日本買的車子也帶不回台灣，所以會在日本買車的人除非是住郊外每天交通不便需要靠車子往返的人，不然住東京市中心反而坐地鐵方便，要跑遠程的話，偶爾租車比較划算。
所以，站在一個"偶爾自住，平時出租"的投資人，在日本要買房子的人要先考慮的不是自已"偶爾自住"的需求，而是要考慮"平時出租給別人租不租得出去"，房客租你的房子，地點、交通方不方便等等的因素.....而你要做的，只是與在日本的台灣人房仲配合就好，因為你有300萬台幣在手，你就是"貴客"，你千萬不要買太偏僻的地點以自已要住的觀點來考量，這樣會租不出去或是租金太低。
我有去住過在日本經營不動產朋友所"經營"的公寓，簡單來說有二種，一種是長期租給房客，一種是短期租給房客，長租的話，通常是會保留一個房間鎖起來讓你房東偶爾去日本時住的，你可以將大型行李放在該間方間，其他房間與設備就給房客用，也就是典型的"房客幫你繳房貸或是收租金"的方式，但是你偶爾去日本時，會變成與該房客短期內同住一幢房子的情況。 而我住的是短期租給房客的這種，也就是你若是平常要去日本的話，你要先與日本房仲講好你幾月幾號要去日本，住多久，只要避開這些時間，日本房仲就會將你不在的時間，將房子妥善地利用，也就是短期地租給觀光客或是商務客想找便宜房子需求的人。
若是我的話，不論我是房東或是房客，我比較喜歡短期租給人的這種，因為不論是房東或是房客，都希望是"我在的該時段只有我在使用"，不希望與別人同住一個屋簷下，因為畢竟人在旅館或是家中，總是比較可以穿著隨便或是只穿內衣內褲就走來走去的，所以不論是房東或是房客碰在一起都不方便。
現在這種短期租給別人的這種公寓，在東京"非常得多"，你要當房東也好(出一筆錢買房子就好)，當房客也好(就當做是住旅館，付住宿費就好)，都不是那麼困難。重要的是"平時誰幫你維持房子?"、"誰幫你處理當短期房客離開後簡單的整理、清掃等"的這個最重要的"在日本的台灣人房仲"，他才是靈魂人物。包括金流、他還會幫你收房客的錢，你若是平常去日本再和收就好，也省下了匯款被扣手續費，當然，你收的租金是扣掉他的服務費後的金額，所以不是原本房客每晚的錢。
所以，真的想去日本，由其是東京置產的人，要儘量與這樣的"台灣人房仲"配合，買房子的地點一定要以"租房子的房客"的觀點來考量，才能順利的買房後出租。而自已偶爾去住，也才是真的交通方便。千萬不要買一間房子但是卻沒人去住，那這樣不但房子"容易壞"，也會變成你每次去日本就變成在"打掃"，這才是明智的做法。
若是你要問我說:
你想當房東: "這種在東京的台灣人房仲如何找?"，呵呵，上網爬爬文應該就不難找了。
若是你想當房客: 當然，還是要找這樣的台灣人房仲。不過，我的經驗是，你若是自已家人去東京自由行，能省則省的話，那當然找這樣的台灣人房仲找這樣的短期出租公寓是最好的了。不過，"不開發票、不能刷卡"，呵呵，因為它不是旅館，所以"只收現金、而且講好的話還要先預先匯訂金或是款項過去"。好處是省錢，壞處是"若是商務出差的話沒開發票住宿費無法報帳"，呵呵!
再加上日本的房地產開價透明，不像台灣現在還在玩什麼開價1000萬，可以打七折賣出的這種玩意，好像比較會殺價的才不會買貴，東京待售的不動產你看到的開價與房仲看的是一樣的，重點完全不是"買房的當下的那個時間點"，買房後"未來的潛在成本"，才是真正想當房東的人要去注意的。基本的電費、瓦斯費(如果你有接天然瓦斯的話)、水費、三不五時的維修費....都是"費用"~~~
showtall wrote:
你完成了我心儀已久...(恕刪)
