平論：公告預售屋雨遮、屋簷不登記也不計價之我見
來源
http://www.fairmedia.com.tw/article/7446
預售屋雨遮、屋簷可登記不計價實施已五年，內政部進一步實施「不登記也不計價」，依內政部公告於9月21日依法公布實施。
此舉引起建商公會跳腳，表示內政部事前完全沒有找產業界研商，並譏諷「自稱最會溝通的政府，現在連溝通都不想了」。
雨遮、屋簷原本可登記，也比照室內坪數價格賣給消費者，但隨房價高漲，引起太不合理的批評後，內政部在2011年規定雨遮可登計但不能計價。
內政部地政司表示，當初採取雨遮、屋簷可登記不計價折衷方式，主要是讓業者、消費者有適應期，降低對市場影響，由於上路已五年多，為杜絕部分建商仍拿屋簷、雨遮變相抬價，於本月7日預告修正「地籍測量實施規則」部分條文，其中針對屋簷及雨遮，明文認定未具構造上獨立性，僅為建物之成分，且非可供人員生活實質滯留空間，將不再測繪登記。
地政司官員表示，預告修法之前曾找各縣市政府、建商討論，並非沒有溝通。
現行規定利於投資客炒作
現行可登記不計價制度，投資客有賺價差(炒作)空間，是投資客仍買預售屋主因，一旦取消登記，「最後進場(炒作)誘因也消失了」。投資客買預售屋，換算單價，只計算不含雨遮、屋簷的面積，但等到新成屋，以同樣單價出售，由於雨遮列入可售面積，等於可售面積增大，往往可以可賺到價差。譬如預售時買不含雨遮、屋簷坪數，一坪50萬元的房子，等到成屋，把二、三坪有登記的雨遮、屋簷一併賣給下手，就可多賺到100多萬元。
內政部希望雨遮、屋簷取消登記後，可減少市場亂象，但將只適用正式公告後，取得建照的新建物，中古屋或現在已取得建照的建物都已登記在案不受影響。
我的看法：
我贊成上述預售屋雨遮、屋簷可登記不計價進一步實施不登記也不計價的制度，杜絕投資客的投機炒作行為。
我長期主張，為導正台灣房地產歪風，要先從坪數計算開始，不計算所有公設面積只登記室內面積，那麼，建商就不會在公設比例、車位坪數多少作文章，全世界只有台灣存在著公設面積計算的巨大彈性與差異，從而使建商有套利空間這種荒繆情事！不計算這部分面積，建商就能實實在在地賣給消費者確確實實的坪數，至於公設、雨遮、屋簷這些面積會因房子的定位有所不同(大致可分套房、首購、換屋、豪宅四種)、售價自然也是有區隔的！
與世界接軌：三年前台北的房價所得比超越香港成為世界第一時，由於公設算法的獨特性，實際上台灣高級住宅的公設比都在30~40%之間，其他多數國家則都只計算室內面積而已，比較之下台灣的所謂坪數較多數國家澎風30~40%，所以我主張坪數計算方式應丟棄所謂公設坪數，以利在同一基礎與世界各國相比！
台灣房地產由於低稅及登記坪數的變化性，給投機炒作者極大空間，在業者的配合下不斷炒高房價，加上十幾年來薪資負成長的結果，如果沒有上一代的金援，絕大多數年輕人買不起房子，是令年輕人非常洩氣的事情，而這些不公不義的事情導因於登記制度的錯誤從而使投機者及業界趁機炒作！對於業界及投機者的反彈絕對是可以理解且應斷然拒絕，以伸張居住正義，給年輕人更大的希望。
http://news.pchome.com.tw/magazine/print/li/myhouse/1508/125735040017240055005.htm
內有參考表格
房屋買賣的虛坪問題與解決之道
多年來消基會不斷的呼籲主管機關重視檢討虛坪灌水等不合理問題，終獲監察院重視提案調查，並於九月三日通過糾正案，日前內政部正式確定，於明年五月起，預售屋公設必須分開計價，要求建商在售屋標價時，必須將實際居住的「主建物」，和沒有居住機能的「附屬建物」和「公共設施」面積分別標示清楚，各依建造成本列出價格。
事實上，消基會於九十五年三月至內政部考核消保業務時，早已建議各項附屬建物應有面積表示，並要求增列各項附屬建物之面積，因此在日前（98/08/31）修訂之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項中，即已決議列入修訂（98/09/24委員會決議通過），並非因監察院的糾正後始提出的改正措施，內政部江部長似還有未進入狀況之嫌，因為監察院糾正之重點在於虛坪太過浮濫，「主建物」、「附屬建物」和「公共設施」分別標示及標價，充其量只在揭露資訊透明化而已，只要在預售屋契約中明載即可，與提案修法無涉。
為了因應監察院的糾正案，內政部將如何回應，引起各界關注，筆者爰以消費者保護與交易安全兩方面，提出以下看法與建議。
壹、問題本質
法與時轉則治，但登記法令隨建商的需要而不斷鬆綁，卻對消費者帶來不可承受之重。在監察院調查座談會上有學者專家提到少數不肖建商虛灌坪數的問題，在此個人卻要替建商說一句公道話，建商不論賢或不肖，只要是法令允許登記的部分，誰不爭取？建商透過設計爭取辦理登記可以賣錢，乃天經地義的事，何來不肖？所以，本項議題的根源應是法令制度的問題。
預售屋買賣經常發生的面積問題，大致有以下三個類型：其一是公設分配問題，公設應由誰決定才是合理？目前法令對於共用部分的分配方式並無規定，登記機關長期的見解是應由「當事人合意為之」，雖然釋字六○○號大法官會議解釋已有質疑，但受建商公會遊說，98.7.2三修正後民法第七九九條第四項但書仍規定「但另有規定，從其規定」，故公設分配的決定權仍在建商，令人遺憾！
其二是，面積「灌水」問題，諸如：梯間併入主建物計算公設、增設虛坪（如雨遮太多、地下車道大部分或全部計入大公）、在「公設比」方面變花樣等；其三是，面積誤差問題（此一問題已在98/09/24委員會決議通過預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項修正中導正，以後不該再有容許誤差的問題）。
貳、虛坪的定義與面積計算基準
地政司羅司長在監察院調查座談會中的簡報指出「虛坪」並非法律用語（且既然有東西，又稱為虛坪，似有未洽），不過，以消費者的觀點，有東西我踏不著、用不到，不叫它「虛坪」叫什麼？虛坪的定義，通常指依地政機關登記面積中，除主建物以外的設施或空間面積。虛坪項目包括：1地上層：安全梯間、梯廳、電梯間、樓梯、雨遮、機房、通道、屋頂突出物、管理委員會使用之空間、管理員室、娛樂康樂室、大門廳……2地下層：配電室、蓄水池、水箱、空調室、停車空間以外之車道及其他空間、機車停車位、垃圾儲藏室……
公設面積增加的原因
消基會於前年亦抽樣選了二十幾個案子，加以分析（資料可參閱消基會網站），足見，公設比接近或超過五○％，並非危言聳聽。
一、附屬建物面積增加之原因
主要係因建築法規配合建築設計的需求而放寬，登記機關法令即配合修正：
1、陽臺、屋簷及雨遮面積不斷放寬。
2、其他如：透空之遮陽板（兩米）以下、露臺或法定騎樓、防空避難設備、裝卸、停車空間、機電設備、安全梯之梯間、緊急昇降機之機道、特別安全梯與緊急昇降機之排煙室，及依「公寓大廈管理條例」規定成立之管理委員會使用空間等，均得免計入容積的檢討。
3、大樓公共管理與活動空間增加（如管理委員會使用空間等）。
以地政司提供的資料所示之登記資料加以分析（如附表一），雨遮寬度增加後，大量虛坪浮現，雨遮面積15.93m2，即4.819坪，這棟房屋在大安區，房價至少每坪六十萬元，消費者就必須以高達新台幣二百八十九萬一千二百元去買不能用的雨遮，這樣公平嗎？
二、公設比分配之問題
建商將部分設施之面積挪移，例如台北縣中和市某個案，登記主建物面積減少零點五坪，卻因雨遮放寬為一公尺之後，增加一坪，而要消費者補零點五坪的差價，如此用「雨遮」或其他公設面積來「彌補」銷售面積，此「彌補」而增加的「雨遮」或其他公設（例如買車位的面積，有僅採固定面積法如每位15m2或12.94m2登記為買車位者所有，其餘車道及其他面積則登記為大公)，對消費者而言，毫無實益，卻要補繳價款，還要繳稅，合理乎？
再者，業者的廣告常以「公設比○○」、「超低公設比」來吸引顧客，但「公設比」究竟以誰跟誰比，法律並無定義，以附表一來計算，公設面積〈共用部分〉總面積達八三‧二二一米平方，再參照附表一所示計算，公設面積與主建物比的話，公設比即高達百分之五九‧五一，如與主建物加陽台比的話，公設比為百分之五一‧六九，如與主建物加陽台、雨遮比的話，公設比為百分之四七‧○四，如與登記總面積來比的話，公設比即低到百分之三一‧九九（建商算的公設比，又可能將車位面積剔除，因而可能更低），因之，售屋廣告中如使用公設比，行政機關（以公平會為宜）應訂定合理的公設比計算基準，以資規範〈附表二〉。
關於建物面積（建管與登記兩套標準）及附屬建物登記問題
由於物權及於外緣的概念下，現行（與地籍測量實施規則第二七三條規定、公寓大廈管理條例第五十六條第三項有相同規定）：獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界；建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界；附屬建物以其外緣為界辦理登記；有隔牆之共用牆壁，以牆壁之中心為界，無隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚度。
也因為如此，牆壁外的陽台、雨遮、屋簷……等均可辦理登記，內政部在民國八十四年六月四日作了很大的努力，將露臺、花臺、雨棚、雨庇、裝飾牆、栽植槽等均不予登記。但又在九十年二月十六日放寬將「已計入樓地板面積者，不在此限」（補充規定第十一點之三）似有先為德不卒（尤其是露台上方既無任何頂蓋，顯非建築物之物權所及範圍，「本來無一物」縱令計入樓地板面積，又豈可登記呢？）：九十五年十二月十四日內政部也發揮很大的道德勇氣，力阻「入口雨遮」辦理登記，亦應給予最高之肯定。不過，「雨遮」可以辦理登記，「入口雨遮」為何又不准登記，其認定標準不一，豈不又顯得前後失據？
糾正文中提到公寓大廈管理條例，但第七條與第五六條第三項確有互為衝突，例如第七條第三款明文規定公寓大廈主要樑柱、承重牆壁等為共有部分不得獨立使用供做專有部分，並不得為約定專用部分。但第五六條第三項卻規定，可「以牆之外緣為界」、「附屬建物以其外緣為界」、「面積應包括四周牆壁之厚度」辦理登記。該條例第七條限制應為共用部分而不得為約定專用部分之範圍，並規定不得供做專有部分，所以一定是共有關係，但依第五六條第三項規定測繪登記卻為專有，顯然互為衝突與矛盾。
且第五十六條第三項規定測繪之面積，究屬專有或共有性質？及該測量登記事宜何以未規定於測量登記之法律，竟規定於公寓大廈管理之法律，是否妥適？應予釐清。
消基會主張房屋買賣僅能依「實坪」計價，真實反映房價，並與國際接軌。
參、虛坪問題的解決方策
同一法律，條文相互矛盾、衝突，令消費者無所適從，建築業者卻以「不能辦理登記，將影響人民財產權確保、管理以及交易安全」為由反對改革。我想先釐清一個觀念，那就是物權的表彰方式，與物權效力範圍，係屬二事（例如，汽車得行車執照與車籍，僅以引擎號碼作為辨識，但沒有人質疑車子所有權有無及於備胎或外殼），合法建物才可以辦理登記，但不表示全部項目均須全盤照收（反之，部分項目未辦登記，亦不妨礙其為合法設置）。因此，筆者建議主管機關應速修正行政命令及修法等對策，以資因應。
行政上的積極作法：
一、公平交易委員會對於建商廣告規範，應增訂公設比之明確定義：業者廣告常以「公設比××」、「超低公設比」來吸引顧客，但「公設比」究竟是什麼跟什麼比，法律並無定義，任由業者自行作法，常使消費者陷於錯誤，因之，行政院公平交易委員會，有必要在售屋廣告規範中訂定公設比之定義及合理的公設比計算基準，以資規範。
二、營建署應速檢討建管法規中之不計入樓地板面積：理論上，建築技術規則是否放寬與地政機關之測量、登記無一定之關連。然而過去，因建造執照核准範圍（無論有無計入容積），均屬「合法建物」，地政機關大都配合准予測量登記，建商因而獲益，相對使消費者承受許多所謂的『虛坪』。
如內政部不予切割兩者的關連，則必須儘速檢討縮減不計入容積項目。檢討時，應考量目前鼓勵建築設計的措施是否落實（例如，設計的機電空間不放機電設備、過多的停車獎勵是否必要），現行免計容積的方式有無替代方案等。
三、地政司應速檢討修正地籍測量實施規則或建物所有權第一次登計補充規定中「附屬建物」之測量登記。其中尤其是，對購屋者無任何使用功能之「屋簷」與「雨遮」必須儘速刪除。
修法部分：
一、研修公寓大廈管理條例
營建機關職司建築物之使用管理，建物測繪與登記既非其權限與職掌，公寓大廈管理條例第五六條第三項顯然逾越其職掌，應予刪除。
二、研修土地法充實地籍編或制定不動產登記條例
民法物權編施行法第三條規定「民法物權編所規定之登記，另以法律定之」而本次土地法通盤修正將僅規範其基本原則性內容，則土地登記之法令勢將付諸闕如，故為配合土地法之全面修正之同時，對於土地登記業務事項及執行程序等另定「土地登記條例」予以規範，始符上開民法規定，俾達臻充分保障人民權益之目的。
大法官會議釋字六○○號解釋亦呼籲登記機關；「建築物（包含區分所有建築物）與土地同為法律上重要不動產之一種，土地法雖於第五條就建築改良物設定義規定，繼於第三十七條第一項，指明該法之土地登記，係謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記，然關於建築物所有權之登記程序及其相關測量程序，不僅缺乏原則規定之明文，且涉及人民權利義務之重要事項者，諸如區分所有建築物區分所有人對於共用部分之認定、權屬之分配及應有部分之比例、就登記權利於當事人未能協議或發生爭議時之解決機制等，亦未如土地總登記於土地法或其他相關法律設相當之規範，或完全委諸法規命令（土地登記規則第七八條至第八四條參照），本諸憲法保障人民財產權之意旨，均有未周，自應檢討改進，以法律明確規定為宜。」
綜上，為明確而合理的分配共用部分（含基地持分），筆者建議儘速將共用部分之分配法制化，例如，研修土地法充實地籍編或制定不動產登記條例以資因應。因此建議修法時至少應考量下列兩個方案：
一、房屋買賣僅能依「實坪」計價：參照消基會的主張，除了應以「中心線」計算面積外，尚應附屬建物面積予以扣除，以俗稱「實坪」之主建物面積為計價基準，始臻合理、真實反映房價，並與國際接軌。
二、登記面積應與建管之執照面積採同一之計算標準：建築技術規則中規定，建物的面積是以建築物外牆中心線或其代替柱中心線以內之最大水平投影面積為準；但登記機關卻依物權及於物的「外緣」原則，採「就其合法之權利範圍及位置」加以測繪計算，造成登記面積與建管面積不一致，賦予建商「灌虛坪」的機會，建請地政機關檢討，回歸以中心線測繪方式，以根本解決亂象。
肆、結語與建議
虛坪的改革，只是返璞歸真，讓建物登記符合消費者實際享有的室內空間面積，至於所有權的範圍及權利則毫不影響。以房屋計價而言，單價高低（以虛坪改為實坪計價）如同將台斤改為公斤制，僅為計算基準改變而已，並不影響交易。
業者擔心現行成屋或預售屋交易，甚至將來都市更新改建的權益是否受到影響，其實也是似是而非的觀念，蓋面積計算基準的改變，必須透過法規修正，基於法律不溯及既往原則，目前的登記內容不受任何改變，修法後的建案改以新的基準測量、登記及計價後，其標準一致（更新前後均以同一標準估計其權利價值），其權益怎會受到影響？
至於，區分所有建物的共有部分，如修法後不辦登記，亦可參考先進國家的作法，將共有部分的管理使用（如約定專用等）納入規約，即可規範，與現行作法相同，不會影響公寓大廈的使用管理。
總之，虛坪的改革，只是健全登記制度，因為計價標準明確，對於交易安全亦有助益，不會形成阻礙（民國七十一年以前陽台不辦理登記，房屋買賣也沒發生問題），但願業者先進體會消費者的感受，勉為同意此項改革。
監察院對於建物之測量登記所通過糾正案，雖也對於地政機關造成無比之壓力，惟筆者認為，此際正視通盤檢視我國建物登記制度的最好時機，但願內政部勇於承擔，或於土地法地籍編已以修正充實，或以不動產登記條例之名另行制定專法，俾健全制度並維護消費者權益。
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公平交易委員會對於預售屋銷售行為案件之處理原則中有提到
不動產開發業者或不動產經紀業者銷售預售屋時，未以書面提供下列重要交易資訊予購屋人審閱，構成顯失公平行為：
（一）建造執照影本。
（二）核准之基地位置圖、地盤圖(坐落基地之地籍圖)、各層平面圖及停車空間平面圖。
（三）銷售時最近一次建管機關核准之各戶持分總表（應足以顯示全區各戶之主建物、附屬建物與共有部分之面積及共有部分之分攤比例）。
（四）預售屋買賣契約書（應含共有部分之項目、面積或比例分攤之計算方式）。
（五）配合建案貸款之金融機構名稱。
（六）土地位於重劃用地限制資訊與所須負擔之重劃費用。
前項各款文件，不動產開發業者或不動產經紀業者已於銷售現場公開陳列，經購屋人自由審閱，並簽名確認審閱者，得認已提供各該款交易資訊。
希望大家買預收屋要注意
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來源http://news...(恕刪)
房市震撼 公設擬不計入坪數
轉貼來源
https://money.udn.com/money/story/5621/2248654
內政部日前公告雨遮、屋簷不登記坪數，讓不少房地產業者跳腳，但今年可能還有更震撼的規定。業者指出，內政部為改善虛坪問題，正研擬不動產登記法草案，公設部分擬全部不登記。
高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示，內政部針對不動產登記法，一年多來已開過八次會議，公設取消登記是主要議題之一，預計是下一步改革重點。此一政策如落實，房市生態將出現大改變，同樣總價，拆算後恐怕每坪單價將大幅攀升三成以上。
內政部地政司承認，不動產登記法草案確實針對公設取消登記進行討論，但有反對意見，目前仍討論中，尚未定案，未來有具體結果，也必須送立法院審議。
監察院2009年糾正內政部對建物虛坪灌水問題怠忽修法後，內政部積極展開各項不動產登記改革，其中，雨遮、屋簷已透過修正地籍測量實施規則，自2018年不再登記，地下層測繪也從牆外緣改至牆中心。
另外，現行建物、土地登記法源，是依土地法規定訂定的土地登記規則，為行政規則，由於土地建物登記涉及人民權利義務，內政部規劃制訂不動產登記法，提升至法律位階，一年前開始邀集地政士、估價師、學者及各縣市代表開會研議，至今已舉辦過八次會議。
陳碧源表示，公設取消登記是多次會議討論重點，區分所有權分成專有部分和共有部分，專有部分改以牆壁內緣為界，共有部分，即一般所謂公設，比照德國、日本全部不予登記。
陳碧源說，公設不登記，加上建物登記從外牆改為內牆，國內房市將進一步邁向實坪登記，由於建物所有權登記面積將明顯減少，同樣總價，拆算每坪單價將大幅攀升三成以上，將對房市造成重大衝擊。
此外，如同雨遮、屋簷不登記上路，預料建商將不再興建一樣，公設如不登記，建商無法出售坪數，新建案規畫游泳池、健身房等公設意願也會大降，未來房市恐以陽春、實用為主流。
另外，台灣會不會仿效日本，除了管理費外，必須再繳交修繕積立金，以因應未來因公設不登記或不能交易下的負擔。也將是未來可能必須考慮的。
新成屋雨遮屋簷不登記不計價 2018年起上路
內政部務會報今天通過「地籍測量實施規則」修正草案，明定2018年起無論預售屋、新成屋的「屋簷」、「雨遮」，全都刪除以附屬建物測繪登記的規定，一律不登記（不計坪）不計價，以健全測量登記制度，維護消費者權益。
內政部官員說，從2011年5月1日起實施「屋簷、雨遮登記不計價」措施，但僅針對預售屋，不適用其他新建成屋，實施迄今超過5年，但常發生消費者混淆的情況，也發生屋主購買預售屋因屋簷、雨遮登記不計價，卻在以成屋賣出時又將屋簷、雨遮的坪數計價出售，造成炒作預售屋套利的投機亂象，
官員舉例，以台北市房價一坪7、80萬元計算，消費者當初把買預售屋不計價的「屋簷」、「雨遮」又用登記的坪數計價賣出，如果有2坪就淨賺1百多萬元，不但不公平，也造成消費糾紛。不過，因內政部日前徵詢部分業者、建商公會等意見，雖曾表達不宜修正的態度，內政部決定給予業者1年緩衝期，從2018年1月1日起，新建物申請建造執照，不分預售屋、成屋的「屋簷」、「雨遮」都不登記、不計價。
此外，目前新型態建物的地下層四周牆壁多採連續壁設計，因工法不同而有數10公分差異，如依現行規定依連續壁「外緣」為界測量登記面積，卻無法實際使用，顯失公平，且衍生虛坪爭議。內政部也修正「地籍測量實施規則」，從2018年起，建物地下層測繪邊界改以竣工平面圖所載面積範圍（牆壁中心）為界，以符合社會對健全登記制度及公平交易的期待。(徐珮君／台北報導)
實坪制難實行？林俊憲質疑內政部圖利建商
來源：https://house.udn.com/house/story/5886/2402800
內政部近日研擬不動產登記法草案，對此林俊憲上午在立法院舉行記者會，公佈據PTT民調，有高達九成年輕人贊成公設不計入坪數，但內政部卻表明初步決定並沒有要改為「實坪制」，質疑內政部是在圖利建商。
立委籲房地產實坪計價內政部：研議中
【中央社／台北14日電】
民主進步黨籍立法委員林俊憲今天說，台灣房屋買賣將公設計入坪數，呼籲內政部推動不動產登記法草案討論時，檢討現行登記制度，改採實坪登記、計價；內政部代表說，還在研議。
林俊憲上午在立法院舉行記者會，引述PTT開放式民意調查表示，達9成民眾贊成公設不計入坪數，但其中竟有一半民眾預測，這個國家被建商把持，不可能落實實坪制，對政府沒信心。
他說，向內政部調資料過程中受一些阻礙，內政部最後乾脆直接表明立場，「目前初步決定維持現有登記制度」，明示、暗示他不要碰實坪制議題。
林俊憲表示，公設計入坪數，目前放眼世界只有台灣、中國和香港採行，讓許多建商能藉公設灌水坪數。
林俊憲說，依現行登記法規，公設須計入權狀坪數，建商在新建案中常以虛坪公設灌水。目前台灣公設比達30％到50％，據他調查，台北市平均每坪房價為新台幣123萬元，東京是每坪平均110萬元，且是實坪計價，但台北市平均公設35％ ，換算成實坪，台北市每坪近190萬元。
他要求內政部討論草案時，廣納各方意見，檢討現行登記制度，而非一開始就預設立場。
與會的內政部地政司專門委員陳傑宗說，內政部過去幾年來已在推動不動產登記法草案，目前已開8次會議，公設計價問題也在討論範圍，還在研議，沒做出決策。
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