zuyan wrote:
資金過度集中不動產市場對整體的經濟活動是不良的,在其他項目的投資相對會限縮.例如創研..
這個説法只有部份正確。更正確的説法是如果創研的回報率更好或風險不高，
那麼投入台灣房產的資金自然就會流向創研，但可惜這不是現有的情況。
有錢人的資金是有長腳的，是無國界的，會流往最有機會的地方。台灣目前
比較糟糕的現況是，現實的炒房資金不斷的流向了外國的房產（比如日本）
或其它的國外商品。到國外買房的資金通常是回不來了，要活絡經濟只讓房價
大幅下跌，恐怕效果有限。
公設比:任何時候都有高低,買不買隨便
有的中公設施多豪華.低公設比27%28%
有的中公設施少簡陋,高公設比35%45%
公設比.多看多比較.合就簽約.不合走人
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公設比:任何時候都有高低,買不買隨便
法規規範怎麼蓋大樓,無規範公設比幾%
公設比怎麼計坪計價.合理嗎.不知道
..公設,大公中公小公.各佔幾坪.不知道
..公設如何登記坪數給每個住戶,不知道
..公設比高.不代表公設豪華/寬敞/很多
..自己看公設比.合簽約購屋.不合走人.
如果買高公設比..地點差..中公設施少.
未來轉賣.你就需面對市場的嚴厲考驗.
A.下端新舊建案實例.近捷運生活機能好.
..中公設施眾多豪華.低公設比27%28%.
B.很多建案,中公設施很少,窄小簡陋寒酸.
..地點生活機能差,公設比30%35%,照賣.
C.也有建案.例如高級新華夏.公設比53%
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房屋交易..買方交錢..賣方交屋/交公設.
公設比:任何時候都有高低,買不買隨便.
見圖解: 大樓建蔽率/容積率/容積獎勵.
見圖解: 公設的法規.
..大公中公全體住戶攤.小公當層住戶攤
..(大公)車道面積,大廳,機電室,管理室.
..(小公)當層樓梯間,通道,走廊,逃生梯.
..(中公)生活品質與休閒娛樂遊戲設施.
建築設計施工消防(法規).永遠相同標準
建築設計施工消防(空間).永遠相同標準
..不論基地大小,大房小房套房,高樓低樓
..不論建蔽率/容積率/容積獎勵,多或少
..不論公寓華夏電梯大樓,豪宅社會住宅
樓越高.建築消防(法規/空間).要求越多
建商蓋樓越高越好.可賣戶數越多賺更多
..蓋1個車位,寬2.5Mx長5.5M=4.16坪
..蓋6F需電梯.就蓋5F走樓梯,俗稱公寓
..蓋8F需2支逃生梯,浪費.蓋7F.稱華廈
..11F需自動灑水火警設備,蓋10F華廈
..樓高50M.需中繼水箱馬達機房,蓋14F
..19F無雲梯.需室內室外消防拴,蓋18F
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買賣契約:注意開放空間.不接受別簽約.
獎勵開放空間:內容寫在使用執照備註.
建商蓋樓越高越好.可賣戶數越多賺更多
大樓基地面積小.怎麼蓋高樓?.容積獎勵
..捐地換容積,跟政府買容積,蓋開放空間,
..營業停車場.綠建築.換容積獎勵蓋高樓.
開放空間:建商無本投資.住戶吞苦果.
..不良建商.先申辦大量開放空間換容積
..樓越蓋越高.完工拿到使用執照再二工
..將原本開放空間.改成圍牆內花園走道.
..或接待大廳健身房.都可能是開放空間.
買賣糾紛.求償勝訴敗訴.關鍵-買賣契約.
開放空間-寫清楚.不寫未來遭殃別喊冤.
.隨意窩:建商灌虛坪.營建署關鍵買賣契約
.好房網:它是社區私用設施.或是開放空間
.討論網:別買交屋時公設還在施工的建案.
住展網:買賣糾紛.契約是建商自保的工具.
敗訴.契約沒記載.花園大廳屬於社區私有.
.拆除:6豪宅開放空間~築圍牆擋民眾-拆
.拆除:氣派門廳化烏有.新板6豪宅違建.拆
.拆除:名宅慘淪違建.大廳遭拆門面變廢墟
.敗訴:中庭變開放空間.建商挨告獲不起訴
買賣契約(加註)公設私有.不是開放空間.
..如私有大廳.私有中庭花園.私有健身房
..契約欠缺(私有)..如違建被拆求償困難
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公設設施=生活休閒娛樂設施n停車場.
..標配: 垃圾冷凍廚餘室/每戶1個機車位.
豪華公設,普遍提供下列標準配備
..1迎賓車道,,2豪華接待大廳,,3開放走道
..4會議室,,5閱覽室,,6健身房,,7游泳池
..8中庭花園,,9親子遊戲區,,KTV,,曬被區
開放走道.中庭花園.高檔大樓必備設施
..開放走道.等同大樓的護河城,尊貴保值
..步出大樓.騎樓或人車搶道.非高檔大樓
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公設比:任何時候都有高低,買不買隨便.
未來轉賣.你就需面對.市場的嚴厲考驗.
中古屋
如永和區水築館,長堤,豪華公設比23%
接待大廳,咖啡廳,貴賓室,圖書室,電影院,親子遊戲區,游泳池,健身房,中庭花園.
元氣大鎮,近中和環球購物中心.公設28%
接待大廳,中庭花園,水景廣場,會議室,宴會廳,瑜珈室,撞球室,桌球室.便利商店,健身房.SPA,按摩室,露天游泳池,滑水道戲水池.
桃園中悅四季,公設比27%..我曾住10年
豪華接待大廳,大型中庭水池花園,室內游泳池,圖書室,視聽中心,電影院,會議室,兒童遊戲室,健身房,SPA,撞球室.桌球室,網球練習室.垃圾廚餘室,機車與汽車專用沖洗室.
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接近完工或近年完工新建案.
預售屋:安和苑-土城近商圈.公設比23.5%
接待大廳、交誼廳、會議室、閱覽室、健身房、兒童遊戲區、信箱區
潤泰新雙子星,捷運台電大樓站,走5分.
共2棟,公設比17.3%+公設比19.6%.
接待大廳,中庭花園,空中花園,信箱區,曬被區,垃圾儲藏室.
福璽景安-景安捷運站-走6分,公設比26%
接待大廳,空中花園,多功能兒童閱覽室,交誼廳.閱覽室,瑜伽教室
冠德大境-捷運景安站,走5分.公設27.3%
接待大廳,健身房,棋藝室,KTV室,空中花園.冠德建設特有的冠德遠見大型圖書館.
希望城市-捷運蘆洲站-出口到家.公設27%
接待大廳,中庭花園,交誼廳,會議室,KTV,閱覽室,視聽室,健身房,桌球室,游泳池,親子遊戲區,廚藝教室,信箱區,曬被區.
捷運新都星-捷運頂溪站-走5分.公設27%
接待大廳,交誼廳,會議室,KTV,閱覽室,視聽室,中庭花園,健身房,信箱區,曬被區,親子遊戲區.
合環御寶-新店核心地寶強路-公設27.5%
接待大廳,中庭花園,空中花園,交誼廳,視聽室,游泳池,健身房,桌球室,撞球室,麻將間,棋藝室,KTV,信箱區,Lounge Bar,宴會廳,原湯屋.
家麒文化A+,江子翠站-走8分.公設比28%
接待大廳,中庭花園,空中花園,交誼廳,會議室,閱覽室,視聽室,游泳池,健身房,桌球室,SPA,KTV,親子遊戲區,信箱區,兒童遊戲區.
土城日月光,捷運土城站-走12分.公設29%
擁7200坪超壯闊大基地,2500坪空中水樂園,11廳秀泰影城,購物商場.美食街.滿足五感娛樂,社區7棟.環繞日月光商場,接待大廳,中庭花園,空中花園,交誼廳,游泳池,健身房,信箱區,曬被區.Lounge Bar.
勝開大地-近捷運永和站,面公園.公設29%
接待大廳.中庭花園.交誼廳.會議室.閱覽室.視聽室.健身房.桌球室.信箱區.親子遊戲區.兒童遊戲區.KTV.瑜伽教室.廚藝教室.曬被區.
寶石君品苑-先嗇宮站-走5分.公設30%
接待大廳,中庭花園,交誼廳,會議室,健身房,桌球室,KTV,瑜伽教室,Lounge Bar,羽球室.中庭花園右側有90米長櫻花步道及左側90米長藝術裝置牆
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退休老人 wrote:
個人了解供參考,自己審慎評估
這不是意外,是建築執照的演變結果
88年以前=建蔽率(舊照)-無公設比
88年改用=容積率(新照)-低公設比
94年改用=容積(獎勵加蓋)-高公設比
102年5月=容積獎勵限縮拖二年-超高公設比
104年7月1日=實施容積(獎勵限縮)-待觀察
公設分為大公和小公
(分別請自行GOOGLE)
88年以前=建蔽率(舊照)-無公設比 <== 小公灌在室內，大公無登記
88年改用=容積率(新照)-低公設比 <== 小公灌在室內，大公開始出現在權狀上面
XX年 公設比變高，因為小公不再灌在室內，而是拉出來和大公結合，這就是目前我們習慣的坪數算法。
另外車位除了少數屬於"獨立車位"，
大多數車位都是屬於公設，對於車位的敘述也時直接寫在房子權狀的公設裡面，
碰到這種，公設比又會變高，因為這裡寫的公設實際上包含了一個以上的車位。
jimmmy wrote:
重點不是成交價
而是買房者負擔價＝成交價＋持有稅
買房只要負擔頭期款嗎
不！欠銀行的錢還是要還
那如果一直轉貸只付小小的利息呢
那更不行！會被利息壓一輩子
同樣的！高持有稅一樣是壓一輩子
以日本的利率水準
在日本買一間3000萬的房子
持有稅可能相當於欠政府2000萬永久繳寬限期
等同於負擔5000萬
以台灣的利率水準
在台灣買一間4800萬的房子
持有稅可能相當於欠政府200萬永久繳寬限期
也是負擔5000萬
也就是在日本買一間3000萬的房子與在台灣買一間4800萬的房子負擔價是一樣的
顯然用”成交價”來比較各國房價是不合理的
用”成交價＋持有稅”來看就會發現各國房地產”成交價”的合理性
其實還漏了贈與稅
房子平均每35年贈與一次
也就是每35年要給政府一筆贈與稅
把每一次的贈與稅額除以35
可算出每年大約要給政府的贈與稅額
換算下來可能等同欠政府2000萬永久繳寬限期
所以在日本買一間成交價3000萬的房子
同時也欠政府4000萬
其中2000萬每年繳一次利息
另外2000萬每40年繳一次利息
總負擔是7000萬...(恕刪)
講到重點了
一群人還傻傻地跟著瞎起鬨 ~
邏輯對了，方向就不會錯到哪裡去 ～
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