從賣屋交易網站看目前房市狀況的一些端倪^^

rdcmd wrote:
大人如何都不應該苦了小孩...(恕刪)

房市小牛 wrote:
r大說的都蠻有理的,...(恕刪)

房市小牛 wrote:




Lookysonchang大，
你也太容易激動了

2年可以存1000萬還算不錯啦，
不過我記得eddie大一年大概就賺超過1000了......(恕刪)

rdcmd wrote:
火神大跟其他大大應該...(恕刪)

achitsai wrote:
泰國12月去了一趟，...(恕刪)

rdcmd wrote:
您誤會我的意思, 不! 應該是我沒表達完全
我意思不是自己的小孩, 而是要到偏遠的弱勢家庭, 幫助吃不飽的小孩吃飽
因為不管他們的父母如何, 我希望至少不要讓小孩挨餓...(恕刪)

rdcmd wrote:
火神大跟其他大大應該都有些誤解, 我中年了就買一棟房, 沒賣過房. 所有利益都是未實現利益, 而且大概也不會實現. 對房地產有興趣, 是因為需求. 在我的規劃中還要一間辦公室開公司用, 一間店面實現自己開店的夢想, 再一塊地自建退休用. 能做到哪兒不強求, 只要還能做得動就做吧!
至於行善也是有規劃的, 只是我比較無法一心二用, 說實在話現在自己開了公司都還在賠錢中, 所以沒心思. 但我終於體會出為何很多富豪要裸捐. 我的想法是留給子孫何用, 最後還是會出一些不肖子孫, 不是揮霍殆盡就是為非做歹. 所以最好的是每一代要花多少自己賺去. 這是我的目標, 當我騰出時間, 要自己下鄉去看那些吃不飽的小孩, 大人如何都不應該苦了小孩. 真希望有一天我能做到, 這是一種內心真正滿足. 不為名不為利更不為功德, 只是認為我應該做.
至於A大及火神大為天下的心實在令人敬佩. 只是我覺得能賺錢盡量去賺,只要手法正當. 因為錢在您手裡會造福社會, 而您當為不為錢落入歹人之手, 豈不危害? 這是我個人的想法

回歸主題, 現下狀況應該是房價上漲嘎到有需求之人. 這當如何處置? (火神大雖非此意, 但我想這問題或許比較實際) 看各位大大如何想?...(恕刪)

火神大大 wrote:
先上來標記一下
整理引用自591討論區，小彭大大
一，房價現在漲是因為通膨，一碗陽春麵20年前5元現在XX元
事實是
30年前手機10多萬，現在3千有找，30年潛2000CC棄車要價100多萬現在80萬有找，而且現在汽車配備多30年前數十種
30年前POLO杉一件要價1000多，現在500元就有
20年前一台40吋電視要價5萬，現在2萬
20年前開一坪XO要1萬，現在3000就有
30年前一台錄放影機要價4--5萬，現在不到2000元
30年前出國旅遊相同行程現在便宜30%
30年前看牙醫是有錢人專利，現在掛號費150元
這20年來物價有漲有跌，不是所有物價都是上漲

二、因為供給量越來越少需求越來越多，小家庭興起，所以物以稀為貴，房價當然漲，而且人口紅利多當然房價漲不完

事實是
台北市的建地20年前沒有信義計畫區、南港計畫區、內湖計畫區，這20年來建地面積不斷增加
台北縣洲子揚、新板新店、淡水、林口、新莊副都心這20年來增加多少土地建築面積?
現在看來建築土地增加還是減少?
民國80年台灣人口2060萬到民國92年人口增加到2260萬，102年2332萬
需求人數不斷增加，但房價卻是一路走跌，直到92年才開始回升，若說利率低是房價影響關鍵，同樣79年的9%利率一路走跌到92年
房價也是一路走跌
所以用人口與建地利率來預測房價都是錯誤
這些都只是不動產業者用來合理化的理由

市場本來就不是散戶看的懂得，如果讓散戶看懂，那如何教散戶套牢?
例如地震跟供需根本對房地產漲跌影響不大
如果921造成房地產大跌，那震央在中部應該人口會往南北移動
如此看來應該要中部跌南北部漲才對，實際上全台皆跌
如果地震會跌那9年前的331北部地震應該有效但實際上卻是台北的起漲點
2年前的南部地區地震與高雄淹水卻絲毫不撼動房價

三、房價就算下跌也是緩跌，不可能暴跌

事實是
台北曾經暴跌過，台北在92年時30萬/坪，你認為是多少跌下來的?
78-79年時就是一坪60多萬跌下來的
而在79年時台北市人口達到最高峰，降息是房地產主因?
雷曼兄弟來的降息至1%，房地產並無起色
而是等到2010-6月第一次升息時，房地產才大漲，真正支持房地產的不是低利，反而是高利息。
美國在2006年房產大漲時當時利息是6%，現在的大陸將近9%，而台灣的低利和經濟的低度成長，我通常不會在風險極高時進入市場。

喬福花園在當時79年下跌時，是40多萬就可買到，房地產為何下跌會如此劇烈，原因在於投資客與建商，建商往往都是以人頭來設公司，也往往都是無資產，
所以投資客會以土地融資借款來蓋房，但要規避稅金，必須再蓋之前先過戶一次這樣在價格認列時，可以把土地成本拉高，壓低營收
因為房地產報稅是總價扣上土地成本，建築成本稅金，剩下利潤才需報稅
如果將土地成本拉高，，自然可以將利潤壓低，來藉此壓低稅金。

而建商在蓋好交屋時，會將第一批已售出的預售屋交給第一批屋主，剩下的會找人頭以最高額先將貸款貸出，一方面償還土融，因為土融通常是短期借款且成數較低利率較高，例如，建商的土融房貸融資在總價9成，只要市場價格跌破9成，建商就會選擇放棄，而購買預售屋的投資客一般成交價會在開價8成以下
當房價下探就會有資不抵債的情形，此時就會有更多人選擇放棄，這時就會形成越多人放棄越下跌的局面。

四、從業相關人員最了解市場

事實是
從業人員最了解市場?，我可不這麼認為，如果號稱先驅者這麼了解市場，那第一間成交的帝寶，開價是80萬/坪，你說建商跟從業人員該不該撞牆?一個是不該賣，一個是錯過沒買，以此觀之，他們的眼光很準?

反觀最近標得信義計畫區的保險公司，估算投報率不到3%，居然不去買標榜投報率有8%的台中建案，做決定的CEO豈不都該免職?從業人員的主觀，往往是投資的致命傷，不動產投資套牢的大宗不是別人，正是以代銷，以及仲介為中心的本人以及親友。

原因也很簡單，過度信心總以為他能接觸到的就是市場核心，總以為能掌握第一手訊息，而週遭親友正因為以此建立的關係做為信任基礎，更因為曾經獲利，或是幾次預測準確而深信不已，再跟各位聊個故事，80年代，建築業侯董，一次在坐電梯時碰上公司底層員工，當時員工心想難得遇到一個好機會，跟董事長探探公司股價，何時購買比較恰當
當時老董想了一下說:"國X的股票可以買了"
這句話說完後開始大單敲進，2個小時後幾乎全台號子都知道，經過2天上漲，隨後下跌，到今天減資再減資，套牢最多的就是在電梯問他的員工及親友，還有同坐電梯的司機秘書親友
當然還有號子的營業員，從業人員很核心?
正因為自認很核心才是致命傷，會溺斃的往往是自認游泳很厲害的人

五、別怕，有台商資金回流，房價有撐

事實上
利息只是影響資金流向的主因，就資金面而言放在哪最安全?當然是定存，公債，大型權值股，但為何大部分人不會如此作?房價跟利率，需求，以及資金都無關，以台灣國民儲蓄率而言有54兆，這包含個人存款與企業存款，縱使台商資金回流1/10對整體而言影響大嗎?

土地是上位概念，包含農地山坡地旱地水利地等，而建商要的是建地，這些年建地增加還是減少?究需求而言，臺灣人口不是前年到這幾年才忽然間增加300萬
而是20年慢慢增加300萬，也不是忽然間大家想到一起來買房，不然這20年來大家住哪?還是這些年來忽然變有錢?

80年代的房地產走勢，我來說說
79年股市大跌後，臺灣約3--6個月後陸續出現建商倒閉，在當時約有200多家，也陸須出現許多預售屋蓋一半，以及投資客斷投的法拍，整個社會倫入一種悲觀氣氛，法拍屋4拍5拍一堆，當時法拍可到6拍。

每拍減價20%折，6拍後剰多少自己算，3年內北部地區法拍成交價超過腰斬，而一般房價相較於當初該買點的6折不到，資產公司處理房價是當初高點的3--4折，但到了84年房價開始回昇，但幅度不大，隨後85年飛彈危機並無影響房價回升

但到了86--87年房價有相當漲幅，同樣惹起民怨，而當時的李總統
為了平息民怨，喊出要蓋一坪6萬的國宅，所以臺灣許多國宅是當時蓋的
但房價受些許影響變動不大，直到88年地震，許多高樓必須總體檢
房價從此下跌到92年的SARS之前，SARS之前有一小波漲幅
隨後的SARS使房價停頓半年，但也隨後上漲到今天

六、台北市就算少子化還是人潮集中的地方，不可能跌

事實是
投資市場向來都不是供需來決定，而是市場信心
我並非一直看空，我也有看多的區域與產品，不過這2年如果長期持有，應該會是套在高點，又如果你能賣得好價錢，自然是可投資
如果以人口結構來看，台北市人口是減少的，出處在台北市民政局
臺北市79年各行政區戶數、人口數統計表
戶　數805,978
人　口　數總計2,719,659
臺北市101年底各行政區戶數、人口數統計表
戶　數1,017,063
人　口　數總計2,673,226
從可建築面積來看，台北市是增加的，基隆河截彎取直的內湖重劃區，以及南港工業區改成商業區，以及松山菸廠，華山園區，使台北市的建築土地增加，又獎勵容積使建築樓地板面積也增加，如果以供需來看，供給增加，需求減少，不是應該要跌?

所以不要用供需理論來討論房價，房子越蓋越多，自住需求應該越來越少，那豈不是要越跌才對?你有看過哪個產品越生產越多，但卻越來越貴?更何況一般人超過10年才會換房?

供需論外來移民論，拿來騙騙無知投資客還可，對我不生作用，如果要討論資金情況匯率利率，以及國際銀行家資金抄控，我很有興趣，台灣這次本土資金影響，應該是公司法第15條造成，八竿子打不到的東西，卻可能造成台灣中小企業生存危機，投資大師說過一句話，你必須走在懸崖邊，才能獲利，對一般投資者而言，卻往往不知懸崖在哪，

六、歷史經驗告訴我們房地產只漲不跌

事實是
房地產向來是資金面大於實質需求面的，資金往往是市場信心給予，我要告訴你的是跟所謂需求面沒有太大關係，否則全台每個地區都號稱需求增加，那總人口減少，需求哪來?
桃園新北青埔八德，淡水，林口，都號稱台北人移入，台北哪來這些人外移?
20年後房產一定漲?百年前全台最貴房價在台南，50年前再萬華大同區一帶，30年前在西門町，忠孝東路民生路，中山路，大安區松山區，20年前在信義區大直。
30年前的基隆比板橋中永和貴，現在的基隆市跟龜山差不多，
20年前新北最貴在中永和新店，現在板橋新店最貴，
10年前板橋新房不過17萬，貴一點20--25，但他也曾經30多萬過，
如果告訴我房地產不會跌，存有這種想法來投資
被套牢只是早晚，是深套與淺套問題，台灣的房地產可以看出都是與重大建設在變動。

基隆30年前只比台北低主要是因為基隆港，百年前的台南市也是因為港口，港口做為貿易與運輸的集散，當時的出口主要以傳產為主而大宗運輸主要是與運輸為主
要說房地產的變動是隨著各種條件在變動，沒有只會漲不會跌的地區或產品，存在這種觀念來投資的套牢機會居多。

七、其實房價高漲都是利率太低所造成的

我很清楚一般人的想法如何處理事情，大家都是一般人
心理學上大部分的投資客已經進入了制約工具所操作的過程，所謂假新聞，不代表它就不能成為工具，1%的人指鹿為馬，99%的人會嘲笑他

99%的人指鹿為馬，鹿也會變成馬，80%的新聞有問題，80%的人認同，假新聞也會變成真新聞，新聞與事實沒有必要探究真假，只要能達到背後想要的效果，真假並沒有意義，房價上漲的原因都可以是人為的，你要的話，我還可以找出10種給你，你以前所看到的原因都是我們這種人找出來的，

台灣在79年時開始利率走低，反而是房價一路走跌，直到SARS，92年開始，利率回升，房價才開始上漲



結論
原來要從市場心裡學來著手
市場心理學
一、
利用你能看到的因素將之合理化，應想心理使市場上的參予者形成群眾效應，進而產生不理性的思考，使市場價格急速上升，就是所謂的""鯡魚效應""

實際上不管是自用與投資，現在都不是好買點，湖心效應已經擴散到外圍
奢侈稅的影響，最起碼在買賣價上就會產生相當程度影響，不動產到最後還是要有市場的基本面支撐，最主要的基本面還是在自住
其次才是以出租為主的長期投資，而自住當然以自住購屋者的財力為衡量
一個是自備款的能力，一個是償還貸款的能力，不動產的價值是由人決定，跟所謂的地點沒有絕對關係。

究竟是"地點決定價值，還是價值決定地點"
多數人覺得有價值，也願意追價，那帝寶漲到500萬/坪，也是可能
只要市場上能引起多數人的共鳴，進而參與，市況再差也是可以再創量價新高
在投資上稱為末段噴出，不計一切瘋狂追價，但也會隨及泡沫。
美國在實施奢侈稅後2年，仍然無法抑制市場上的瘋狂，到最後導致泡沫破裂

有一個心理學測驗，一個婦人，連生了10個男的，請問第11個是男是女?
股市連漲10天，請問第11天可能會漲還跌?
心理學有類比效應，以及壓桿理論，一般人都陷入在市場心理學的控制裡
投資市場裡能相信的新聞沒幾件
還記得黃金在大漲時，某周刊還大聲買進會到3000--5000美元/盎司
去年推出QE3實不也說上看2000，現在呢?

房地產本身會有潛在的隱藏需求
1，這種情況是本來不想買，但市場的喧嘩導致勾起購買慾望
2，本來就有實際的需求
3，純粹投資需求
4，換屋需求形成的延續買賣

投資性產品一直是建構在這4種需求下交互運作，所以建商一直用人口來主張市場需求本來就只是個障眼法。
這10年來總人口增加，有人租不到房子，有人買不到房子住嗎?
20年來你有聽過哪個人買房子跟銀行貸款，銀行跟你說我沒錢可貸嗎?
所以資金一直是沒問題的，台灣幾十年來還沒發生過跟銀行房貸銀行沒錢的

至於貸多少是不動產價值以及政策跟個人信用問題
所以游資一直都在銀行還沒發生過沒錢可貸問題

低利是原因之一，但不是主因，SARS時是台灣近20年房價最低點，當時利率與現在相當，從另一個角度而言，如果這幾年建商一樣蓋房子，但房地產新聞少70%，你覺得房地產還會如此漲幅?投資客是看媒體外加建商身邊仲介的資訊買入，還是完全根據所謂專業知識?

就不動產最上端而言，幾乎都是大型建商的資訊在主導，真正內容與資訊甚至到公司經理都不見得了解，新聞還會輕易的報導?低利跟游資都不是主因，這些只是強化跟挑起購買需求的理由，只要能刺激購買欲，你家小狗上了發春貓，都可以是理由，如果大家願意相信

要不然印錢最多的美國跟日本還0利率，為何他們的房地產為何漲不動
難不成他們很笨，還是不住在房子裡?美國房屋自有率不到70%，德國更只有40%，要找新興投資地點，你打算3年，還是10年，20年的配置
..(恕刪)