貸款的抵押設定金額是否代表銀行對房價的認定

jinnrong

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樓主

2009-03-30 11:31

看了一些房子有個疑問關於權狀裡面抵押權設定的金額是否可以把它當成銀行對這間房子的價值認定？
舉個例子
一間去年交屋的新成屋屋主開價980萬
權狀顯示去年7月屋主貸款時銀行設定800萬

那我如果依照銀行的認定價值開個800萬左右合理嗎？

2009-03-30 11:31 發佈

文章關鍵字貸款房價抵押設定金額認定銀行

Bank軍

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2樓

2009-03-30 11:42

jinnrong wrote:
看了一些房子有個疑...(恕刪)

設定800萬,表示銀行借了800/1.2=666萬

也就是銀行實際對此物件放款了666萬

如果以最近大多核貸80%來看,當初這物件可能買賣價錢為830萬左右吧

至於合不合理就看您怎想嚕

基本上設定的金額大多是參考參考的,因為屋主實際上借多借少是說不準滴

有可能當初他買更高的金額但是不需要太多的貸款,反之也有可能超貸!?

報告完畢

saya

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3樓

2009-03-30 11:46

設定金額不是貸款金額+10~20%?
我的設定金額比買賣金額低了約15%左右。
當初是先跟銀行說要貸多少, 再配合他們銀行最多只能貸85%的規定, 最後得到我的貸款抵押設定金額。

我也很好奇, 到底各家銀行的設定金額是如何決定的?

Bank軍

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4樓

2009-03-30 11:49

saya wrote:
設定金額不是貸款金額...(恕刪)

實際放款金額的120%.

不管成數,只要進地政設定就是放款金額的120%.

謝謝

lansel

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5樓

2009-03-30 11:52

就我的了解!
我覺得~~買方跟賣方都不應該以設定的金額來評估房子的價值
已你的假設
一間去年交屋的新成屋屋主開價980萬
權狀顯示去年7月屋主貸款時銀行設定800萬

假設我不需要借那麼多，我只跟銀行設定200萬，那房子不就只有200萬的價值?
又或者他跟銀行設定大於980萬，這樣買方不就認為很有價值?

我想表達的是，設定費我認為不代表什麼，
應該是去看附近的房價來決定你要開價多少~

saya

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6樓

2009-03-30 11:57

原來如此, 算一算, 真的是我貸款金額的120%

當初是因為想壓低貸款的金額, 所以現金多付了一些。原來還有這層關係在。
多知道了一項常識。謝謝。

jerry898901

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7樓

2009-03-30 12:01

Bank軍 wrote:
設定800萬,表示銀行借了800/1.2=666萬

也就是銀行實際對此物件放款了666萬

如果以最近大多核貸80%來看,當初這物件可能買賣價錢為830萬左右吧
.(恕刪)

這很難說吧,核貸80%那是當時銀行對一般房屋放款的比例,但不表示所有人都想貸越多越好,屋主可能信用良好收入穩定,也許銀行能貸到八五成,也許屋主不想背貸款,只跟銀行貸鑑價值的五六成,設定值也會依實際放款金額再乘以1.2倍(大部份如此),所以只能推斷當出屋主跟銀行借了多少,而無法判斷銀行鑑價為多少,且銀行鑑價有一定的有效期限,超過則需重新鑑價!!一點的差距,出來的差異確是十萬八千里喔!!!

jerry898901

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8樓

2009-03-30 12:09

saya wrote:
設定金額不是貸款金額...(恕刪)

設定值是1.2倍的原因在於銀行要確保他的債權~~因貸款人可能會有其它信用貸款,也就是將來房子要過戶時~你必需將欠該銀行的錢還完~或還到設定值~他才會給你清償證明!!,當然如果你只有這筆房貸無其它貸款,只要還完房貸金額,就會給清償證明了,這一點是否合理~~也是吵了很久!

t144341

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9樓

2009-03-31 13:25

抵押權有一般抵押權跟現在通用的最高限額抵押權。

一般抵押權指只要這棟房子還完借款額度就可以拿清償證明

如果是最高限額抵押權就要把你在這間銀行中所有的欠款，如信貸或信用卡欠款全部都還完才可以領清償證明。

這幾年來銀行都改用最高限額抵押權了。好像對消費者不怎麼公平。

若有錯，請高手指正

proagogo

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10樓

2009-03-31 14:25

沒錯
樓上說的最高抵押權
就是借款*1.2倍的由來
包括你所有對銀行的借款都算是
你看賣方的設定
只是看出他有借款行為
但是比較難抓他當初買進價格
由謄本可看出購買時間去推估大概買方成本
而自己要估價可以找銀行鑑價人員來估
跟仲介溝通好人來開個門讓銀行人進來晃晃看看拍照
沒多久就可以知道銀行的鑑價
當然
也可以依此當作你可以貸到多少錢的標準
雖然房價跌不少
但是
最進聽說幾個朋友仍舊是買貴了
因為他殺價成交後
仍舊比銀行鑑價高一些
所以
貸款不足
會急死人
買方不可不慎