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[名言錦句#2]真的跌下來了你也不會買

繼"自住沒差"之後,"真的跌下來了你也不會買"這句話最近好像有後來居上之勢。
相信會在01居家房事版出沒的朋友,絕大多數應該是有購屋/換屋/賣屋需求,或是房地產相關從業人員。
小弟自己也是有購屋需求的人,在此奉勸同樣有購屋需求的朋友,若是這句"真的跌下來了你也不會買"是出自房地產相關從業人員之口,那大家可別中了他們的激將法。
這些相關從業人員現在眼看房價下跌已然是無法扭轉的趨勢,所以只好發揮一下阿Q精神,唱衰大家就算房價跌了最後也不會買,所以你們這些看空台灣房市的壞蛋最後也討不到便宜

不過話說回來,我相信01裡有不少會說這句話的朋友,是以過來人的立場,苦口婆心的在提醒大家的。
(雖然很多人看起來還是"疑似"相關從業人員,但沒有證據就不該污賴別人,如果人家不是卻誤會人家,確實是有失厚道)
這些前輩們的提醒對有購屋需求的朋友來說是很值得參考的。
所以小弟也在此奉勸各位有購屋需求的朋友,在房價下跌的過程中,還是要多看屋,並設定自己心目中的合理價,一但出現自己喜歡的物件就可以用心目中的合理價去談看看,千萬不要只是在網路上打嘴砲,只是一昧的等房價下跌,心中卻沒有個準則,這樣到最後很有可能會被人家說中唷!

至於心目中的合理價該怎麼訂定,小弟稍候再跟大家分享。
想提出意見跟各大家分享的朋友,也歡迎您踴躍發言
2008-10-03 12:06 發佈
文章關鍵字 名言
下個名言是 否是

房價總有天會漲回來

期待樓主有見解的看法, 這年頭需要有理性的分析 ^^
小弟真的就是跌下來也不會買的一員~~~!!

因為看不到底部阿~~~~!!
估算合理的房價很難
用所得比估房價就像用本益比估合理股價一樣
EPS高時本益比低
但說不定就是股價高點
EPS負的本益比...時也有可能是低點

如果是要買便宜的房價
1. 危機入市,恐慌拋出時候接,何謂恐慌,以房子來說就是法拍屋滿天飛的時候
但買完可能還有更低點

2.看營建股的股價吧
以前在上市營建公司幫老闆作投資
營建業老闆書可能念的不多
但腦袋精的很
對房地產的嗅覺至少比一般人敏銳
看到行情翻揚絕對先買進相關股票
看看歷史房地產價格走勢落後股價至少半年以上


新聞媒體或是公司大老板說什麼真的不重要
坐在什麼位置就決定說出來什麼話
DRAM股價一路跌的過程中有哪個月老闆沒有跳出來喊說現在是谷底?

當然
說實在的
如果有錢買房子來當消費品的
就別在意房價了
哪有人買BMW還要看歐元走勢的
現在說跌也沒有真的跌阿

因為屋主還是不願意降價

像是以永和來說 目前不是四號公園附近有的一坪都要25萬

你說這有跌嗎

說真的太貴了

要真的跌的話 可能要要等個一年兩年吧

目前房屋推案還是很多 建商還是會打廣告 常常看到電視有這方面的消息

所以要買還是要等
購屋的時機點分析如下:
一.當成交量趨近於零,也就是一些非直營店的仲介業者紛紛關門時,此時屋價因求售無門趨向合理,屬買方市場,此時可以慢慢找屋,此時有資金困難之屋主回降價求售,因降價效應,成交量開始逐漸擴大,於是仲介業者又開始展業
二.政府開始實質上運用很多措施救房市,約半年左右,發揮一定影響時,可以逢低介入
三.銀拍屋開始進入新聞媒體的關注,也大概約半年時間,應屬房價低點
四,當你表示想買屋而您的親朋好有罵你神經病,苦勸你保留現金時,也屬房價低點
五,買入價格基本換算為,買入價格*5%=當時當地區房屋的年出租金額,為合理房價,但非低點,如果地點優可介入
以上供參
................................二十五年的房地產投資經驗............
目前買屋不宜.............當然老子錢多除外
hsr145 wrote:
購屋的時機點分析如下...(恕刪)


非常有用的資訊...多些有經驗的人分享經驗真好 ..
才不會被房仲業者給牽著走....
hsr145 wrote:
四,當你表示想買屋而您的親朋好有罵你神經病,苦勸你保留現金時,也屬房價低點
...(恕刪)


現在 01 上的氣氛不就是如此嗎?
DSLRPDA wrote:
期待樓主有見解的看法...(恕刪)


DSLRPDA大大您過獎了,誠如shanfishisfish大大所言,要估出一個放諸四海皆準的合理價的確很難,況且市場氣氛不同時標準也會不同。
小弟唯一可以跟大家分享的是以現階段的市場氣氛(大部分人同意是初跌段),小弟目前心中合理價的估算方式:
(以下估算方法是以新竹地區為例,大台北地區小弟不熟,像DSLRPDA大大等是要在台北買房子的朋友們,就有勞您們自己再斟酌一下了)

1.要能估算出合理房價,首先要從新屋(預售屋交屋日期不大於半年,新成屋屋齡不大於一年者)開價的合理價開始算起,這樣才能排除房子折舊,通貨膨漲等因素造成的干擾。
為什麼要估算合理價?我相信大家擔心的不外乎在房價下滑的過程中買貴了,但若是隨便喊個超低的買價,又怕永遠都見不到那個價格,這樣一來不就永遠都買不到房子?
所以在估新屋合理價的時候,小弟的作法是取折衷的算法。
回顧過去8年,房市的低點應該是出現在SARS時期,而這波景氣下滑造成的房市修正會不會回到SARS時期的水準?老實說沒人知道(SARS是非經濟因素的重大災害,但SARS時期的經濟環境沒有現階段來的嚴峻)。
所以折衷的新屋合理價估算方式就是以"同區域8年內中古屋在SARS時期的平均成交價[A]",或"同區域8年內中古屋當初的一手平均成交價[B]"兩者取其較低者(屋齡3年內的新古屋因處房市高檔時期,所以不建議將其列入參考),與"近三個月該區域的平均成交價[C]"(屋齡過高者不應列入參考)相加除以二。
即:新屋合理價 = {[A]+[C]}/2 or {[B]+[C]}/2
當然,積極一點的作法是可以把[A][B][C]項目中的"平均"一詞改為"最低",這樣算出來的合理價就會再低一些。

2.新屋合理價估算出來後,接下來就是中古屋折舊的問題了。
在假設物價不上揚,沒有通膨問題的情況下,大家認為房子的折舊率該如何估算才合理呢?
小弟認為1年約98折,3年約94折,5年約9折,10年約84折,15年約78折,20年約7折。
(大台北地區好像很多20年以上的公寓,這種房子的折舊率就有待台北的朋友們幫忙估算了)
所以將第一項算出來的新屋合理價X折舊率,即為中古屋之合理價。

3.當然,物價是會上揚的,所以通膨率也是需要納入考量的。
台灣近8年消費者物價指數(CPI)年增率資料:http://www.dgbas.gov.tw/public/Attachment/892314342571.doc
小弟大概算了一下,這8年平均年化CPI年增率約為1.25%
將第二項算出來的中古屋合理價X(CPI年增率的N次方,N為屋齡),即為考量物價上漲後的中古屋之合理價。

以上就是小弟目前的合理價算法,供各位朋友參考。
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