[請益] 都更相關問題

樊小少
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樓主

2022-11-03 10:31

台北市三十幾年四層樓老房
前陣子終於有建商來談都更協議合建（地主vs建商7:3）
我們這區都已經簽了都更事業計畫同意書
後來開了兩次說明會建商提供了一些簡報資料及試算
上禮拜建商找了銀行說明信託管理，說詞是他們也怕釘子戶在走都更程序時有變動，所以要我們地主先簽定信託契約，但是在還沒送事業概要的前提下，想問問各位大大，建商現在就要我們簽信託是不是太早？

對地主有保障嗎？

觀迎各位大大分享都更相關注意事項及經驗～

2022-11-03 10:31 發佈

文章關鍵字建商地主台北市問題樓老房合建說明前提事業概要信託契約

jicharlin

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2樓

2022-11-03 11:13

應該去詢問專業的律師比較妥當

oculata

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3樓

2022-11-03 13:37

樊小少 wrote:
台北市三十幾年四層樓..

建商現在就要我們簽信託是不是太早？對地主有保障嗎？.(恕刪)

我們也正在進行都更

地主萬一簽了信託，到時建商若烙跑，地主的土地就完蛋了... 青慕淳承購戶就是這樣被建商坑的!!

昨晚剛剛發一篇文章，可以參考一下
買預售屋或參與都更的消費者千萬小心，不要讓自己的資金或土地被信託.......

建商推預售屋跑路買家血本無歸怒銀行信託沒保障

只要消費者或地主的土地資金被拿去信託，當建商倒帳，那些錢與土地通通能被信託銀行拿去償債，而且預售屋購屋者與地主的求償順位還排在債權銀行後面，幾乎拿不回來......... 而且這一切通通是合法的!!

信託銀行能合法將信託品處份(法拍)條文在此，這也是建商與銀行最不希望購屋者與地主了解的法律條文

信託法第 12 條第一項
信託法第十二條第一項
1. 對信託財產不得強制執行。但基於信託前存在於該財產之權利、因處理信託事務所生之權利或其他法律另有規定者，不在此限。

換句話說，被拿去信託的頭期款與土地，是會因為建商破產而被法拍償債的

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樊小少樓主

正常應該都在事業計畫（權利變換）階段簽信託對吧？我們建商連事業概要都還沒送...

2022-11-04 15:12

小紀3515

樓主講的沒錯都是這階段才會實施然後等拆屋

2022-11-05 14:14

oculata

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4樓

2022-11-04 0:16

樊小少 wrote:

但是上網查了下現在好像很多都用信託方式去進行https://www.ur.org.tw/mynews/view/865...(恕刪)

大家都這麼做，並不代表這就是對的

都市更新條例並未強制地主將土地信託，也未授權建商只能土地信託後才能進行都市更新

建商要蓋房子賺大錢之前，本來就需要付出購地成本，而都更的案子土地已經是由地主提供，建商該負的責任就是營造，這時建商居然還用信託這類的話術哄騙地主，讓這些原屬於地主的土地變相成為建商建築融資的擔保..... 這本身就不合理......

若建商連推動都市更新所需的建築融資擔保品都無力或不願付出，那整個都更過程對地主的風險將大到難以想像...!!

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以下是接下來幾年都更案很可能出現的場景

假設某建商依序進行A、B、C三個都更案，三個案子的信託與建築融資貸款都是同一家銀行 D (這是都更業界不能說的秘密.. 因為沒信託又不願付出擔保品的建商別想借到建築融資.)。

其中A建案即將完工，B建案地主不願進行土地信託，建商被迫自行籌措擔保品向銀行貸款興建，C建案則尚未開工.....

若建商財務因為房市走低而開始吃緊，這時建商會急著要C案的地主趕快把土地信託，這樣才能快點向信託銀行融資借錢週轉，但是，這筆靠著C案土地信託才借到的錢，建商將會希望能先用在A建案與B建案，力求趕緊售出換取現金週轉。

這時D銀行原本該扮演的信託銀行監督角色將會出現道德風險
因為若不讓建商挪用C建案信託土地所擔保的融資去把A案與B案完工，那萬一兩案都爛尾，銀行的損失將會很大，於是這時信託銀行很可能必須睜一隻眼閉一隻眼....信託銀行畢竟不是聖人，否則夭折的青慕淳就不會讓幾千萬頭期款白白蒸發卻連地基都沒挖..。

而B案因為建商自己有付出擔保品，所以建商自己一定會想辦法讓B案撐到最後...

於是C案那些還沒開工的工地就再也沒辦法開工了，等C案地主發現情況不對，這時建商已經把A案與B案能變現的資產脫手完畢，開始對C案擺爛，不動工也不繳貸款...

這時銀行會直接以建商未清償貸款為由查封拍賣建商剩餘資產與信託品.... 這時建商的剩餘資產當然是負的，替死鬼的就是C案地主們的土地......

幾年之後，C案地主還在四處求告無門，但原來的土地已經變成其他債權人的，幾經整合後嶄新的大樓完工....

這時 C案地主依然只能繼續四處求告無門......

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即將參與都市更新的地主們切記，要簽下任何同意書前，請千萬看清楚，像我們案子裡建商同時與大部分極力支持都更的地主簽有合建契約(私契約)，但後來我們才發現這本私契約裡居然暗藏強制信託條文.......

我只能說都市更新過程步步陷阱，有些文件簽了很慘，有些文件不簽也很慘... 凡是有疑惑請務必找律師幫忙!!

PS: 律師也不會說太明白，例如信託這件事就是律師用很隱諱的方式提醒我不要簽土地信託，他說這種信託簽了對地主沒有任何保障，該被信託的是建商向銀行借來的錢，而不是地主的土地。

但地主一旦被建商哄騙簽下土地信託(把土地過戶給信託銀行).....那這些土地就變成建商的一次性救生圈，後果之嚴重絕對超乎你的想像....!!

oculata

我們那本合建契約一開頭就有保密條款... 不知道能不能放出來

2022-11-04 13:33

樊小少樓主

你說的私契約應該是有些地主私下和建商另外談條件，所以會有保密條款，這種本就是不對等合約，真的要看清楚才能簽。

2022-11-04 15:18

oculata

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5樓

2022-11-04 13:06

JINDERLANDOFFICE wrote:

建商出事，信託銀行憑什麼拍賣自己受託管理的地主土地?是腦子有問題的地主簽了什麼鬼合建契約、信託契約?契約內容才是重點。...(恕刪)

信託品可被強制處分的法源在此 (以下節錄我在隔壁樓發文內容)

信託法第 12 條第一項
信託法第十二條第一項
1. 對信託財產不得強制執行。但基於信託前存在於該財產之權利、因處理信託事務所生之權利或其他法律另有規定者，不在此限。

換句話說，被拿去信託的頭期款與土地，是會因為建商破產而被法拍償債的

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蔡慧玲律師：信託財產不得查封拍賣！蔡慧玲律師教你這樣做

"此為獨家報導的張淯社長與群景國際商務法律事務所所長蔡慧玲律師之間對談，本文摘錄其中張淯社長所提出的第七個問題。"

張淯社長：信託財產是否會被強制執行?

蔡慧玲律師：信託財產名義上雖屬受託人所有，但受託人係為受益人之利益管理處分信託財產，故原則上任何人對信託財產不得強制執行；信託法第12條所定除外情形，就是除了以下3種情況外，對信託財產不能強制執行。

1. 信託前存在於信託財產的權利：例如以委託人已向銀行辦理抵押借款之房子作為信託財產，在委託人不按時繳納銀行借款本息的情況下，銀行可向法院申請對該房屋強制執行以保全債權。

2.因處理信託事務所生的權利：受託人因修繕信託財產而積欠承包商款項，因該款項是處理信託事務所產生，故承包商可以對該筆信託財產強制執行。(因我原來的寫法容易導致誤解，因此改回原文)

3. 其他法律另有規定者：如稅法中明定的稅捐債權，因屬其他法律（稅法）另有規定之情形，故稅捐單位得對該信託財產強制執行。
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信託財產是否會被強制執行?

結論是"會"

依照信託法第十二條，只要是因為"處理信託事務所生的權利"，信託物就能被強制執行

這個信託事務可以是預售屋的興建或都市更新過程所衍生的貸款，只要建商不能償還因上述工程所積欠的債務，那信託物就能被強制執行，也就是法拍...!!

這也是建商極力說服購屋者把頭期款納入信託，說服參與都市更新的地主把土地拿去信託的原因。

因為當資金或土地被信託，所有權就轉移到信託銀行，屆時若建商破產或解散，債權銀行依然能處分信託品。銀行可藉此確保債權，才敢把錢貸給建商....

所以實務上常常會看到建商找的信託銀行與貸款銀行根本是同一家，若沒信託品，根本沒有銀行敢放款。