2022年的房價不分新舊普遍漲價合理嗎？

2022年的房價不分新舊普遍漲價　合理嗎？
2022年的房價不分新舊普遍漲價　合理嗎？
文／胡偉良
台灣的第三季房地產市場出現大漲的情形，七都均出現普漲情形，且已超過上一波（2003～2015）高點，並持續上漲中，縱在疫情下，2021年全年交易量有望創八年新高。 在疫情下，很多產業都遭到重創，但房價卻反而創出高價，這是什麼原因呢？
一方面是土地、營造成本上漲所造成的推升力道；另一方面，則是疫情後全球資金大放水所造成的資金效應，加上民衆憂心通貨膨脹下的貨幣貶值而產生買房抗通膨的 心理，除此之外，房地產週期也來到了上升（復甦）階段。
這一波的房價上漲的主因是營造成本大幅上漲，包括原、物料上漲，營造工資上漲，一般來說，造價的提升每坪約在3萬～5萬之間，漲價之後的房屋造價（以11～15樓為例），從過去的每坪11萬～15萬來到了每坪14～20萬元，若是都更或危老改建的案子因為要取得容積獎勵（以取得40%容獎為例），每坪還得較一般的建案要多付出每坪1.5~2萬的費用，亦即這些多爭取容積獎勵的改建案較過去的一般建案在營造成本上多出4.5萬到7萬的成本負擔。
近期全省房地產市場不約而同的出現了搶購熱潮，一些蛋白區的預售房屋甚至快速去化，其實除非自住，否則筆者是反對「搶購」蛋白區房產的，理由是：這些遠離市區的偏郊房子，在當前房價已高的情況下，未來增值性不僅不高，還有長期套牢的風險。不要說抗通膨，連保本保值可能都有問題。 買房抗通膨這個邏輯基本上沒錯，但並不是所有的房子都有這樣的功能，抗通膨必須具備「稀缺性」，亦即具備好的坐落地點，除此之外，產品性能（格局、建築性能和建材規格）也很重要，再通俗一點說，就是「寧買貴，不買便宜」，偏遠地區的房宅地點不佳，若建築規格又普普，像沒有隔音減噪功能、建材規格也一般般，這樣的房子不僅將來出售不易，房價也不會太高。
另外，一些中古屋在這一波的預售屋房價上漲下，也水漲船高，固然房價是由地價所襯托（房價=地價+營建成本），這波的房價上漲的主因是營建成本，但竟然中古屋也跟進齊漲，若漲價只是漲地價，也算勉強合理，若也跟著新房漲價比例跟漲，就顯得「名不正言不順」，是佔著通膨乘機漲價，強渡關山。 美聯儲在面臨通膨之勢日益擴大之後，已宣佈從去年11月啟動縮減資產購買(下稱「Taper」)計劃，規模合計每月縮減150億美元，近期更準備以超出預期的力度收緊貨幣政策到今年3月完全結束。此舉將使大量美元開始回流美國，全球貨幣寬鬆的局面將開始轉向。為了進一步扼止通貨膨脹，美國更可能在今年3月開始加息，這些舉措固然有助於消減通貨膨脹，但也將導致經濟走向蕭條，引發股市下跌和資產貶值，為了挽救經濟，下一輪的貨幣放水又將再次展開，這也是經濟循環的正常發展，而把握機會做好資產配置也正是我們「掌握」財富的重要契機，筆者會在日後為讀者詳細分析，也歡迎大家的持續關注。

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