買房新手的房貸甘苦談

前陣子買了一間15年的中古屋，如題所述身為一個新手，從看房找仲介找代書到跑銀行貸款都是我自己摸索，身邊同齡朋友甚至家中長輩大多沒有貸款買房的經驗，過程真的很無助又慌張，第一次發文，希望這篇文可以幫助到跟我一樣即將踏入數十年房貸人生的小白們😊以下是我在兩週內速速爬文跟從銀行那邊歸納出來的資訊，請斟酌服用！

⚠️ 首先簡述一下我的背景：
🔹年齡及收入：
26歲/工作年資四年/目前薪水年實收落在50-60W
🔹頭期款來源：
6成家人提供/4成積蓄
🔹買房動機：
跟男友（以下省略為🧑🏻）有近年結婚的打算，想跟著他到新竹生活，家人是公教人員剛好有一筆退休金，於是提出要贊助我在新竹買房，前提是房子得登記在我名下，跟🧑🏻討論之後他也願意同住後每個月負擔一部分的房貸(約12k)作為房租。

⚠️房屋貸款流程
銀行諮詢➡️申請送件➡️照會➡️簽約對保➡️撥款

⚠️銀行核貸依據：
🔹擔保品鑑價：
房屋的位置/房型/屋齡/屋況，周邊有無嫌惡設施都會有影響，這個階段要注意你的成交價跟銀行的鑑價有沒有落差，如果成交1000萬但鑑價只有900萬，2成的頭期款就差了20萬🥲
🔹個人收入：
貸款月付金額除以平均月薪，負債比一般需在70%以內，如果本身還有就學貸款或是車貸信貸也要一併計算喔！
🔹個人信用：
無非就是跟銀行的往來紀錄，如果沒有多餘的錢去購買銀行的基金或保險產品，只能說信用卡早點辦起來真的不會吃虧，但是要注意千萬不要遲繳或是用循環利息，這些都會被扣信用分數（哪怕只遲繳一天）
🔹可能可以改善核貸條件的方式：
提供保證人或是購買房貸壽險

⚠️銀行貸款方案
接下來是我們實際詢問過的銀行，由於🧑🏻的收入比我高出非常多，當初我們有以個人名義分別諮詢過銀行，比較看看雙方談下來的核貸結果。但是前面有提到我是房屋所有人，在不共同持有的前提下，假設男友當貸款人（也就是貸款人跟所有權人不同時），銀行會要求房屋所有人必須為貸款保證人，少數銀行會限制保證人跟貸款人的法定關係，有類似狀況也要特別注意喔！

一般都會建議徵信申請不要送超過三間銀行，可能會不利於貸款，所以前前後後詢問過六間銀行（包含第一銀行過了兩週才回我電話，我就直接請他結案了）後續只有國泰/彰銀/中信送件（皆有提供保證人）。

❎富邦銀行薪轉客戶方案（以🧑🏻條件諮詢未送件）
1️⃣貸款成數：8+1成
2️⃣利率：1.31%
3️⃣貸款年限：30年
4️⃣寬限期：有
5️⃣徵信申請開辦費：無
6️⃣保人條件：所有人(保證人)/貸款人關係限二等親內

❎土地銀行（未送件）
1️⃣貸款成數：8成
2️⃣利率：1.4%
3️⃣貸款年限：30年
4️⃣寬限期：有
5️⃣徵信申請開辦費：3000+300*2(貸款人+保證人)=3600
6️⃣保人條件：所有人(保證人)/貸款人關係沒有限制

✅國泰銀行（以🧑🏻條件送件）
1️⃣貸款成數：8.5成
2️⃣利率：1.31%
3️⃣貸款年限：20年
4️⃣寬限期：有
5️⃣徵信申請開辦費：無
6️⃣保人條件：所有人(保證人)/貸款人關係沒有限制，但非二等親內貸款年限最多只能20年

✅彰化銀行（家人作保）
1️⃣貸款成數：8成
2️⃣利率：1.4%（加保房貸壽險可降利率至1.33%）
3️⃣貸款年限：30年
4️⃣寬限期：有
5️⃣徵信申請開辦費：無
6️⃣保人條件：所有人(保證人)/貸款人關係限二等親內
7️⃣房貸壽險（以貸款700萬試算）：
房貸壽險20年期 𧄌繳 $87500
房貸壽險30年期 𧄌繳約 $160000

✅中國信託（🧑🏻作保）
1️⃣貸款成數：8成
2️⃣利率：1.31%
3️⃣貸款年限：30年
4️⃣寬限期：有
5️⃣徵信申請開辦費：無
6️⃣保人條件：所有人(保證人)/貸款人關係沒有限制
7️⃣其他：因為我工作地跟戶籍都不在新竹，中信專員有提到這樣可能會被銀行評估為投資客，進而貸不到高成數，所以一開始就有提供男友的工作證明佐證及闡述我們的關係，銀行打來照會的時候還稱我男友為我未婚夫😅不過後來為了提高貸款條件，就直接讓🧑🏻當貸款保證人了。

⚠️貸款注意事項
🔹銀行可以多問但是不要頻繁申請徵信
隨著每個人的背景不一樣，每間銀行偏好的客戶跟願意開的條件都不一樣，我就拿一樣的銀行問過貸款過的同事們，有人覺得很好有人覺得很爛，所以可以的話以自己的狀況去問銀行才最準確，詢問是免錢的哈哈，但如果確定要申請聯徵最好不要超過三次喔！

🔹最好跟房屋所在地的銀行諮詢
我覺得這一點在公股銀行相對有感，我遇過行員一看到房子在外縣市就想要打發我走哈哈哈，彰銀的跨行政區案件在核貸階段也會需要更多的作業時間；除此之外當地的顧問會比較了解房屋的行情，也可以給你比較貼近實際狀況的意見。但是沒有確切的核貸結果之前，房貸顧問給的條件都只能當參考用喔！

🔹一段式跟多段式利率哪個好
以今年度的青年安心成家貸款為例-
一段式：1.4%
二段式利率：前2年利率為1.19%/第3年起1.49%
多段利率多是頭幾年給一點甜頭而已，如果以10年以上的平均利率來看，反而會是一段式的比較低，所以除非這間房子你只是短期投資，三五年內就會賣掉或轉貸，要不然不太建議選擇多段利率呦！不過要注意，利率是會隨著央行升降息調整的，並不是選一段式就代表30年都會是1.4%喔😌

🔹什麼時候需要確定貸款銀行
不知道我是不是特例，房屋簽約時房仲跟代書要求我在一週之內確定貸款銀行，但是銀行的核貸作業時間短的3-5天，一般則需要一至兩週，根本來不及審視各家銀行的條件之後再決定😒後來我是整整兩週才確定貸款銀行，結果代書還叫我不要太早去對保🤷🏻♀️因為對保之後代書就會去辦過戶，所以大家可以以交屋的時間回推兩週的過戶作業時間，就是最晚一定要完成簽約對保的時間囉😌
如果各位買房是先下訂金，下訂之後就可以開始陸續問銀行了；以我自己的經驗來說，我是簽約之後才開始找銀行，原則上第一個禮拜就可以把有興趣的銀行問過一輪，篩選個兩三家直接申請，把申請銀行的對口聯絡資料提供給代書，代書比你還急，會負責去追銀行進度😅後來就是煎熬的等待核貸結果了～

以上就是我又臭又長的銀行貸款經驗，有些資訊其實在網路上不是很容易取得，問銀行又怕被銀行坑，分享我的案例希望可以幫助到正在為了貸款迷茫無助的人們😊有其他意見都歡迎留言，給大家一起參考！