各位好
想請教有關房貸的問題
小弟約在三年前買的房子
一開始就是連本帶息的方式繳房貸
總共貸380萬, 土銀180, 政府優貸200
第一年利率都很漂亮 約在2.6
第二年開始套用浮動利率
到今年二月我查了一下, 繳了45期( 全部240期)
土銀利率 4.22
政府優貸 3.385
查了一下知識家~~~~~~
假設指數房貸之指標利率不變1.97
第二年起改按指數型房貸利率固定加5.48碼(1碼=0.25)
卽第二年利率1.97+5.48*0.25.....3.34%
第三年起改按指數型房貸利率固定加7.08碼
卽第三年利率1.97+7.08*0.25.....3.74%
隨指數型房貸利率機動調整
如果第四年指數型房貸利率仍不變
則第四年利率同第三年.......3.74%
如果第四年有調整
假設指數型房貸利率改為1.99%
利率則1.99+7.08*0.25......3.76%
卽第四年以指數型房貸利率固定加1.77%機動調整
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
以上
小弟的問題是
(1) 指數型房貸會有上限嗎?
(2) 按上面的算法, 理論上 第四年銀行是不會再加碼的?
(3) 轉貸有好處嗎? 我目前的利率有必要轉貸嗎?
因為轉覺得轉貸手續很麻煩
(4) 我想回土銀協商降息, 成功率高嗎?
charlieguu wrote:
各位好想請教有關房貸...(恕刪)
我也有辦了房貸
基本上我覺得你可以去跟土銀談喔
只要每期房貸都按時繳納
每年都有談利率調降的空間
會吵的小孩才有糖吃哩
至於轉貸
建議你可以打去幾家銀行問問看利率
然後再把你問到的優惠數字報給土銀
可以當作是談利率的籌碼
如果在這當中有很不錯的利率
可以評估看看轉貸的手續費等成本
再決定要不要貸
給你參考嚕
charlieguu wrote:
(1) 指數型房貸會有上限嗎?
有, 現行規定利率不得高於20%, 所以就算是日後存款利率上漲到19.9%, 只要立法院不修法, 房貸利率不會高於20%。不過這種情形發生機率不高, 所以不用列入考慮
charlieguu wrote:
(2) 按上面的算法, 理論上 第四年銀行是不會再加碼的?
看你當年簽定的貸款契約, 一般加碼若非肇因於附加條款，否則現行市場上的產品其分段加碼多半只到第三年，不過還是得看你當時所簽的契約書(or 借據)。
charlieguu wrote:
(3) 轉貸有好處嗎? 我目前的利率有必要轉貸嗎?
轉貸有時會有違約金的問題，縱使沒有，也須付出契稅等相關支出。況且轉貸後你政府優貸200萬部份就沒有了，你確定這樣轉貸會划算嗎？以廿年期１００萬元的貸款為例，利率差0.1，每個月本利攤還相差大約50元，轉貸所須付出的成本一萬多，不盡然划算。
charlieguu wrote:
(4) 我想回土銀協商降息, 成功率高嗎?
只要你在貸款期間有正常繳息，且還款能力並未產生太大的變化，當然可以向土銀協商降息，只是部份行庫對於降息申請會酌收手續費。
個人認為，先向土銀協商降息才是正確的處理方案，除非利率差異頗大（平均利率，非首年優惠利率），否則不應考慮轉貸。
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