說起賣房子，它的難度比買房子要輕鬆不少。
買房子，要考慮『價格』、『地點』、『房型』、『仲介』、『貸款』甚至於『賣方』的心態。
而賣房子，則省去其中幾項，只須考慮『價格』，其他的就交給仲介。
前置作業>
在打算賣房子之前一年，就要先去問清楚土地增值稅的問題。是否有營業的問題和被設籍的問題。
要如何才能省下大筆稅金，有些前置作業甚至要提前一年。
【一】打理門面。
最好能夠清空，並打理一番，讓賣相乾乾淨淨。
如果不方便清空，也最好花一個星期好好地打掃並丟掉一些沒必要的垃圾。
【二】拍照。
拍照的重要性。一般人都疏忽了，甚至連仲介也疏忽了。
為什麼不整理一下呢？拍A室的時候把東西移到B室，拍B室的時候再移回來。髒亂讓人怯步，也容易聯想到屋主不愛惜房子。
拍照當然是要顯示優點，不拍缺點。
可是，也不要用魚眼拍(很多沒有攝影技巧的仲介喜歡用)。會讓人覺得不真實。
為什麼遮著窗簾呢？是沒有景觀還是日曬很嚴重？
我的大舅子賣宜蘭的別墅時就遇到一位仲介，十幾張圖都沒看到窗外。難怪賣了三個月都沒賣掉。
別墅重要的就是田園景觀。我看到之後就提醒他。
後來換另一位仲介，就拍得很好。終於把房子賣了，還比原先的底價多賣了兩百萬。雖然是含家具，不過家具本就沒地方放，反而省掉一件事。
如果房屋外觀或環境很好，那就加拍幾張外面屋況，可加分。(這張是G地圖抓的，以前我自己拍的角度更好)
現在手機很方便，就自己多拍幾張來挑。然後提供給仲介。如果仲介更厲害，那也無妨用他的。
【三】了解市價。
如同買房子一樣，必須自己出外去探聽行情。自己先當一個月的買方，到處去看看附近相近物件的狀況。
並請參考我另一篇<剛性購買中古屋指南>裡面談到的出價問題。最少應該看個七八間以上。如此比較能了解自己的房子實際上的市價到底多少。
【四】訂價。
所謂訂價要考慮底價也要考慮開價。
經過上一階段的探訪，有可能發覺，之前想像的價格高了，也有可能低了。
通常底價決定之後，可以任由房仲自行加成去訂開價，或是您可要求房仲依照您的決定設定開價。
如果是自行設定，那大約是底價/0.8為開價。但是因為每個房屋地點和條件的不同，這個成數並非固定。
急用錢的就稍低一些；可以等的就開高一些。
訂價是寧高勿低，高了以後還有下調的空間。當然一次就訂得洽當最好，不然都沒人來看也是麻煩。
但是以台灣人的習性，千萬不要想「不二價」。這只會讓自己更沒談判空間，最後被殺得更慘。
或許有人會問，如果市價低於我當初的購入價，那我是不是不能賠錢賣？
這個答案，他人沒有辦法給。您得自己想想，為什麼要賣房，原因何在？
【五】找仲介。
仲介依以往的形象，多數人會推綠制服的。不過個人的因素很重要，緣分也很重要。
如果還住在裡面，太多仲介進出很麻煩，所以可以只簽一二家房仲就好。
如果已經清空，那更多人賣更好。不過如果考慮以後可能轉專賣，那也不要超過3家為宜。
【六】簽約。
有一般約和專任約。
一般約的話，所有簽約的仲介都可以賣，自己也可以賣。
現在多數人傾向簽一般約，不簽專任約，怕被綁死。
其實在特殊情況下，是可以簽專任約的。
通常是仲介有快談成的對象，希望能多加一層保障。這個時候可以開放專任約給他，但是期間不要太長，20天到頂。
如果之前給了太多一般約，中途要轉給專任約，不是不可以。但是要一一通知，真的有些麻煩。所以剛賣的時候還是不要超過兩家為宜。
【七】簽約重點內容。
1.通常台灣仲介會要求拿4%的服務費。
這其實看物件大小，兩千萬以上給2%也可以(含大品牌)。
還有，越接近市價，給的可以越低，高於市價很多，當然不方便再砍服務費。
2.<仲介帶看過的客戶，屋主在三個月內不能自己賣>
如果合約上有這一條，那請在條款後面加註：
仲介必須在帶看後當天把客戶的姓名和身分證字號告知屋主，此條款才生效。
3.每一家仲介對斡旋金的條文不同。但是最好在合約上寫上：
在屋主尚未簽屬出售同意並實收到訂金之前。所有買方與仲介的任何合約，包含所謂的斡旋金皆與屋主無關。
4.無論是專任約或一般約建議都能寫上，無責解約的條例。
其中包含：為防範一屋兩賣，即便售金已經達到底價以上，亦必須經屋主同意才算正式成交。仲介不得主張要依此收取服務費。
(個人曾遇到同時3家仲介都在現場，且都達底價以上，但是我只能選一家，其他的也只能默默放棄)
5.仲介會提出"屋況說明書"來勾選。
有關未來還有延伸責任的部分，盡可能坦白。譬如漏水、壁癌、氯離子過高、非自然死亡、房屋傾斜、....等等。有些仲介會希望輕輕帶過，反正未來責任在您不在他。所以不要聽他的。
6.付款方式。什麼時候拿?%，這倒無所謂。但是記得要求履約保證。而且最好是銀行直接保證。
7.有些仲介會要求，將最初的訂金當成他們的服務費。但這樣與法不符。
記得，在簽正式買賣合約之前，仲介都不得要求任何費用。甚至廣告費、車馬費都不行。
即便簽正式合約後，依政府建議，也可以只先付一半服務費，另一半等完全交屋後再付。因為仲介的責任是必須直到交屋，並且一切都順利為止。
8.跟仲介簽約，有可能簽的是底價，也有可能簽的是開價。
如果簽的是開價，簽完之後幾天仲介會再和您簽一份價格變動書。那個才是底價。
要不要簽呢？ 簽吧，不簽仲介很難辦事。不過心裡想1000，實際上還是要再留個3~5%的彈性，就簽1050。不過精明的仲介還是猜得出你真正的底價的。
有的人會簽"實拿"，不過實拿定義有些模糊，或許會有紛爭。
賣方認為實拿是已經扣除增值稅，可是增值稅卻會因為所有人的身分而會有所變動。這樣容易造成紛爭。
9.無論是專約或一般約，通常是2~3個月為期。
中途是可以解約，但是考量仲介也是有付出，所以萬不得已勿輕易解約。
至於解約的罰則，盡可能在一開始簽約時就能大家說清楚，寫明白。
通常仲介會比較強勢，他們通知您的(譬如有人下斡旋等等...)一通電話就OK。可是你通知他們的卻要親自去他們公司改約。個人覺得雙方都應該公平，要嘛親自，要嘛簡訊通知也算正式通知。把這寫清楚。
10.最後，簽約的仲介是不動產經紀人，合約上也必須有他們的公司章。(如果由營業員代簽，並須一樣有不動產經紀人的簽章)
【八】配合帶看。
與仲介簽約後，如果是打高空的物件，可能久久才看得到仲介。
如果是有希望賣出的物件，首先仲介會發動整間店員都來參觀。這樣您就知道自己的訂價對不對。
如果房屋已清空，那可以把鑰匙交給仲介。不需要親自去開門。
如果自己還住裡面，那接下來就很煩人。有真的顧客也有更多假的客戶。
當仲介在向客人解說時，您如果在旁邊，千萬不要插嘴或和客人頂嘴。做您的事就好。
過於插嘴的屋主，最會讓客人覺得您的不安和急於求售的心情。
能不能順利賣出去，除了價位之外，緣分也很重要。遇到有緣人，自然能賣個高價。
萬一期約快到了，卻還是不能賣出。
那仲介會要求您降價。或是延期(這個機率較低)。要怎麼辦？
有可能真的價錢太高(降價)，也有可能是仲介不夠認真(換仲介)，或是有緣人尚未出現(等待)。
【九】收取訂金(斡旋或要約書)。
通常斡旋金在屋主同意後由屋主收取當訂金的一部份。之後買方若不買則訂金沒收；賣方若不賣則退回訂金之外還要賠償相等的錢做賠償。
要約書也視為買賣的成立。若有反悔，依要約書上的罰則。
但是要約書沒有實質的金錢為訂金，通常事後再補。難免糾紛得訴諸法律。所以一般大眾還是傾向使用斡旋金。
偶而，會有仲介沒有收斡旋金的例子，通常在於之前曾經有過斡旋，但已退回。或是買方和仲介相當熟悉。
收不收斡旋是買方和仲介之間的事，和屋主無關。屋主主要是收到訂金為準。
個人對第一次見面的仲介會給斡旋金，但以後再有接觸，就不再那麼麻煩，價錢先談清楚了才下斡旋(訂金)。
收取訂金之後，順便在簽收訂金的收條上要註明簽買賣合約的日期。並寫明，如有哪一方刻意拖延，則視為放棄。
如果買方放棄，這筆訂金就歸屋主。仲介不得主張酬勞。至於仲介要不要再另找買方求償，那無關屋主。
【十】簽訂買賣合約。
如果有仲介，通常是去仲介的公司。並且由仲介公司特約的代書為之。
如果是自售，之前就雙方言明使用哪一方的代書。也可以雙方都各找自己的代書。
如果有使用銀行履約保險，因為保障的是錢不是證件，有利於買方。所以建議代書由賣方去找。
【十一】買賣合約重點內容。
1.之前和仲介簽的那一份「屋況說明書」要付上，並註明依現況交屋。
依現況就是依這張屋況說明書裡的內容交屋，不是依現在的屋況交屋。
有些賣方以為這樣寫，以後就完全沒責任。
沒責任的情形是，假設有漏水，屋主有註明A處漏水。
那以後A處漏水就沒有屋主的責任。不過如果是沒寫的B處漏水，還是在半年內賣方有修繕之責。
所以說，屋況說明書盡量把疑慮寫清楚。免去事後麻煩。
2.罰則是雙方面的。在交屋日期方面，賣方最好能留一些時間，不要逼得太緊。
3.有的買方會要求寫上貸款成數的保障。除非這間房子真的很難脫手，否則盡量不要答應。
或是跟代書私下討論一下，代書在這方面通常很行。
4.要留下的家具，無論有償或無償都必須在合約上寫清楚。
5.除此之外，大概都是跟著制式合約走了，沒多大爭議。
【十二】交屋前的等待。
配合代書提交各類文件。
隨時留意履保銀行款項進出的簡訊。
如果買方因為貸款不順(機率很大)，會要求時間上的通融。人情上最多會給半個月的彈性，多了的就照合約的罰則，買方必須按日給息。
如果買方要求交屋前先由設計師或風水師進去勘查。可以拒絕或是親自帶進場，不要讓他們自行進去。
除了合約上寫明要留下的家具，其他盡可能在交屋前清空。
【十三】交屋。
看一下銀行簡訊，是否所有的款項都已經入到履保的帳戶。
交屋理應先去現場，雙方清點之後才到代書處辦理最後的簽章。但是仲介為了方便，會省去現場而直接約在他們公司辦理交屋。
離開前，有些代書可能會問：實價登錄怎麼處裡？ 通常就是實報囉。至於包不包含仲介費用在內？我的經驗是不包含。
《恭喜！賀喜！》買賣順利完成。
