分享幾件持分房屋案子處理心得

嗨，大家好。我又來講故事了。今天來講幾件，個人實際實務上遇到的持分案子處理心得。
常在版上的對我應該不陌生，是的，我是專職的法拍屋投資客。專長極難的不點交處理和持分案子處理。

近期接觸到幾間幾乎都是兄弟姐妹或是親人之間的持分房產問題。

持分絕大部分都是因為繼承的，較少部分是因為其它因素而造成持分問題。持分又分為公同共有和分別共有。
公同共有比較麻煩，必須透過訴訟把公同共有分割為分別共有持分這樣各持分人才比較好處理自身的持分部分。

下面就來說說幾間最近遇到的持分情況：(為保護當事人，以下所有案例均為化名及修改部分內容，但大致上為真實)

1、黃金店面：某天，一位小姐聯絡我，說他有一間在觀光夜市裡面的店面持分，持分為15/100，連同他在內總共有8位持分人，每位持分或多或少，目前出租中，他的持分可收每月租金7500元，問我或是我認識的人中有沒有人在收購，她想出售他的持分。
我跟她問了店面的詳細地址後，當晚就去該店面現場查看，店面是從事小吃業，生意挺好，該業者也承租了7年以上，所處在的夜市在台北市的夜市裡面人氣算中上的。好，調查完畢。總合所有因素來看，店面挺值錢的。我估計這間店面市價約4000-4800萬之間。
也就是說，她的持分價值約在600-720萬之譜，我不知道為什麼她是持有15/100，而且她取得店面的方式也不是繼承的，這在持分房產之間較為少見，絕大部分的持分房屋都幾乎是繼承而來的。但管它的，反正她想賣，怎麼取得的就不是那麼重要了。
好，重點來了！持分的房屋，1/2最值錢、1/3次之、1/4再次之...至於1/5、1/6以後，就沒什麼人會收了。那太麻煩，能私下處理好的機率近乎為零。所以她的持分為15/100，照理說應該是都沒人會收的，有行無市，但因為她的持分有被動租金收入，再加上又是黃金店面，還是會有人收，如今如果換作是15/100的房子，又沒租金收，我敢保證業內同行包括我在內，都不會有人收購。
我評完房屋價值以後跟她通了個電話做個簡單的說明，其實我知道她心裡面想賣，但她故做有賣也好，沒賣也沒關係的樣子。(持分房屋要賣不容易，要貸款也只有民間業者在貸，通常一個月利息2%以上。銀行不承作。)以她這間持分店面來說，我預估業內最多應該是4-6成會收購，也就是說240-400出頭之間會有同行的願意收購。但該君很不能接受這種算法，她恐怕連500萬都不能接受。
於是乎很自然的，她賣不掉保證也不會有人跟她買，如果她的15/100，就能以市價的15/100的價錢有人買的話，那何必去買個持分的案子？去買產權為全部的案子就好了。她的心理面的想法只有該店面的所有優點，卻忽略了持分人數眾多，將來變現不易等缺點。

2、長輩強佔晚輩的1/5：一位透過中間介紹的先生找上我，他有一間位於捷運站走路三分鐘內就到的公寓五分之一持分。
其它的共有人都是他的叔叔、姑姑們，房子總共有三間，都在附近，他的持分都是五分之一，但繼承了已經6年以上，他既沒有住在其中任何一間裡面，這6年以來也沒有收過到任何一毛租金收入。房子一間大叔叔在住，一間二姑姑在住，另一間則是隔為四間套房在租人，租金是其它長輩在收。恩..很典型的長輩欺負晚輩的持分案子。他中間有數次找過叔叔、姑姑們討論房產處理事宜，或是租金分配問題。想當然爾，我又是你的長輩，我又是既得利益者，你想分你的持分所得或租金？想得美！其中三叔叔甚至一直想方設法的想把該君的持分騙過戶到他名下，該君人很老實，從事基層服務業，什麼事都一五一十的告訴我，他也曾請教過幾位律師和代標業者，他對怎麼處理持分案子比一般人清楚的多，但重點是，今天打官司訴訟至少也需要一筆錢，但他戶頭裡恐怕連三萬都沒有。所以他負擔不了律師的費用，也沒辦法負擔代標業者的處理費用。我對他的這五分之一興趣缺缺，因為持分太少，恐怕一定要透過官司來解決了，況且又只有1/5，最後能分得的利潤極少，恐怕只是做白工的份而已。所以我建議他比較好的處理方式，讓他自已去考慮要怎麼做。但後來..他選擇了一個不太好的方案，恩...我也只能祝福他了。

3、竹東的老透天1/3：透過法拍取得的老透天1/3。在比較沒那麼熱鬧的地方1/3以上持分通常都是四拍加一點點就能標到，這間就是四拍加了一千元，也只有我投標，於是我就標到了。在開標之前我當然已經有去現場調查過，地點還行，房子應該是斷水斷電了，詢問附近的住戶，得知三兄妹共有，房子大約有三年以上都沒人居住，大哥因為販毒坐牢中，二哥好像住新竹，三妹則較不清楚。好吧，管它那麼多，船到橋頭自然直，得標後我去調了該屋建物謄本，另外二位共有人均設籍在該拍賣房屋處。完了，沒輒。只好直接提起變價分割共有物之訴，讓法院去找人。後來法院總算不負眾望，一個多月時間就開庭了，大哥在監執行中，不願出庭，二哥一頭霧水帶著老婆一起來開庭，三妹是被法拍的那位，所以不關三妹的事。一般人都不懂這個法條，所以二哥他們倆夫妻，在開庭中約有15分鐘一直在詢問關於這個法律的要點和官司後續可能的發展，法官也蠻有耐心的跟他們解說。我倒是很少發言，反正我什麼都知道，法官也什麼都知道，而對造什麼都不知道，他們倒是非常納悶為什麼會有人標這種持分案子? 他們還一直誤會，我是他們家三妹之前有官司糾紛的債權人那方，我直言說我不是，我在這間1/3法拍取得之前和他們家的任何人都沒有關係。我不過只是一個喜歡標特殊案子的投資客而已。
一下子讓他們吸收了太多新知識，他們一時之間也不知道應該怎麼做決定。他們向法官要求給他們一點時間，好好去思考這個問題，並且也會跟大哥講這件事，看看他們一起思考怎麼處理，法官問他們要多少時間，對方說二個月時間，我也同意，於是法官就訂二個月後繼續開第二次庭。一開始我不知道他們住那，姓何名啥，後來開完庭，我知道了他們的名字。很多事情我就查出來了，二哥在新竹做生意開了一間店面，大哥因為販毒被判刑13年，還有9年的刑期未服完。
五天後我打給他們二哥，他們決定要一同出售房屋，扣除所有開支後各拿1/3所得。我也同意，但因為中間還有許多細節，目前這案子進度就到這邊，是現在進行式ing。所以我也沒辦法再講後面的事情了，反正要嘛順利賣出，各拿三分之一。要嘛幾個月後賣不掉我買下他們的三分之二，或是我的三分之一賣回給他們....。

4、公同共有持分1/4：一間座落在平鎮市公所附近的1/4大樓，出售方是一位75歲的老太太，該屋是和兄弟姐妹總共四人公同共有所有，目前出租中，四人各拿四分之一的租金。前面有講到，公同共有的房子比較少，也比較麻煩，她這個四分之一既無法直接買賣，也不能做設定，那就不能買了嗎？ 當然不是，一樣照買。一般來說我是不太會收購四分之一的，因為再有本事也很難直接處理好，大概都要透過官司解決了。但因為對方出售的真的很便宜，而且過戶完成後，該屋租金的四分之一就換我在收了。進可攻，退也可守，條件不算差，所以我就收購了。為什麼年紀那麼大了，公同共有的狀態也持續了很久時間，為什麼會突然想出售？ 慈母多敗兒，家裡出了一位敗家子，最近又惹上一件官司，需要一點錢來解決，該借的也都借到避不見面了，實無其它方法，只好出售。