我們承租這間房子的時候，房東並沒有跟我們說這間房子已經拿去跟銀行借錢
直到最近房東跟我們說他欠銀行錢，這間房子要被法拍了
我們想說買賣不破租賃原則，就想說應該可以安心住到合約滿吧
沒想到目前第一拍流標後，法院就寄來一張單子說
因為第一拍流標，再有租賃合約的情況下，無法點交，會影響拍賣，所以法院要強制解除合約
接下來就換我們頭痛了，因為這間房子算是我們租到價位合理，坪數也還不錯的地方，老實說不想這麼快搬走
但是目前這樣的狀況下，我們該怎麼辦，沒租賃合約了表示我們承租人在法律上沒有站得住腳的地方
1.假設房子還沒被拍走前，我們還能繼續住嗎?
房租該給誰?
2.假設房子在第二拍被買走了，我們能要求給我們2.3個月的時間找房子嗎?
假設房東不給我們時間要我們立即搬走，在找不到合適的房子前沒地方可以去，我們在法律上有站得住腳的地方嗎?
承租人在法院說合約沒效就合約沒效，我們這些弱勢族群真的沒有地方可以扶嗎....?
2019-03-25 18:29 發佈
拍賣不知道
另外
法院效率沒那樣好的
你可以打行政訴訟
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不能不懂的法律常識
http://www.nhu.edu.tw/~yschao/treasury/choice/506.htm
第三十一則
正確觀念：
辦理公證租賃契約時，必須加註「租期屆滿不搬可逕行強制執行」的約定，否則租約雖經公證仍不能直接強制執行。
錯誤觀念：
租賃契約只要有到法院辦理公證手續，那麼租期屆滿房客如果不搬，都可直接強制執行。
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不定期租約及未公證長租約例外
【畢務潔╱台北報導】房市冷，許多房子流入法拍市場，租屋處如果突然變成法拍屋，房客該如何自保？專家表示，假如租約起始時間點訂於查封前，且為定期租約，在租約到期前，基於「買賣不破租賃」的原則，租客權利將不受影響；但若是不定期租約及未經法院公證的長期租約就不適用，房客須搬離。
當租屋處被法拍，若屬不定期租約及5年以上未經公證的長期租約，租客恐須搬離。林琨凱攝
租屋處被查封變法拍屋該怎麼辦，這時依據租約起始時間和內容做為區分，律師蔣美龍表示，若是租約起始時間設於查封前，就適用《民法》425條「買賣不破租賃」原則，租客權利可繼續承租，但是須注意該原則不適用於不定期租約及5年以上未經過法院公證的長期租約。此外，若租約起始時t間在查封後，亦不適用於買賣不破租賃，拍定人可解除租賃關係。
不同屋主重新簽約
但買賣不破租賃也有例外狀況，104法拍網總經理籃茂山表示，若法拍物件帶有租約，且租約起始時間設為設定抵押權之後，抵押債權人在拍賣第1次流標後，可主張因帶有租約不點交造成拍賣流標，依據《強制執行法》第98條但書，若租約發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，可經執行法院除去後拍賣，這時租客就必須限期搬走。
而房客在租屋期間因法拍經歷新舊屋主轉換，崔媽媽基金會法務組組長曹筱筠表示，若適用買賣不破租賃原則，能繼續住，最好要主動跟前後屋主連絡，確認退租後押金須向何人取回，且不同屋主租約若能重新簽約會有較有保障。
可要求補貼搬家費
此外假如被要求搬離租屋處，曹筱筠補充，房客可向原房東要求押金返還及協調補貼搬家費等額外費用，讓傷害減到最低。
一、樓主不得對抗法院的除租命令，拍定後，執行法院可以強制力將房屋點交拍定人：
1、民法866條：
不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。
2、所以聲請強制執行的債權人中必然有一個是抵押權人，而且你們的租賃契約成立必定在抵押權設定之後，所以執行法院可以以執行命令除去租賃關係後拍賣，拍賣條件即可訂為拍定後點交。
二、樓主與房東法律關係：
樓主與房東的租賃關係並不因執行命令除去租賃關係而受影響，簡單的說，樓主和房東的租賃契約仍然有效，現在因為房子將被拍賣爾且拍定後 樓主必須從房子遷出，屬於可歸責於房東的事由導致其無法繼續履行契約，屬於債務不履行的情形,樓主可依原契約向房東請求債務不履行的損害賠償，例如：另外尋找房屋額外增加的費用，或者相同條件的房子在原租賃契約期間內，如有價差，其價差的損失。
以上供參。
scott760418 wrote:
我們承租這間房子的時候，房東並沒有跟我們說這間房子已經拿去跟銀行借錢
直到最近房東跟我們說他欠銀行錢，這間房子要被法拍了
我們想說買賣不破租賃原則，就想說應該可以安心住到合約滿吧
沒想到目前第一拍流標後，法院就寄來一張單子說
因為第一拍流標，再有租賃合約的情況下，無法點交，會影響拍賣，所以法院要強制解除合約
接下來就換我們頭痛了，因為這間房子算是我們租到價位合理，坪數也還不錯的地方，老實說不想這麼快搬走
但是目前這樣的狀況下，我們該怎麼辦，沒租賃合約了表示我們承租人在法律上沒有站得住腳的地方
1.假設房子還沒被拍走前，我們還能繼續住嗎?
房租該給誰?
2.假設房子在第二拍被買走了，我們能要求給我們2.3個月的時間找房子嗎?
假設房東不給我們時間要我們立即搬走，在找不到合適的房子前沒地方可以去，我們在法律上有站得住腳的地方嗎?
承租人在法院說合約沒效就合約沒效，我們這些弱勢族群真的沒有地方可以扶嗎....?(恕刪)
1.房租付給屋主..
2.可以..要求是你的權力..旦你也只能要求..拍定者不一定要同意..
至於你們會有多久..不作評論
現實上..不是法院說沒效就沒效..而是順位的問題
抵押權的發生時間在你的租約之前..所以依法..他是有權對抗你的租約的
就是說..錢是先借了才租你..如果只看你的權利..那銀行怎麼辦??該死嗎??
其實很奇怪..每次遇到這種問題都會像卡到陰
你明明就自己說你只需要2-3個月找房子
旦你確是硬要留在這房子不搬
一定要等到人家幾個月後拍出..等到人家來趕你時..
你才又在那怪天怪地..
怪這社會沒同理心..
沒愛心..
欺負你..
社會不公..
法律偏袒..
明明你現在找房子就好了
不要
我就是要怪別人啦
千錯
萬錯
永遠都是別人的錯
我弱勢也
黑羽斷翼 wrote:
1.房租付給屋主....(恕刪)
好吧，看來是我解釋的不夠清楚
1.我並沒有怪天怪地，我PO的文中有怪到任何人嗎?我只是想詢問有沒有我們站得住腳的地方
2.我們不是不搬，是因為我們搬得太累了，每兩年就要搬一次家，
我們是想等被標走時，想和新房東談談看能不能續租，假設真的不能續租，我們再要求給我們2.3個月的時間找房子
3.銀行有權利要求法拍這間房屋，那是他的權利，我們知道，我也沒有怪銀行，我只是想詢問有沒有我們站得住腳的地方，
真的沒有，我也就認了
4.我們也不想當弱勢族群，也不想要以弱勢族群當藉口，就長輩欠債子孫還，賺的都要拿去還債，我們還能怎麼辦?拋棄父母?
很謝謝您能夠為我們解答
但，家家有本難念的經，在不瞭解我們的家境情況前，請不要妄自下一些酸言酸語
scott760418 wrote:
好吧，看來是我解釋...(恕刪)
依照我的邏輯還有法拍經驗 我覺得:
1.最重要的是你的房屋合約 如果你在法院來查封貼封條之前 就已經和房東打契約 不管租約有無公證 只要法院/警察那邊來調查屋況 發現有人住 就會註明在法拍內容內
重點如果你沒有合法和房東的租約 那就表示你是法拍蟑螂 你在強佔房子喔
就好比你上網看哪間法拍屋公告裡面寫空屋 然後你給他偷開鎖進去住 然後你說你是租客卻又拿不出租約 這就是強佔 法拍蟑螂
2.現在法院來跟你說要強制解除合約 想必應該是債權人覺得你的房子現在出租 不點交 賣不到好價錢 所以要跟你打官司 請法院把這個租約關係去除 那你就慢慢等法院那邊來通知你去開會上法院 反正法院那邊只是發通知而已 你就等著看後續要如何配合
畢竟你不是壞人強佔房屋 你也是合法租屋的人 就走法律途徑去調解紛爭 你就跟法官說我就只想租到房屋契約到期那一天 到期之後就會搬走 又不會不搬抓去關 不用怕就跟他們走法律程序
https://www.rclaw.com.tw/post-208-2142
3. 運氣好的話你的物件就會一直不點交直到租約到期 甚至有人標走之後會給你個三五萬請你搬家
五萬可以請康福搬家幫你打包搬家 你都不用出到力連打包都不用 人家工人幫你包好好送到新家
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