高房價的維持 vs 實質買家的減少

一個蘿蔔一個坑...可以形容現在的房產交易...

房價的緩跌...也因建商努力的由產品規劃適當而得到認同

建商進入產品由大坪數=>中坪數=>小坪數 階段

但成交單價維持高檔...由低總價來維持市場水平

目前自住客及投資者也願意接受這樣的結果

但並非所有的需求者能夠適合....只能等了~!

所謂..."只能等" 指購買力不足的人...

買在郊區...是指交通不便的區域...

但政府有交通建設的區域...單價也不便宜..不親民

土城..蘆洲..三重..早期新建案成交在35萬/坪時...大家已經不能接受了

為何40萬/坪以上的價格...大家又開始認同了?...因為別人有錢推上去...

你錢不夠...只能說它貴...就是這樣而已...房子依然是房子..它並沒有改變

買房看"未來的價值"...這是建商常用的銷售話語...它並沒有錯..

但重點是...它現在賣給你的是現在價值...還是未來價值...這才是重點..

現在價值是由你來決定...但末來的價值...是由別人來決定...這叫時間成本

所以不動產有個特色...隨著都市發展...長期下的不動產房價曲線一定是正斜率...

但沒有人說明...這長期間下所花費的時間成本...又是多少? 很多人只能單一數據解釋

例如: 早期買房500萬 利率6% 20年期....和現在1000萬 利率2% 30年期...

經過了20年...你的房價漲了...但利息的成本加進去後...真的又賺了多少?

更何況現在是用高貸款成數及高分期數...你所付的未來時間成本...買房不見得會賺~!

如果要用保值的概念...要買在相對低基期才是正確...不是亂買就保值...
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我在舉例...蘆洲重劃區早期建商尚未進駐...該區皆是由地主自行開發...捷運也尚未開通...

當時成交價由14萬/坪開始成長...當時雜草一片...沒有生活機能...還有一堆工廠...

當時的蘆洲...只有長安街...和蘆洲國小附近才有商店...

但房價便宜...人口會隨著交通建設遷徙...蘆洲是因為價格低有競爭力...才會慢慢成長..

房價也隨著人口移入而上升...商店也慢慢跟進...最後建商在30萬/坪開以炒作到最高50萬/坪以上

現在來看體育大學站A7 及 青埔高鐵站 A18 這2個區域和蘆洲最大的不同處就是...剛好走相反路線

捷運建設及建商圈地都先到位...然後開始高價賣給消費者(投資者及投機者及自住客)...

當然...政府及建商的未來支票都已經開好給大家看了...未來一定有潛力...未來一定增值...

這個未來...是由誰來決定? 當然是企業主啊...這裡將會產生商業風險...這也是問題所在

企業主如果不開發...但房子都高價賣完了...建商會幫屋主拉攏或聯合開發經營嗎?

相反的...如果賣不好...建商必須要努力完成自己的承諾..拉攏企業家及政府官員持續開發經營

林口新市鎮就是最好的例子...賣了20年...終於有造鎮的成果...但..花了...快20年了...

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隨著建商市場產品的區隔有效讓消費者買單...可以創造一些市場溫度...

但景氣才是能否創造這些未來的價值關鍵...景氣好..購買者持續不減..

但景氣不好...投資環境不好...也只能評估是減少購買者的數量擺了~!

因為2000萬的消費者...1500萬的消費者...1000萬的消費者...1000萬以下的消費者...

就是固定那些人數...假設房價不降...消費景氣不變下..投資環境不變下...成交量增加...

那結果就是消費者減少了...當然...如果參數變動...也會結果有所不同