各位前輩們晚安
小弟家上周有建商來談合建案(小建商,查網站目前約完成5個案子)
地點為板橋重慶國小周邊,未來行情有萬大線莒光站題材
(我家到莒光站預定地約400公尺)
屋齡為47年的3層樓舊公寓一樓
巷弄內純住宅區,道路寬約8米
住宅區容積率300%建蔽率50%基地總面積約190坪
我家土地持分為15.8坪,權狀27坪左右.一層樓有4戶
基地目前總戶數為12戶(不含頂加,我們這區都有頂加)
目前建商告知我地主建商分配比例為48:52
且會走危老條款補助(建商說會爭取到24%獎勵)
所以實際分配為43坪(二樓分39坪)含一機械車位以及搬遷補助跟租金補助
建商預計蓋12~14樓、地下挖3樓(全部皆為機械升降平面車位)公設約33%
目前建商已送合約來我目前還在研讀內容有些問題想請教各位前輩
1.建商說我家附近預估行情約38萬左右所以開48:52的分配比例
但是我去看實價登錄行情,附近大樓成交價約莫45萬上下,還是有點落差
想請問這分配比例是否還可跟建商要求分配呢?
2.我家在一樓建商說已多算我們4坪的坪數(跟2樓比),但是合約在換屋找補
這邊是顯示完工後原位置分配,若無原位置時以2F以上至樓高1/2處平均坪數價格
乘上總坪數來換算總價值選屋.假設他一樓全做公設沒留戶型
這部分是否代表我一樓的價值將要被稀釋?
基地總面積約190坪建蔽率50%,實際樓面積約莫95坪.做大廳跟停車梯後
是否還有空間留一樓的住家呢?
目前是這兩個問題讓我比較困惑,還沒跟建商開過條件
請前輩們幫我解惑一下,或者合約還有甚麼要特別注意的地方
感謝大家
15.8 * 12 = 189.6 看起來每戶土地持份是一樣的.
15.8 * 300 * 1.5(容獎上限) *1.15 (機電虛坪)/ 0.85 (主建物比例下限) * 0.48 = 46.17
你們普通一戶只分到39, 除非建商沒有把虛坪跟容獎用滿, 否則是有點少. 當然這是有可能的, 你們的建坪太小, 建築設計師可能沒辦法在滿足法規下用光所有可設計空間.
另外, 你這塊地極限1坪可以蓋6.1坪 (含虛坪)
你可以確認總建坪是否會到達這個數字, 如果是, 請建商解釋為了麼不是46.17+4坪. 如果不是, 一坪只蓋5.14, 是為何不做容積轉移?
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用個比較簡單的算法, 未來一坪售價38萬的話, 建商52%的持份去負擔100%的建築管銷費用
換句話說, 假設土地成本是零, 每坪實收價格是 38*0.52 = 19.76W. 有一定利潤, 但不算誇張, 所以問題會變成38萬怎麼估來的?
如果今天是45*0.52 = 23.4W. 這賺的有點大, 地主持分應該拉到56%比較合理.
但我不清楚你們的地點狀況, 建議問一下建商38怎麼來的.
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其實我覺得你們應該可以再多要點東西, 建商不太可能一開始就給最好條件, 特別是一樓, 加減多要個2坪應該是有空間. 如果要更多, 請重疑慮著手, 打消你的疑慮是建商的責任, 但在地上滾來滾去說要一坪換兩坪, 只會讓整建事吹掉.
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最後一點, 一樓潮濕, 如果是做住家, 基本上是最爛的物件, 如果是店面(不確定你面路寬多少), 你們可能要補錢. 舊店面換新店面, 一毛錢都不出, 想就知道不合理. 如果一樓建商規劃是店面, 表示你們家有店面價值, 可以再多要點. 如果不是, 表示該路段店面價值很低, 原公寓一樓只代表有路邊車位, 那前面幾位講的就聽聽就好.
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