都更過於簡化做不了事
1.到底如何分回.其實很簡單.就是土地值多少?
建案每坪市價(P) - 建案每坪成本(C) = 地主每坪剩餘價值(V)
每坪分回坪數(R) = 地主每坪剩餘價值(V) / 建案每坪市價(P)
P-C = V
R= V/P
P-C = RP
R=1-C/P
結論..
建案每坪市價(P)愈高分回坪數愈高
建案每坪成本(C)愈低分回坪數愈高
舉個例子..
建案每坪市價(P)60
建案每坪成本(C)15
坪效(都更比較大算6.5)
分回坪數 = 6.5*(1-15/60) = 4.875
結論..1坪土地..建案每坪市價(P)60..建案每坪成本(C)15..坪效(都更比較大算6.5)
可分回4.875坪建案面積
2.政府一般喜歡土地重劃.不傾向規劃舊的市區
所以都更戶不能期待更多的增值
都更價值就是原來當地新大樓市價那麼多
3.目前政府並沒有在建案每坪成本上去控制
而是把這部分交給建設公司去搞.
成效如何?自己判斷..都更不是還流過血?刀光劍影?
我是認為政府可以考慮成立專門的都更建設公司
這種都更建設公司以損益兩平為原則
這樣成本可以壓下來可以解決不少糾紛
原地主也可以分回更多
4.這些事政府不知道?
政府真的想搞都市更新?
5.都更政策應該提高到什麼高度?
BOT?捷運?政府?人命?
政府真的想做?
6.假設一個有規劃能力的政府
都更戶還可以有更多的期待
就是舊市區得到新生命
那都更價值就更高了
可是??自己判斷
1.----------------------------------
都更整合部分:
前期開發沒這麼簡單
需要大量資金投入回收期間又長
交際應酬打理搏感情等等事務又多
開發商宴請地主餐敘討論事項聽起來很正常
公營事業宴請地主馬上被打滿頭包了
還沒包含檯面下支付的
不送一點好處根本沒人要理
假設都更案協商後未開發完成
花下去的開發費用也是收不回來的
其中資金哪裡來?損失全民買單供特定對象都更使用?
2.-----------------------------
都更計畫方面:
都更明白點就是算出地主應分擔款(協議合建)
或者鑑價公司專業評定之權值(權利變換)
製作成公開的計畫書招開公聽會整合意見
跑完法定程序與條件後
經由政府審核是否合理
核定後私法約定事項而有公法性質
而工程成本造價或是協議合建約定條件等
原本就是屬於私法在處理的
公法原就不應該介入私法才對
私法之間有糾紛也是交由法院審理
政府去沾到一點就扯不完了
僅在後期經各方同意事項上把關
保持公私分明的腳色為佳
3.--------------------------------
以公權力壟斷或是內線消息疑慮:
光是想政府成立專門的都更公司
利益高的地段強制由政府都更公司插旗
內部人頭早就買好土地了
用個自己人協議合建條件超好
而外部地主以權利變換送審
然後再自己左手送案給自己右手審核
光想想就覺得可怕
kikicococaca wrote:
如果都更都能像數學...(恕刪)
一樓有店面價值高可以認同
頂樓現在應該不會爭了
我估計
另外
其實政府的行為模式
是有跡可循的
大家都是人
每個人都喜歡開心啊
去搞土地重劃多爽啊
何苦呢?在舊市區裡打混戰?
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