最近我和桃園某建案簽約
已到對保和初驗的階段
而我簽約之前就問代銷小姐大公是如何算出來的
因為我買的建案戶數較少
公設僅有大公(大廳和頂樓的水箱、空調室，以及地下室的蓄水池、配電室、機械房)和小公(電梯間、走廊、通道、門廳、樓梯間)
由於我覺得公設感覺不到權狀的百分之32
因此我要求代銷小姐提供公設坪數如何算出來的資料給我
但他只告訴我大公的總坪數、總樓地板面積、防空避難面積地下坪數和建築面積其他
我算過覺得不到大公的總坪數
我是否可以向地政要建物測量成果圖(請懂建築的人幫忙看)
那會有大公如何算出來的坪數嗎
總覺得花了兩百多萬買公設
應該要將公設總坪數問個清楚才對
我上網查要103年3月12日以後申請建築執照的建物申請才有用，但我建商的建造執造第一次發照日期是102年
這樣申請能知道大公坪數如何算出嗎
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http://epaper.land.gov.taipei/Item/Detail/%E5%BB%BA%E7%89%A9%E6%A8%99%E7%A4%BA%E5%A4%A7%E3%80%81%E5%B0%8F%E5%85%AC--%E7%94%A2%E6%AC%8A%E7%99%BB%E8%A8%98%E6%9C%89%E4%BF%9D%E9%9A%9C
大公小公灌虛坪 消費者沒保障
大公、小公如何分配？誰分配？建商想要怎麼分配、灌坪數都可以？或是代書分配比較專業？還是地政事務所說了算？民眾根本搞不清楚為什麼一棟大樓有一、二十個大、小公。
公寓大廈管理條例第56條有明文規定，起造人申請建造執照時，應一併檢附專有部分及共用部分的詳細圖說。所以領得使用執照後，申請建物第一次測量登記時，地政事務所是依據建管機關備查的圖說上標示為專有或共用來審查哪些部分可以測繪登記為專有部分(俗稱主建物)，哪些項目必須測繪登記為共有部分(俗稱公設)。但是圖說上標示為共用部分，哪些是全部共有(俗稱大公)？哪些是一部共有(俗稱小公)？基於私法自治，土地登記規則第79條規定，大公、小公由起造人分配。如果起造人只有建商1人時，消費者恐質疑公設分配不公平、灌虛坪！雖然98年修正公布民法第799條第4項規定，公設持分應依專有部分面積與專有部分總面積之比例定之，但這只是原則規定，如果起造人另有約定者，可以不按照專有部分面積比例分配，所以還是不能解決消費者的疑慮。
圖說標示大小公 才可以登記大小公
針對起造人是1人的公寓大廈，如何讓起造人公平合理分配大公、小公？法務部在102年12月25日邀集相關學者、專家、團體開會研商，獲致結論：「公寓大廈管理條例第1項規定應檢附共用部分標示部分之詳細圖說，建請主管機關再區分為『全部共用部分』及『一部共用部分』」。所以內政部營建署以103年3月12日台內營字第1030801699號函轉知各直轄市、縣(市)政府建管機關，公寓大廈起造人於申請建造執照時，依公寓大廈管理條例第56條第1項規定標示為共用部分及約定專用部分，應再區分出全部區分所有權人共有(大公)及一部分區分所有權人共有(小公)之範圍。但該函釋並不是強制規定，所以如果建管機關備查的圖說沒有標示全部共有、一部共有，起造人於申請建物第一次測量登記時，還是可以自由分配大公、小公。
為了保障交易安全，減少消費糾紛，內政部以105年1月22日台內地字第1051300822號令強制規定，自103年3月12日以後申請建築執照的建物，於105年1月22日起向地政事務所申請區分所有建物共有部分第一次測量登記時，如果建管機關備查的圖說有明確標示全部共有與一部共有的項目範圍，地政事務所就可以依圖說標示，將全部共有(大公)編1個建號，再將一部共有(小公)另編1個建號，如果圖說上標示一部共有的範圍有3種，地政事務所就可以編3個小公建號。但是，如果圖說標示的共有部分沒有區分為全部共有與一部共有時，地政事務所只能將全部公設編1個建號。上述規定，不論起造人是1人，或是2人以上，只要是區分所有建物的共有部分測繪登記，都有適用！
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再引一個我在批踢踢看到的文章，主要是在說車道又被列入大公又被列入車位坪數
如下
有人知道文中說的某城市
是哪一個城市嗎
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http://ppt.cc/8~TT
我是個在建築師事務所上班的宅宅
這是退伍後第一份工作，因為也做了兩年多了，所以最近開始接專案
(也就是要負責連絡統整一個案子)
最近發現了建商在銷售上剝削購屋族的地方
除非你打定主義一輩子不買房，不然我勸你還是看一下這篇文
有個基本概念，免的被坑還以為賺到
------------------------------名詞解釋--------------------------------
我想稍微有看過房子的人應該對所謂的公設比都有一個基本的概念。
但因為我今天要講的是建商的把戲，所以我需要再大概簡單解釋一下。
因為一棟房子當中一定有很多不是屋主可以自己使用的部分，也就是
所謂的公設(公共設施)ex.逃生梯、電梯、梯廳、機房、管道間、中庭大廳...etc
但是這些部分建商在銷售時還是會賣給屋主，所以你買的房子一定會
涵一定比例的公設。
意思就是說當我今天買了一戶100坪、公設30%的房子時，其實我食記
可以自己使用的面積只有70坪，而其他30坪的面積就是我索不能使用
的公設。但是大家都知道建商在賣的時候一定是賣我100坪的價格，
而不是70坪。
所以正常人都會希望用同樣的價格買到公設比低的房子,因為我實際
可以使用的面積大。
(這也是為什麼很多建商都會在廣告中提到"超低公設比"的原因)
在這個例子中，100坪就是所謂的"售坪"、70坪是所謂的"實坪"、
30坪則為"公設"、公設/售坪=30%就是所謂的"公設比"
在我今天要講的狀況中
我是在建築師事務所工作，我們的業主是某城市的建設公司，他們買了
一塊地，委託我們幫他設計建築。
-----------------------------------正文開始----------------------
所以，一個正常的案子，比較正派的建商應該就是在設計房子的時候
，就要想辦法減少公設(當然是要在合理的狀況之下)。
在你房子設計完之後，直接用平面圖來框面積就可以算出案子的實坪
與公設的比例。
但我今天負責中部的一個案子，建設公司一開始就挑明跟我們說他的
公設比要38%(38%是他們市場調查的結果，因為附近36%、37%的案子
賣的掉，所以他們覺得市場應該可以接受38%)
一開始我們覺得很奇怪，公設比這種東西應該是設計出來多少就是多
少，我們頂多可以調整設計讓數直逼近38%，但是怎麼會直接喊死38%??
後來我們才了解，某城市建商的算法跟我們平常算法是不一樣的!!!!
在我們設計完成後，我們可以很清楚的知道我們公設與實坪，相加就是售坪。
公設比的一般算法：
公設/售坪=公設比
公設比的某城市算法：
實坪/(1-公設比)=售坪
你有發現奇怪的地方了嗎?!?!
照正常的算法
我的公設比為 30公設/(30公設+70實坪)=30/100=30%
我可以銷售的售坪就是 30公設+70實坪=100售坪
所以建商可以賣的就是這100坪
但是同樣的設計照某城市的玩法
我設計實坪70坪、我公設比喊死38%
我的售坪= 70實坪/(1-38%公設比)=112.9坪
所以建商就會賣你112.9坪
可是你一定會問，明明就是一樣的70坪實坪，他多賣的那12.9是哪來的????
這就是精彩的地方了!!!!
因為我們依照法規，現在所有設計的房子幾乎都需要設置停車場，
而買車位的人，依照使用者付費的原則，他當然也要一起買下部分的車道。
正常的狀況下，一個車位的淨尺寸是2.5m*6m=15㎡大約等於4.53坪。
不過因為買車位的人要共同分攤車道的面積，所以你買一個車位通常是有9~10坪。
(含車位+部分車道)
所以剛剛講到那多出來的12.9坪其實就是車道空間!!!!!
這造成的結果就是買車位的人其實買到的東西變少了，可是為何沒人發現呢？
因為車位的銷售通常都是用數量在算
(你只會聽到別人說一個車位現在市價多少，但你從來不會想到一個車位面積有多少)
這整件事情產生的結果就是
我買房子的人多花了錢買到我根本用不到的空間(如果我沒買車位)
我買車位的人買到的其實是縮水的東西。
結果就是建商笑呵呵
但是這整件事情消費者根本沒有辦法
這件事情無法可管，因為所謂了"公設"並沒有明確的法規定義
而且你買房子的人也不可能去丈量你家的面積
就算你今天真的無聊去量了然後不爽買，建商也不痛不癢
因為今天不是說有一兩家建商黑心，你不爽可以去找別人買
而是某城市全部建商一起這樣搞，除非你不買房子
雖然據我所知目前只有某城市這樣搞
但我覺得其他地方遲早也會淪陷
這根本是超好賺的無本生意啊
地下車位賣一樣的價錢，再把本來屬於地下車位的面積拿到樓上在賣一次
超爽!!!!
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其實接下來還有很多變化的花招
可是講起來太專業，如果真有人想聽我再說吧
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