大大們好
老家的公寓合建 總算交屋了
其中的心酸和內傷就省了
常常看到人家批評釘子戶怎樣怎樣,老公寓不改建安全問題找誰...等等
好像住公寓不配合改建就該死...
撇開存心坑錢的地主.危樓.建商捲款潛逃案例 (我們附近就有2塊地 1個蓋一半建商倒了,1個拿土地去抵押捲款跑了)
實際上 建商和地主 資訊和懂法的能力不對等
目前也沒有完善的法規規範建商 保護民眾基本權益
當建商來陰的 打電話去政府單位
對方說 我們的法沒有保障這一塊 你們要自己跟建商談(就是看建商施捨)
合建變成要看建商的良心了, 當建商要動手腳 地主只能是塊覘上肉
我們家算不錯 雖然中間停工 但是最終還是蓋完交屋 給他拍拍手
一開始說免費幫我們舊屋換新屋還送車位有多好多好,實際上背後隱藏很高的各種費用 最後地主要付幾百萬贖回自己的房子
我們鄰居200多到900多萬都有
分享我們合建案例&遇到的費用給大家參考,至於這個費用倒底應該誰付 應該由市場決定:
基本條件
位在新北市區 臨大馬路 近捷運&高速公路 生活機能好
4層公寓蓋成地上24層地下5層大樓
原本2樓 24P 換中下樓層室內約22P(權狀42P搞屁呀)+1個平面車位
在舊屋點交給建商拆屋至新屋取得使用執照期間補貼房租(市場行情的金額)
此案是掮客跟各地主談好後 再轉賣合約給建商蓋
蓋好後建商開出費用
1.1百多萬 坪差找補費用:選屋單寫的坪數只有三十多坪,口頭說 坪數變多也不會跟我們收錢 後來改設計以及灌車道增加公設坪數 並且用預售屋定價打9折算-->請留意要事先寫清楚分得坪數(室內/陽台/公設/車位大小...等分得大小) 當權狀坪數與分得不同的錢要怎麼算
2.樓差費用約40萬 選屋樓層高於合約樓層-->選屋時合約樓層沒了 說幾樓以下可選不用錢 一樣 只有口頭說說 事後不認帳
3.土地增值稅 幾十到上百萬都有可能 每戶情況不同,但是我心裡想 靠!我土地送給你 還要我付土增稅
4.土房互易稅約60萬
5.契稅約15萬
6.信託費約30萬
7.瓦斯管線費5萬.每年幾千塊的地價稅(幾年下來也好幾萬了) 以及剩餘雜費(管理基金幾千 代書過戶費1萬多...等都是小錢)不贅述
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4/13補充 心裡感想無限多 有什麼感想我就補充上來
**簽任何合約一定要事先找懂相關法規的專業人士看過 很多文字都不是我們以為的那樣
(一定要有相關專業知識的專業人士才行)合約每個字每個詞都要斟酌 確實了解意思才能同意 絕對絕對不可以只聽片面之詞
**土地跟房屋都要信託 信託的受益人必須是地主不可以是建商 ,有案例 土地沒有信託 一過戶 建商就拿去貸款捲款跑路,
我們房屋信託受益人後來改成建商 造成蓋好必須先過戶給建商 以至於建商漫天開價 我們只能被牽著鼻子走
**絕對絕對絕對不要"全權授權"這種事 怎麼死的都不知道
**最後覺得 自己再怎麼小心都鬥不過建商 還是找專業的人來幫忙吧!
2.土地增值稅，你就當作你土地換成房屋，各項稅金在簽訂合建的時候應該就講清楚了，增值稅當然要付給人家除非你用坪數去換稅金
3.他補貼你租金去租房子，地價稅你繳這應該還好
這些林林總總的費用就是建商在蓋房子需要的費用，但我聽起來樓主的觀念是我應該什麼都不用出，只要等房子蓋好就好，建議簽下契約錢真的要看清楚每一項要支付的費用跟換回的東西，不然社會只會覺得屋主很貪，建商很賤，社會都不會進步
米莉亞 wrote:
撇開存心坑錢的地主.危樓.建商捲款潛逃案例 (我們附近就有2塊地 1個蓋一半建商倒了,1個拿土地去抵押捲款跑了)
實際上 建商和地主 資訊和懂法的能力不對等
目前也沒有完善的法規規範建商 保護民眾基本權益
當建商來陰的 打電話去政府單位
對方說 我們的法沒有保障這一塊 你們要自己跟建商談(就是看建商施捨)
合建變成要看建商的良心了, 當建商要動手腳 地主只能是塊覘上肉
這段真是心有戚戚焉
我家前陣子也有人找上門要談合建，所以花了不少力氣研究其中的眉角
最直接的結論就是：最好是把房子市價賣給建商，這最省事，而且所得多少最明確
不過，會來找你講合建的，一定不會買下你房
舊屋改建的過程，第一個會碰到容積率問題，現在全台灣都要算容積率，而且各地方政府的算法不一樣
以新北為例，看的是你這塊地旁邊的馬路有多寬來決定。
但是所謂馬路並不是你看到有路就叫馬路，而是新北市地政那份地籍圖上有畫的路才叫路
像我家門口有一條無尾路，有20米寬，但是這條路有一塊地政府沒錢徵收，所以這條不能算
得要用另一條比較窄的路12米，容積只有320%
所謂容積是土地面積跟建築地板面積的比例(中間有些東西能扣，很複雜)
容積可以轉移，但是要很多錢去搞定(買畸零地捐贈之類)
這部分算是地主的成本 (我懷疑來談的人就是手上有收了堆畸零地可以賣)
這部分的金額可比那些稅金什麼的高多了
而且買地會用土建融貸款，貸款利息最後都會算，從最後房子的價值裡面扣
扣到不夠一間房的時候，要嘛你補錢買，要嘛建商給你殘餘價值
聽起來公平，但實際上不是
因為新房的價格是建商說了算，反正你也沒辦法鑑定價格
更糟糕的是，現在的容積計算很多部分取決於新建案如何設計
建蔽率低一點可以有些獎勵、停車位多一點有一些、開放空間多一點有一些
這些都不是地主能過問的，簡單說你簽了同意書，就等同完全同意建商作為
而你在簽同意書的當下，其實對新建案會是什麼樣子其實是一點概念也沒有
也沒有建商會在協商階段就拿得出建築設計圖來給你看
所以最後總歸就是要看建商良心
我因為讀過孟格的[窮查理的普通常識]深深地知道動機的力量
建商有沒有動機低估舊屋價值，高估新屋價值?
建商有沒有動機隱藏或低估重建過程中歸屬於地主的費用?
(這裡不是叫你懷疑，而是要在簽字前釐清)
還有另一個黑幕是，找你談的人根本不是蓋房子的人...
不過這段扯下去會沒完沒了
最後，台灣的政府完全就是站建商那邊而不是地主這邊
只要有任何糾紛，一定是建商贏，因為法規他比你熟，又有你的全權授權書
官方只會告訴你，這是你跟建商的民事糾紛，政府不會介入
(怪了，那為啥米建商要政府幫忙拆房的時候，政府就會介入了)
回覆一些細節
*室內22P 權狀42P 其中公設比35%(公設極少) 其餘的是陽台和鳥用的雨遮 (不包含車位)
*房屋稅 嗚!只能挫在等 還有每的月的大樓管理費 這些都是換新屋的費用
*坪數找補 嗯...無法認同的是建商用公設29%給你選屋,權狀公設35% 事後改設計實際只多1P 但是公設增加4P 然後用預售屋公開售價9折跟你收5P的錢 真的無法讓人心服口服...
*這些項目是確實會有的費用 應該公開透明 交由市場機能運作
地主必須要知道 評估是否承擔的起以及願不願意負擔
建商想做這個生意 也要評估成本是否合算 是否要做
而不是會吵的人有糖吃 比較苯的人就被吃
當初談合建時 一定畫的多美好 這些費用合約上才3個字 簽約當下說沒多少錢 實際上都是幾十萬 好幾筆加起來很驚人
加上現有法規沒有保障地主有哪些基本權利 遇到狀況求救無門
建商怕釘子戶 住戶怕遇到賤商 合建&都更永遠都不會進步
*合建地主整合真的很難 就算大部分的人都願意1P換1P 一定有人想要1P換3P外加現金
沒有很大的利基和有"心"人士的運作 做不來
聽說掮客跟談不來的住戶用買斷(我評估不超過5戶) 但是掮客分得25戶
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