1.建照取得
2.報開工
3.泥作進場施工
4.驗收
5.第一次房屋保全登記
6.內部外部美化施工
7.內部裝潢與家具
1.建照取得
找建築師將地號告知,建築師會去調地籍圖確認你的土地座落
現在都是衛星定衛了,所以建築師就依土地大小及土地所在地的建蔽率及容積率進行設計
通常都是草圖先給然後再與建築師討論你想要的格局,門的開法,床的位置反正都可以找建築師討論,
確認格局後,建築師會繪製施工圖,包含樓層尺寸,高度,窗戶採光率,陽台開口率,法定保留面積,防火設計等等
全都會依法規下去設計,不然拿不到建照的.
在草圖討論期間你要去做土地鑑界(這非常重要)
土地鑑界要去地政事務所,一次是4000元,去申請後排時間,確認時間會再通知你何時進行鑑界,通常是一週
鑑界主要用意是確定你的土地有沒有被隔壁鄰局佔用或是被公家馬路佔用,因為建築師是依地籍圖上的大小進行設計
若土地實際被佔用就會發生設計圖與實際土地大小不符的情形,建築師依土地大小及法規規定設計,確保建照可以取得
可是實際發現土地被佔用,沒那麼大時,尺寸就無法符合法規,現今都是用雷射打點測量,尺寸差異3cm就不行過關了.
所以一定要鑑界確保土地是完整沒被佔用,若真的有被佔用,只能請建築師依實際大小進行設計.
這點我有問過建管課官員,他說土地若被佔用,需將土地取回再施工,若無法立即取回則需按現況施作且仍需符合法令規定.
我舉個我自己的例子,法規規定臨馬路從水溝蓋起要退縮3.5m開始進行建築,3.5m是法定人行道,
所以我地長15m,但我必需退至11.5米才可開始建築,建築師也是如此設計,但實際施作時泥作告知少了20cm,
去量測才發現是馬路水溝蓋吃到我的土地20公分,為這20公分,我寫信給承辦人員,區公所,
去了不知道幾趟的區公所,最後寫信給市長,他們才願意再找一次地政事務所重新指界確認土地被馬路佔用,
然後又在我的要求下,在一個月後依我的需要把我的訴求寫了一份公文給我,大意就是指界確認馬路佔用私人土地
待排水溝重新施作時依正確界址施作,等於代表我的房子不是故意未按法令施工,
這人行道少的20公分待公所排水溝重新施作就會出現.
設計期間建築師會去申請建築線,你的鑑界也會完成,這時圖出來確認OK,就會送審拿建照,沒問題通常是二到三週就取得建照了.
現在都是電子建照了.
2.報開工
建照取得後即可開始進行報開工的準備,報開工一定找有執照的營造場辦理,通常建築師都有配合的營造場,
找建築師配合的營告場驗收較容易快速過關,可以去google一下報開工要準備的文件及證明,一大堆.
所以由營造場專業處理,配合他們進行作業就比較容易,比較重要是...
工地要圍圍籬多大高都有規定不然不能報開工,圍籬要彩繪,圍籬應該圍一米在900-1200元之間,彩繪正面有就可以,
自己去五金行買噴漆畫一些圖案就好,不要浪費錢找人塗鴨,這些都要拍照後才能報開工
還要找要水電申請臨時水電,工地要有警示器(我當時是假的給拍照用的)
其他的就是營造場會幫忙弄比如建築告示牌,空污計劃,廢棄物處理計劃等等,還有建築合約報價,這些都交給營造場弄就可以.
3.泥作進場施工
如果你是有執照的營造場幫你進行建築,那沒問題從報開工到驗數都由營造場統包,我的部份只是找營造場報開工,
泥作的部份是找建築工人施作就是俗稱的泥水師父,開工都報好了,泥水師父就開始進行整地開挖及施作,
要注意的是要配合營造場,每一層在灌漿前要請營造場技師,建築師拍照報審,過關後始可進行灌漿,
這也是法令規定,要確認是否有依建築師設計的鋼筋量去施作,每層樓都要不然驗數沒資料就無法報驗收,
這點若是營造場統包沒問題,我則是由營造場與泥水師父配合要灌漿前會告知營造場連絡技師及建築師來拍照勘驗
也是建築師幫你把關有沒有照他設計的圖去施作,然後每層樓的混凝土在灌漿時都要做混凝土抗體實驗(每層都要有)
這也是驗收要用的文件,確認你這次灌漿用的水泥是符合規定的.(文件給營造場)
建築師設計圖上一定有化糞池及雨污水管路,所以地基開挖後第一件事就是要埋設化糞池及污水處理槽(共約2萬五左右)
要開立證明,裝設時要施工前,施工中,施工後都要有照片,給營造場做驗收附件.
若設計師有設計防火門,防火牆那門要有防火證明,牆也要有防火證明,防火門一扇規格品210*90含防火證明約1.6w左右
防火牆則要找專門防火牆的廠商施作一樣施工前,施工中,施工後都要有照片,連同防火證明交給營造場.
雨污水切換設計,水電都會施工好,要找有執照的水電廠商來做雨污水切換證明,一次約1.5w,
廠商會先會同你的水電來試雨污水切換,沒問題後拍照送件請市政府人員來勘驗,
勘驗沒問題後會發文給你證明約要2週,這些證明通通是驗收時要送的文件.
最最最重要的是,一定要按圖施工,驗收都是用雷射量測很準的,有經驗的泥作師傅尺寸都不會差太多,
但一定要請泥作師傅務必按圖施工,一樣舉我自身的例子,陽台我想縮小一點,讓窗戶可以置中些,
所以我請泥作法陽台變小50公分,但深度多75公分,總面積不變,本來是1.5*1.5,我改成1*2.25
結果我問建築師他說當然不行,開口率就不對了,驗收一定不會過,所以一定要按圖施工.
另外建築師幫我設計了太多的落地窗,其實自己也不懂也沒想那麼多,若可以其實用門就好了,
比較便宜也比較好施工,不過這看個人喜好啦.
另外還記得我剛提到合約報價嗎,建築就會有費用,營造場會出一份合約給你,這是要給政府的,因為要抽稅,不管你有沒有給營造場施作
都會有這份合約,如果是營造場統包的沒問題,他會自行整理發票報驗收,如果是像我營造場只掛名由泥水施作,
那叫的材料,工資都要開發票,開足合約金額的發票,抬頭及統編都是營造場,比如營造場報給你的合約金額是200w,
他裡頭會區分材料及工資,比如材料120w,工資80w,那你就要開足200w的發票給營造場,
當然蓋一間房子肯定比營造廠給你的合約金額要高出許多,多出來金額要開發票也可以,就是要多5%的稅給政府.
所以一般營造場也只報少少的合約金額,他少繳稅,你也少繳稅,報足合約金額發票即可.
在泥作施作期間,記得去自來水申請正式自來水,通常政府有規定馬路在施作一年內不可開挖,
所以,最好確定要動工就去請,房子一般一年內不太可能蓋好,屆時不會因為等自來水而影響入住
4.驗收
最後完工時,營造場會來勘驗,除了尺寸以外,因為尺寸改不了,尺寸不合不按圖施做只有兩種方式,打掉重做或是變更設計,都很麻煩,
營造場只確認外觀及內部,外觀要全是細底的不能有板模印未抺平,內部可以粗底但一樣不能有板模印要抺平,房子的正面看過去
只要是外露的都要細的,或是已防水好或貼好磚或抿好石,樓梯要有扶手,至少要有一組的衛浴是貼好磚有馬桶,洗手台,有水可以使用的
對外的牆面有窗有門的都要裝好不能只有框,門扇,窗戶都要有,內部則不用.
營造場技師來確認並拍照後,連同剛我提到的各個證明,發票都完備,就會報請驗收,送件後約一週內到現地量測,
營造場技師,建管課驗收人員,泥水師傅都要到場,量測完,均依建照上的尺寸及規範施作無誤,
則在20~30天左右會發給使用執照.代表驗收完成.
很多人說使用執照快則兩個月慢半年都有,我不是很清楚,我自己本身確實是一個月左右就拿到使照,營造場告訴我,
只要按圖施工依他講的方式準備好,一個月左右就會拿到使照,真的我也就一個月拿到,
我是桃園,我看桃園市政府的網站上也是寫送件7-10天測量,測量後 20天結案,還真的一個月就拿到.
5.第一次建築物保存登記
使照拿到後第一件事就是做第一次保存登記,主要是要權狀的,也是去地政事務所申請,辦第一次保全登記前,他會先請你辦第一次建築物量測,
因為我是新成屋,所以我就附竣工圖,地政測量課就用竣工圖去轉成第一次量測成果圖就可以,這我有google,真的如網上所講,會跑好幾次,
要確認蓋章什麼的,找代書辦要花6000元,其實自己跑就可以,不要浪費錢,很簡單,只是要多去幾次蓋章,我記得我要像去三次吧.
第一次測量成果圖出來會請你去蓋章,然後送件第一次保存登記,也是要繳費,保存登記要公告15天,15天後他會通知你來領權狀,
當然會有辦理費用及規費要繳,規費好像是房屋價值的多少百分比,我忘了好像繳了二千多.
除了保存登記,還要去辦房屋稅籍登記,這很明白了,登記了每年就會給你房屋稅單,要繳房屋稅的,
我也有google,好像是使照拿到後多久要辦理,不然好像有罰則.(20天的樣子)
這期間有需要你來確認蓋章地政事務所都會用簡訊通知你,你也可以上地政網站輸入你的件號看處理進度,
登記送件,公告15天後,就會通知你來拿房屋所有權狀囉~~
6.內外部美化工作
外牆要貼磚抿石還是什麼的都可以google依自己想要的去弄,反正使用執照拿到了你想怎麼搞就怎麼搞.
地磚要大理石花崗石拋光石英磚就依自己的能力需要去找師父處理,要提的一點,我沒有統包,
所以貼磚有專門師父,抿石也有專門師父,地磚,壁磚也是不同師父,同樣是地磚尺寸大小比如40*40的磚或80*80的磚不同尺寸也有不同師父,
分類的很細,樓梯磚也有專門的師父,這些我都是找買地磚的材料行推薦再進行比價後施做.
水電這時要去申請電表,通常申請後二到三週會留好外部電源,待你水電內部線牽好,接上就可.
(我還沒到接電階段,如果錯誤我再更正)
7.室內裝潢
將裝潢公司談好想要做的風格,他會到現場量尺寸,依你想要的格式顏色出3D示意圖給你參考,
我的油漆也是請裝潢統包,沒有另外找,怕有配合的問題,就依報價.
他給我的觀念是,除非買不到或是現成的真的不實用也不喜歡,才用做的,因為做一定比買現成貴,
像天花板買不到一定要裝潢,還有要包管路包樑也一定要裝潢,其他餐櫃,電視櫃,廚房,因為老婆大人喜歡整體性,就一併裝潢製作,
剩下個衣櫃,收納櫃都用買的,比較省.
目前我的自建房屋是到內部貼磚階段,下週才會進行裝潢,後續裝潢部份再跟大家分享!
