1.其實歐洲中世紀也是這樣,羅馬王政時期剛開始的時候農民生存狀態很不錯,過一陣子貴族和共和國元老院和土地貴族就開始兼併土地,而大部分的羅馬公民和奴隸就在這樣的狀態下將收入的糧食交給他們,羅馬公民也從自由農民淪落成佃農,久而久之羅馬帝國的生產力就衰退了,最終導致羅馬帝國解體。最終凱薩起來推翻元老院,帝國陷入內戰。
2.在歐洲中古世紀黑暗時代土地貴族依靠壟斷土地這種經濟地租類的收入是世世代代搞著財富世襲,最終打壓了生產力的提高,這個狀況如果沒有黑死病和地裡大發現是不可能被打破的,農奴只能將90%的收入都交給他們
3.在現代德國早就認識到房地產會扼殺實體經濟的生產力,最後倒吸乾實體經濟的資金,而且創造債務泡沫,所以德國政府不讓房價上漲,最終的結果是德國的製造業競爭力比其他歐盟國家高,而賺取了大量外匯儲備和財富,而其他國家如西班牙和義大利等國因房地產泡沫欠下大量的債務。
4.1949年的國民黨在大陸就是因為這樣而被共產黨搞土地革命而推翻,到了台灣以後認識到不搞土地改革政權就無法維持下去,所以兩蔣時代推動耕者有其田和375減租。
5.但是現代房地產早以取代土地變成另一種財富世襲的工具和經濟地租類收入和資產,一些人想依靠房地產搞世世代代的財富世襲,只要買幾棟房子找幾個傻瓜住進去收房租,30%的薪資所得都必須要給房東就像古代農奴那樣,房子自然然會養你一輩子,一但大多數人認識到這個真相以後,房地產價格又漲得更高了,房地產現在正發揮著古代的封建時代土地貴族剝削農奴一樣的作用,如果房價不跌注定會讓許多家勢出生不好沒有繼承到房地產的人世世代代的貧窮,而房地產土地貴族的財富可以透過房地產永遠世襲,房子自然會養他一備子可以不需要工作。

6.假設房價所得比漲到30倍絕大多數人存100年的錢也買不起房,那麼繼承到房地產的人可以依靠房客來養他一倍子,只要找個撒瓜住進去30%的薪水都交給他變成房租,有3棟房子就可以世世代代完全不用工作了,而沒房的人因為無法透過繼承土地房產,最終的下場就是房價所得比30倍工作100年也無法獲得自由就跟中古世紀的農奴一樣的經濟架構,只是土地換成了房地產,農奴換成了房地產奴,佃租換成了房租。
7.房地產和土地本身不能真實創造財富,他是一種經濟地租類收入的虛擬財富,所有財富都來源於生產力的提高,經濟成長本質上就是勞動生產率的成長,美國在20世紀以前有60%的人口在農田裡工作但是現在只有1%是農民,因為農業的勞動生產率提高了400倍,人類才能轉移到工業和服務業的社會中,生產力的提高真正改變了實體經濟,地租之所以有價值是因為開發貧濟土地的邊際價格和最富裕的土地租金是相等的。這就是邊際價格決定了地租價格。
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房地產飆漲是扼殺台灣經濟的主因



台灣各種成長較明顯的物價項目中,房租在2000年以後,已經停滯成長,顯示提供租屋市場的投資人成長速度等於或小於承租者的需求,但是房地產的供給數量仍然熱絡,意味著包租公和包租婆的人數逐漸在增加。
和其它投資項目相比,租金收入和產業價值,都是相對穩定,所以面對不景氣的時候,市場對於房地產的投資會不斷增加,中小企業經營者就很容易把整個生意賣掉或者倒閉,將資產拿去購買房地產然後出租的念頭,這時房地產是安全的投資項目,所以經濟越停滯,反而房地產投資越有吸引力,若付你薪水的人,自己靠經營也賺不了多少錢,他自然不會提供你好的工作,員工難以有收入成長。
假設實際經濟產業投資利潤10%,房地產升值也是10%,大多數人會打算購買房地產出租,勝過於自己去創業,透過人生辛苦勞動力換來的血汗錢,大部份人還是會保守投資房地產,房地產是一個循環死結,景氣越低迷,房地產相對就越安全,但是當大家把越多的產業收起來專心做房地產,經濟就會更加停滯不前,這是一個惡性循環,因為房地產價格下跌會影響所有持有人,或者貸款購入房地產人,導致連鎖性的資產下跌。
房地產對於提升經濟成長力實際上是灌水效果,如果民間和社會的購買力跟不上房地產的漲幅,而房地產價格還在上升,那麼房地產飆漲這個成本,就會吸乾整個社會,排擠民間內需消費,因為所有產業幾乎都需要土地,房價增高會導致企業擴廠成本增加,企業壓縮僱員需求,勞工平均收入減少降低消費,企業銷售量降低,企業利潤降低,企業把錢投向房地產,然後房價升高,惡性循環。
房地產價格的上漲,企業的工廠場和辦公室,全部都要被迫提高租金,就算該產業不需要大量土地或辦公室,但是因為企業聘用的員工也要交房租,所有的工資和服務成本最終也要被迫上調,租金上漲代表你做任何事都要被剝了幾層皮,另外,人民的消費被排擠,產業還可以向國外市場擴張,但是生產成本被推高,那麼出口商品就連國外市場都失去競爭力,因為房地產的成本增加,最終還是會反映在商品製造過程中,傷害企業在海外市場的兢爭力,所以房地價格上漲是因而不是果,這一個逐漸放大的循環。
台灣在2000年以後,不論是個人或是家庭,可支配所得都是停滯的,而房地產上漲和原物料上漲所產生的消費支出增加,最終人民就是啃老本,反映在儲蓄上就是慢慢的減少。
20多年來,台灣人民的經常性支出佔經常性平均薪資比例逐漸提升,從38%提升到68%,消費者物價指數以2006年為基期,1985年到2011年從70%上升到106%,但經常性支出卻從5000元增加到約25000,膨脹約5倍,關鍵在於消費者物價指數的統計並不夠全面性,因為房價會從根本造成通貨膨脹,但是卻沒有列入計算,否則台灣的物價指數會更高,央行總裁彭淮南曾建議將「房價」納入「物價」控管,進行實地調查瞭解和物價督導會報,希望將房價「透明化」列入重要物價管理,杜絕炒樓歪風,房地產業上漲持續侵蝕其他行業的營運利潤,經常性薪資無法提升,日常生活所需的成本卻逐漸增加,透支人民的儲蓄,這是一個惡性循環。
美國、日本、西班牙和愛爾蘭等歐洲高比例債務國,在經濟進入衰退的同時,共同點都是伴隨著房地產泡沫,甚至是2012年的中國和南韓,也有類似的徵兆,也可以說,房地產泡沫會侵蝕國內有競爭力的產業,排擠民間消費,讓這些國家慢慢地走向衰退,台灣近年來的經濟難以大躍進,主因非常可能就是來自於房地產泡沫。
rainy and wrote:如果台北市一戶500萬,台北市很多人兩年的年收入就可以買一間房子了,而且是很多很多人,一間500萬的房子輪不到你買!
很多歐洲國家存下3~4年薪水就能買房
房價所得比是3~6倍 很正常
你得很多人實際上是,台北市50%人口 也就是中位數 月薪只有3萬3000元~4萬不到
能夠兩年存下500萬 代表1人需要125萬/1年 這樣一個月需要10萬的收入
而超過10萬月收入的人 只佔總人口很低的比例,根據統計資料大約是10~20%左右
我記得前幾年世界銀行 IMF這些機構有統計過
就是所得排前 20% 的人掌握總所得的比例,是最後 20% 的總所得的幾倍?我們稱這個數字為「5 等分層級所得比」。
2015台灣的前20%和後20% 的所得差距倍數是6倍
但是前10%的人包辦了44%的國民所得
百萬年薪可以排第幾名?臺灣的所得分配
1 % 俱樂部
這 6 倍就是個數字,看起來也不怎麼聳動。不過既然我們可以用 5 等分算出一個數字,為什麼我們不切得更係來看看更前面的人掌握的所得?想像這些更吸睛的所得倍數:究竟所得排名前 1 % 的人收入是勞苦大眾的幾倍呢?這些更細緻的數字除了聲光效果良好之外,還有其他意義,他可以更細緻地刻畫分配的情況。不過這些統計數字拿出來的確十分嚇人,也難怪我們英明的政府曾經想要在貧富差距逐漸擴大的時候「順應國際潮流」,想把切得太細的所得資料通通從公告裡面拿掉。2
圖 7: 前 X % 俱樂部年所得門檻。
圖 8: 前 X % 俱樂部年所得門檻(排除 0.01 %)。
資料來源:The World Wealth and Income Database
在看這些人掌握的所得比例之前,讓我們先瞭解一下全台灣前 1% 的高所得是什麼意思。首先,台灣在 2013 年的平均年所得是 49.63 萬元,換算成月收入大概是 41K 左右。這是「平均」的數字,在許多有錢人把平均拉高的情況下,可以想像有一半以上的人所得低於這個數字。另外這個數字是用報稅用的資料算出來的,包含薪資和資本利得,不過偷雞摸狗賺到的算不到了。
圖 9: 1% 比例示意圖。
圖 10: 前 1 % 佔全臺所得比例。
資料來源:The World Wealth and Income Database
在這樣的情況下,要有多少所得才能擠進前 1% 俱樂部呢?答案是:年收入329萬。下圖把這個俱樂部的門檻都給畫了出來,其中,前 0.01% 的門檻是年入 3722 萬,後面 99.99% 的勞苦大眾可都看不到他們的車尾燈,連我們這個圖都被這群人弄的看不清楚了。因此我們另外畫一張沒有 0.01% 門檻的圖,讓大家看得更清楚些。
圖 11: 5% 比例示意圖。
圖 12: 前 5 % 佔全臺所得比例。
資料來源:The World Wealth and Income Database
知道自己和這些人遙不可及的距離後,我們來看看他們在整個社會分配中扮演什麼樣的角色。我們可以看到所得排名前 1% 的人,其總所得佔了所有人的 10.68%,如果我們拉到前 5% 的人,他們佔的比例更增加到將近1/4。我們另外也畫出前 1% 所得佔百分比的趨勢,我們可以看到和吉尼係數類似的趨勢,所得分配的不均持續擴大中,不過相較于吉尼係數難以詮釋,這些赤裸裸的數字似乎更讓人有所體會。
圖 13: 近 30 年前 1 % 佔全臺所得比例。
資料來源:The World Wealth and Income Database
同一條統計分配除了有上面的各種切法之外,我們也可以看不同子群體之間的分配情況。舉例來說,我們可能想知道年輕人和老人不平的的情況有什麼不同?不同性別間、不同性別內所得又有什麼樣的差異?不同種族在所得分佈上有沒有不一樣的趨勢?以性別差距為例,有相關的研究指出,男女之間的薪資差距在逐漸縮小當中,但平均薪資仍然存在不小的差異。3 其他如年齡、教育水平、職業等等都是備受關注的指標。未來有機會再逐一討論。