失控的房屋稅！豪宅族、都更族、租屋族無一倖免

失控的房屋稅！豪宅族、都更族、租屋族無一倖免

台灣不斷暴漲失控的房屋稅，是一顆被人輕忽的定時炸彈。受衝擊的不僅是富豪和建商，甚至連一般住宅持有者都壓力大增。而人們還沒注意到的是，高漲的房屋稅，已造成都市更新愈加窒礙難行、地上權住戶哀鴻遍野；長此以往，市容老化，沒人要再蓋新大樓，終將危及台灣的經濟發展。


房產持有稅高漲，不只傷到豪宅，連一般市井小民都快被壓垮了。

六十歲的陳太太，前陣子與老公雙雙退休，剛剛搬進了等待十年、終於都更交屋的新房子裡，原本以為人生快樂的下半場就要開始，沒想到卻全然不是這麼回事。原來，未都更前，超過四十年的老舊公寓，陳太太每年要繳的房屋稅趨近於零。如今，分得22坪的大樓房子，一年的房屋稅高達3萬多元；此外，還要繳交一坪200元、一年5萬2,800元的管理費，讓月收入僅3,000元老人津貼的她，大喊吃不消。

朋友建議她出租，但試算後，按照當地租金每坪約1,000元行情計算，陳太太要1.36個月租金才能繳房屋稅，2.4個月租金繳管理費，而還要被課租賃所得稅約2萬6,400元，加總起來至少有半年的租金消失了。這些，都還未加入空租期的成本。

其實，若真的出租了，拿著剩下的每年13萬2,000元租金收入，在台北大概也只能租到一間小套房。屋漏偏逢連夜雨，近日陳太太確診罹患乳癌，龐大的醫療費用，加上暴漲的房屋稅，讓她好後悔；「再重來一次，我死都不要參加都更！」甫開完刀的陳太太，支撐著孱弱的身體對記者說。

台灣房屋稅暴漲的衝擊，近年來不斷發酵。原本有一件都市更新案件，花了十多年整合，總算徵得百分百同意，準備送件之際，部分住戶聽聞房屋稅暴漲30倍的消息，紛紛打退堂鼓，業者十多年的心血付出全部泡湯。部分住戶要求業者保證未來三年、五年的房屋稅不會讓住戶吃不消，「我們怎麼保證？政府要怎麼調，我們根本算不到！」業者無奈地搖頭。

住不起的都更夢
房屋稅趁機大漲　掃到小老百姓

事情的起因，來自於二○一四年台北市大幅調高房屋構造單價，最重調高2.6倍的房屋構造標準單價、平均調高2.5倍的路段率，以及最高適用3.6％的囤房稅率。

原本自住房屋的稅率多半是房屋評定現值的1.2％，但最近幾年房價高漲，民怨衝上天，立法院遂修改《房屋稅條例》，授權地方政府依民眾擁有房屋棟數可在稅率1.2％到3.6％的區間內自行調整，像台北市就把擁有三戶房者的房屋稅率拉高到3.6％，最高稅率一下子調高三倍。

再者，房屋稅的課稅是由房屋評定現值乘以稅率，而房屋評定現值是由房屋造價×地段率×面積×（１減折舊率）形成，各地方政府紛紛調高房屋造價以及地段率，整個房屋評定現值也就往上攀升了，如果房屋是位於台北市且被定位為豪宅，則還要再乘上（１＋地段率），那房屋稅就更貴。


財政部原本在○九年就規定，各地方政府在調高房屋評定現值時，只能對新蓋的房屋適用，舊屋不適用新規定。所以，台北市政府在一四年調高房屋造價平均1.6倍時，就規定只適用一四年七月一日以後的新建房屋，以前的舊屋不適用。但是一四年七月一日以前台北市就有不少豪宅（如帝寶）已蓋好，這樣一來，這些舊豪宅就可以繼續用較低的房屋造價繳房屋稅，在輿論壓力及部分立委質疑下，財政部於一四年十一月宣布改採重置成本觀念，各地方政府調高房屋造價，可自訂適用新舊屋。

此舉造成台北市的房屋稅大幅飆漲，8,000萬元以上的豪宅房屋稅（課所得稅時7,000萬元以上就是豪宅）有漲到十到二十倍以上者，而一般民眾的住宅，漲幅也多在三倍附近，使得台北市的有房階級大喊吃不消。

政府搶錢扭曲房市
房屋持有稅上升　交易稅卻下降

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰拿著令人憂心的案件舉例說明，一戶總價2.95億元的「敦南樞苑」，坪數232坪、路段率為270％，屬於去年七月一日後交屋的非自用住宅，今年要繳的房屋稅高達270.45萬元，比起舊制且屬於自用住宅的38.12萬元，兩者相差了7.1倍；就算該戶是自用住宅，今年房屋稅也要90.15萬元，金額非常驚人。

建商公會全國聯合會祕書長于俊明直指，目前台北市房屋構造單價雖然是實際造價一半，但乘上路段率後就超過實際造價，若再乘上（１＋地段率），早已超過實際造價好幾倍，顯然不合理。

戴德梁行總經理顏炳立指出，政府以稅收的名義，掠奪有錢人的資產，像台北市的房屋稅一年就吃掉一坪的資產，持有稅占市價2％至3％，比租金收益率還高，呼籲政府應該「廢稅救市」。

其實，不只有錢人受害。由於各地方政府為了財政需要，同時調高稅率、稅基、加乘三項課稅因素，稅收就直線上升。財政部最新統計，今年全國房屋稅收為708億元，創下歷史新高，可見房屋的持有成本愈來愈高，納稅人負擔愈來愈重。

反觀，買賣交易須繳納的土增稅與契稅，卻巨幅驟降。以契稅來講，今年一至六月僅收了47億元，與一五年全年138億元相比，一年都過半了，100億元都不到，同期降幅兩成；土增稅更是下滑2成6。

再對照買賣移轉棟數，一五年底為因應一六年的房地合一實價課稅，房市買賣移轉棟數增量，帶動全年全台買賣移轉棟數增至29．4萬棟，才勉強守住29萬棟關卡，但仍是24年來有統計的第三低紀錄。實際上，一五年房地產交易動能是史上最差的一年，全國家戶購屋比僅剩3.5％，等於每百戶中只剩3.5戶人家購屋，創下一九九一年以來的新低。

其實，除了一般住房及豪宅住戶外，建商更是房屋稅調漲衝擊的重災區。「沒有建商要蓋房、沒有民眾要買房，政府的稅收卻屢創新高，在市場上不是健康的正向循環，邏輯很怪。」大陸建設董事長張良吉指出。.............


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礙於智慧財產權，無法整篇貼出，僅就財訊公開可閱讀部份貼出....


簡單說：兩稅夾擊，官民皆輸！
一、都更結束！因為一般市井小民住不起(都更後受大廈管理條例影響，一定會有管理費+不斷爆走的稅金)，原本極難推度的都更，會更加窒礙難行！

二、地上權哀鴻遍野，政府現在開始，所有BOT案，都牽扯到地上權問題，加上一般住宅案，也都無法用地上權方式承租出去了！也就是說，台灣BOT的未來遠景不樂觀，慘了..這也是遠雄不想繼續經營大巨蛋的主因，因為爆走稅金，根本都只會賠錢...而政府也會短少很多稅收，以及空地活化等等的政策加強投資與收入空間了....

三、個人推估，台北市103年7月以後建的新房子，根本不能進入出租市場！因為持有稅會從自用1.2%推升到3.6%。尤其辦公室與商業區的房子，更會因為都更後高稅，導致出租不合成本。所以，20年後，租屋市場都僅限於老舊房危樓，新房屋租不起...在排擠效應下，未來隨著老屋的減少，老屋承租方會因為『住不起(不是買不起)的人變多』+『可租老房屋越來越少』越來越多人搶，然後租金會不斷提升，租屋族未來也不好過，然後大家搶住老屋危樓，真的地震來，自己想吧.....

四、房價部分，以後新蓋房屋會因為持有稅太重而跌價！但是，中古屋會因為出租投報率較高而越來越多人搶，所以兩者之間價差會越來越小，例如：原本三成價差的會壓縮到兩成... ˊ這個利差低效應，會讓建商更沒興趣蓋新房子，更不用說都更。

五、整體下來，都市會越來越老化，商圈與辦公室都沒有更新可能(原因如上)，所以台北市十幾二十年後，會因為市容老化，與無法更新逐漸變成三級甚至於四級城市...這個趨勢，會讓所有外資都根本不敢投資台灣，而國內自己的內資，當然知道更多，更不敢投資，也資金外流！所以台灣經濟也會每況愈下....尤其台北不往三級甚至於四級城市走都不可能...

六、地上權與BOT案所有國內外企業都不再感興趣，加上沒人敢投資，與正常新陳代謝失去量，新的進來不，老的不斷老化導致整體經濟下滑，然後逐漸減少的稅收，國家稅收雪上加霜..收了房屋稅，其他後續經濟衝擊難以衡量，標準的殺雞取卵，國家與全民皆輸...



或許，現在覺醒青年崛起...以後是你們的世界.....現在民粹當道，中年大叔能幫的，我們現在都盡力了..以後要靠你們自己了...