跟某房仲公司下斡旋議價的過程、疑問與感想

跟某房仲公司下斡旋議價的過程、疑問與感想

(第一次下斡旋面談，寫得很繁瑣，抱歉，沒興趣者不必看)
3月6日，路過北市永吉路278巷口，發現有好些個仲介人員，圍在巷口，並問我要不要看屋，就帶我看42弄(6米)某40幾年的24.56坪公寓(3/4)，看完後，我說這屋若每坪55萬以上我不會考慮，仲介說有人出到1350萬(每坪接近55萬)屋主不賣。

幾天後該仲介並沒來電問我是否考慮。另以前帶我看過幾次房的另家房仲公司人員來電，我順便提到這房的情形，過幾天回電說，據了解並沒有人正式下斡旋達到1350萬，說若願意的話，可以下斡旋來談談看，並送來該屋的不動產說明書(該說明書做得不錯，我對這家仲介印象更好)，但該說明書有特別記載建物謄本登記面積與地政機關的平面圖面積不符，也就是說比實際測量面積少了1.19坪(權狀24.56坪，55萬/坪是1350萬，實際應該是23.37坪，55萬/坪就是1285)，

我上內政部的實價登錄，用永吉路278巷的5樓下以公寓搜尋，從103年12月至今，除一樓與4樓含頂加及特殊交易不算等等不算，有2筆18坪多物件分別是67萬與70萬外，另有3筆分別是55.4萬(2/4)30.89坪，48.5萬(3/5)32.97坪，53.5萬(3/4)是24.66坪。3月19日我就用1210(51.8萬/坪)下斡旋。

仲介通知3月20日到仁愛路圓環的大樓仲介的辦公室與屋主見面談。談時屋主價格很硬，說底價是1450萬，跟我側面由其他仲介公司了解該屋主急著賣，但屋主說的價格還與打聽的高(該屋我知道的就有4家仲介在賣)，當然就談不成，第一次談各堅持價格也可理解(為何我的出價與屋主說的價格相差那麼遠，仲介還要約買賣雙方出來談？)。

21日另家仲介公司來電說屋主現在願意降價到1500以下，問我要不要去看屋，我說還是太貴了，沒去。

21日，仲介來電說他們打電話給屋主，屋主好像不大願意接電話，後接通了，好像很急只講幾句話就掛斷了，猜測，是否正跟別的買方在談，所以不方便接電話。

22日仲介來電說，屋主這一兩天就會以1350或是1360就要賣掉，若我還願意買就要加價，他們才能再去跟屋主談，並建議改用1285(55萬)來下斡旋(拖住屋主)，當下我並沒反對這價格去試試看，但家人認為不要一次加那麼多，就跟仲介說先加30，斡旋單就改為1240，(但仲介已大約猜到，我可能會加到1285，55萬/坪)。

23、24日或是25日不知那一天起，在278巷弄口，發現原來擺看板駐守的仲介還在，現又多了我下斡旋的這家仲介來拉客。

24日晚上仲介來電，先向我恭喜，說交易可能會成功，故約25日早上8點後又改成晚上9點半與屋主面談。

25日中午，20日那天第一次面談的那4為仲介(一位是原先帶看的仲介，一位是他的店長，一位是接案店(不同店)的接案人，一位是接案人的所謂學長)先來找我再談一次，說是以免當晚，面談會談太晚)，見面時我問屋主的可能價格是多少，這位學長要我至少用1300起談，因這與我追加斡旋的1240一次加太多，而帶看仲介不是曾先向我說恭喜了嗎？而帶看仲介也大約了解我會加的價格，怎們這學長一下子要我加到1300起才可，與我預期完全不同，所以我不同意用這價格起談，他問我願意出到多少，我說現在我不能說，但晚上談時我會加(他們這次找我的目的何在？)。
另問你們公司目前是否除了我之外還有其他人也在談，那學長說沒有，目前只有我一位在談。不久這學長與接案人說屋主找他，就提早離開去屋主那邊了。當晚將近9點帶看仲介來電說屋主覺得晚上9點半太晚了，取消見面，並說可以的話，約明天晚上7點見面(語氣中完全沒把握明天屋主會出來)，確定再通知我。

26日下午7點多，帶看仲介來電說，他自己跑去跟屋主談，已經比較瞭解屋主的態度與價格，也好不容易又把屋主約出來，，並約晚上8點半仁愛圓環的大樓的仲介的辦公室再次見面，並告訴我很有機會成交，我還帶上支票證件呢！

8點半見面時這第二次是由我跟屋主當面談價格，那4位仲介也出席(第一次與屋主只見面，問下屋況就分房談)。閒談後，我把我的出斡旋金額的想法告訴屋主，權狀24.56坪，但實際面積是23.37坪，屋主同意以實際面積談坪價，我說278巷實價登錄有55.5萬、48.5萬、53.8萬的價格，所以第一次出1210是51.8萬，後又加價到1240萬是53.01萬，如今我還願意再加，但金額可能不大了，因為我已經出到實價登錄的53萬多了，我並沒有用48.5萬的來出。
屋主說有70萬的啊！我說那是更小的坪數，目前房市並不熱絡，有點買方市場，一般買方會看低價，賣方用高價可以理解。我問那你要用多少錢賣，他說最底價就是1326萬，而且只給2趴仲介費。我一聽當場傻眼，心想帶看仲介不是說，這次很可能會成交嗎？但賣方說出這樣的底價，若是加正常的4趴，不就高過1350萬了，而且已把仲介費可議讓的空間扣除了，且與我認知及由這家仲介及其他仲介了解的價格還高！
我說我是可以再加價，若你堅持這是你的底價，我現在無法同意簽約，這價格我要回去想想，看有沒有理由說服我，出到比我認知的實價登錄還高的價格，若有想到我就打電話給仲介，若你願意再降價，也可以通知我。

當晚整場，是我跟屋主、帶看店長與帶看仲介談，當屋主說出這價格後，帶看店就說這屋稀少要我加價，而未有任何請屋主能否再降一些的表示。而接案人與學長並未坐在談判桌上(桌子夠大但沒坐)，而是坐在很遠的地方，兩人從頭到尾幾乎未曾發言，更是表現出一副事不關己的態度。當然就破局(接案店應該早就知道會如此？)。

27日仲介來找我，說要我再加價，我說當時除非加到他的價，不然屋主也不會同意，屋主怎麼會提出這種價，一毛都不降價，那價格也是出乎帶看仲介意料之外，分明就是不想賣我，還叫我來談，我是不大高興。
我說你就再跟屋主保持連絡，跟他說若有人出價到他想賣的價格，也可以通知我，若我可以就加價，不行就算了，他說這案大部分是學長與接案人與屋主接觸，我說我是出斡旋的買方，你應該多去談才更了解屋主，他說，他們仲介公司，若買方談價，常是由接案人找屋主談，而非由買方帶看的仲介談，但26日就感覺學長及接案人很冷淡，並不想去找屋主(其實他們2個25日中午才見過屋主)，他就跟店長報告後，自己去找屋主談，談後認為很有機會成交，就敲定26日當晚的第二次面談，他也沒想到屋主會這樣談價。

28日早上，我路過永春捷運站附近辦事，忽然看到那家接案仲介店就在那裡，也看到那位學長，因為還未放棄這屋，且帶看仲介說他們接案店比了解這屋主，我就順便走入店內問那位學長，想更了解屋主的心態及「真正」的底價，供我決定要不要或是如何出價的參考。
入店，我說你跟屋主談那麼多次，應該比較了解屋主的想法及價格，那學長竟用不大客氣的口氣說，那天屋主不是跟你說底價是1326仲介費只給2趴，你自己出不到那個價，怎們還來問我，我一聽怎麼會用這種話與態度回我呢！感覺很不友善也很不被尊重，甚至有被嘲笑的感覺，我就問他你這邊是否已另找到買主了，所以才會對我變得這麼不客氣，他不說，我又說，那帶看房仲昨天跟我說，這幾天他感覺怪怪的，感覺你們這邊好像有出現一個比我出價高的買方。
此時他就承認是有這個買方，我因為並沒放棄這屋，就問對方出價多少？他不說，我說若可以告訴我，我也可以考慮是否加價，他回說這是秘密，不能告訴我(態度也不友善)，我說你不說，是你的權利，我氣得就走出店外。
到店外剛好碰到那接案人，跟他才講幾句話，學長就叫他不要跟我說話，並把他叫到店裡去，我很生氣，就再入店找店長，而店長好像很了解這案子，我沒說幾句，也用不友善的話說，你自己出不到那個價，有什麼好說的。我知道多說無益，就出來了。

過不久，我在離那家店一二十公尺處，在路旁與一個人說話，不久那學長竟走來對那個人兇，那個人被兇的莫名其妙，就回他幾句。那位學長就走了，我繼續跟那人說話，不久我發現那位學長竟拿著手機用鏡頭對準我這邊一直走來，我說你幹嘛對我拍照(其實是錄影，因為我跟他說了好幾句，幹嘛拍照，他手機都還一直對著我好久)，後來他就走了。

不久帶看的仲介來電，並表明歉意，我回說我完全不怪他，我是覺得那位學長態度很差，況且我曾跟他見過3次面，如今他掌握有比我出價高的買方，竟用這態度對我，而他的店長也是差不多的態度。

中午我打聽的結果，原來這間屋子，昨晚(27日)已由這家仲介公司成交了(證實)。



以上是過程，以下是我的疑問與感想：

1.我跟這家仲介下斡旋，感覺好像被利用了，2次面談，屋主都完全不讓價(首次面談可理解)，而且堅持的價格遠比我出的斡旋高，那幹嘛還要找我出面談？是仲介想利用我去跟屋主套交情、探底價、或是還有什麼好處？(把我當成探路的石頭？)

2. 這房至少4家仲介在賣(這個月應該有百組客人)，但真正下斡旋的，據側面了解好像很少。(也問過屋主) (聽說有人出1350後因知道少了1坪多就算了)，整過過程據了解與判斷(真假不知，無實據)，屋主原說1500以下不賣，後又1500以下，又1450(第一次面談)、又改為1350及1326，2趴(第二次面談)，但又聽說1270全拿，可見屋主是一路下調。是否仲介利用我這斡旋，施展什麼魔法，短短2星期就讓屋主降價那麼多？

3. 26日晚上面談破局，27日晚上就由該家仲介公司成交，速度未免太快了，那學長25日中午還說他們公司沒有其他買家？聽說27日下午才出現這個買方，晚上就簽約，其機率如何？能信嗎？自住客買房會這麼快嗎？這麼快成交的買主知道24.56坪實際是23.37坪嗎？(總價就差了約70萬呢))，是否那買方早已出現？學長才會在25日中午來跟我提出，與帶看仲介說法不大相同的1300起談，後跑去找屋主談(與屋主談另有出高價的買方？)。
原答應的25晚上見面，屋主就不去了。26日那學長就不願意再去找屋主，而是帶看人自己去找，最後屋主答應晚上出來談，而後說出我不可能接受的一毛不讓的底價而破局(那晚學長與接案人坐得遠遠的，一副事不關己的態度，好像在玩看手機，懷疑他們早就講好的？)。

4. 28日早上去店裡找那學長，問屋主的情形，當時我並不知已有另外買方，更不知已成交了，因為還沒放棄，是用請教的態度去問，我一開始口氣也是很好啊！但那學長是知道已賣掉了，但為何要用那種態度對我，說出我自己出不到那個價，幹嘛跑來問他，讓我很不高興，若直接說已賣掉了，並說若以後有機會再幫忙找房子不就好了(甚至主動打電會告知)，是否心虛？是否在這過程有些行為讓他心虛？但想想，這次成交他們是最大獲益者，另3家仲介白忙一場(有家幾乎天天派多人駐守，這家是成交前近一星期才加入駐守)，成交後對我態度之轉變另人難以忍受，也令我起疑，還兇在路邊與我講話的人，甚至是我沒再跟他說話了，還拿手機來錄影。
他也不想想，當初我不找第一次帶看的仲介，而找他們公司的這個，我認為不錯的帶看人員，才會有這個斡旋，而讓他們有這個機會讓屋主從1500降到1326等(甚至1270全拿，或更低)，造成最後他們的成交(若我找其他仲介，他們會跟這家一樣嗎？手法可能差不多，但態度應該不會是這樣吧)。

5. 那學長的店長，態度跟他差不多，當時店長也知道成交了，若店員說話不得體，正常是會出來當和事佬，把事情化小，店長為何如此？

6.上網得知買方找單一斡旋的仲介，而賣房找多斡旋的仲介比較好？那些家仲介是單一、哪些多斡旋？

7.這家仲介的不動產說明書作的不錯，帶看仲介好像也不錯，但那接案店，令人…..，也不能一竿子打翻一船人。

8.以後找仲介最好是找接案的人帶看，這樣才比較不會被利用？但「老實」的房仲也是很重要？

9.在進入下斡旋議價階段，房仲的手法，非一般不常買房的自住客可以輕易洞悉的。

10.綜合以上，以下純屬我的猜測，與事實差距多少，有些我無法印證只是推測，參考看看就好：

本物件開價1720，屋主原心中底價是1500，19日我說1210，當時我跟仲介說這價成交機會應該很低，回說，還是有機會，他們會努力，我就下斡旋(之前好像有比這還低的) (給我會成交的期望，我才願意下斡旋)。仲介欣然去跟屋主談(我是探路的石頭？)，可能是這價格是目前下斡旋最高的，所以屋主願意20日面談，面談前仲介又給我很大的期望，但談時屋主給出底價1450，與我的底價差太多，故我加價也沒用，此時屋主雖不同意，但看到買方只願意出這麼低價格，故對1500的價格難免動搖，一天後，我接到別家仲介來電說屋主價格有降下來，1500以下可談。

21日，仲介來電說他們打電話給屋主，屋主好像不大願意接電話，後接通了，好像很急只講幾句話就掛斷了，該仲介猜測，是否正跟別的買方在談，所以不方便接電話？真假我不知，但確實造成我覺得這物件可能會馬上賣掉的心理壓力。

22日仲介來電說，屋主這一兩天就會以1350或是1360就要賣掉，若我願意買就要加價，他們才能再去跟屋主談(這招更有用，有明確數字，但事後證明一兩天內並沒賣掉)，並建議改用1285(55萬)來下斡旋，當下我並沒反對這價格去試試看，但冷靜後，斡旋單只改為1240，(但仲介大約猜到，我可能會加到1285，55萬/坪)。

22日到23日都沒消息，直到24日晚上仲介才來電(以前都很快，這次怎們等那麼久，讓我心急以為會賣掉了？)，跟我說恭喜(因我斡旋1240與1350還有差距，恭喜後我會覺得他們很努力、厲害，且有機會成交才願意再出去談)，並說屋主願意再跟我見面(屋主看到我1210加價到1240，應該也會在加)，並約25日早上8點後改為晚上9點半(此時屋主也很想談，才會那麼早或是那麼晚)面談(為何已決定是早上又改為晚上？只是早上太趕？還是另有原因？)。

25日中午4位仲介來找我，但那學長所說1300的起談價，與24日跟我恭喜，好像很可能成交的態勢改觀，會談時學長與接案人就先行離開說是屋主找，此時應該是去談另有出高價的買方？直到晚上9點帶看仲介才來電取消9點半的見面(這一天可能是事件的關鍵天，屋主已被告知有高價買方與我見面無意義？)。

26日帶看仲介因不放棄我這個買方(若成，業績是他的，可能也不知道其他店已有高價買方？)，因學長與接案人不願意再出面找屋主(已跟屋主取得默契？)，就自己跑去跟屋主談，談後，屋主晚上願意再出來談(屋主可能因為學長他們還沒正式下斡旋，或是帶看仲介說我還會加價，但沒說加多少？)。晚上7點帶看仲介來電說這次很可能成交，我當然願意再出面，屋主面談時提出1326兩趴的底價(可能是在面談前，學長、接案人與屋主有再聯絡，而再給屋主更明確的內涵或是25日就已給過明確內涵？或屋主不放棄任何機會，若我同意這價，屋主也沒差，破局也可以) (當晚面談時這2位好像是局外人似的)，就破局了，此時我很困惑，2次表明他急賣的屋主，哪會是這麼談價的。

27日帶看仲介看我不高興，試圖做最後努力，也感覺出事態有變化，故再來找我加價，我因沒完全放棄才
會要他與屋主保持聯絡。

28日早上，我是以請教的態度去問屋主的情形，此時那學長已知賣掉了，照常理會直接說，已賣掉了，抱歉讓你還來問，若你還需要買房，我們樂意為你服務，但他竟說我，出不到那個價，幹嘛跑來問他，我問又不說有其他買方，等我說出帶看仲介，感覺你們好像另有高價買方才承認。
另外還兇路旁與我說話的人，甚至錄影，這會是單純修養或是為人處事的問題？還是心虛？有什麼行為讓他心虛？
會不會是他們故意破壞，讓屋主不想賣我(屋主自己說很急著賣，但怎會一毛不降)，我當然買不到？想想屋主從1500一路降到1326或是1270全拿，甚至還有可能更低，這與我的底價差距不大，我應該很有機會成交(帶看仲介不是曾對我說恭喜，而屋主改期，努力後又說很有機會成交)，是否他們知道屋主的底價已經很誘人了，為了自己的業績，他們就派人也去巷口駐守。
可能另組高價買方很快就出現(猜是24或25日)，就去跟屋主說些什麼什麼，好來延後、破壞我這二次面談，甚至想辦法讓屋主與其他仲介太親近(從我下斡旋開始，他們可能就這樣運作了，所以屋主一路降價，我變成投石問路，也有加價，但時候到了，該拋棄我時就拋棄，而第二天就成就他們的成功，成功後還對我這種態度)。賀成交了，成功了，真厲害。修養或是心虛，哪種比較有可能，或是還有其他？，

以上部分是事實，部分是我的推斷，推斷部分多少是事實我不知。

11.我不是因為沒買到這屋而懊惱或遺憾(現在買房時機是否適當還是未知數)。最主要是受不了那位學長的態度！我也沒付出什麼代價(除了精神及時間)，可以得到這些經驗也算不錯了。