題目說明：
房貸600萬
案一：分20年，每月需繳3萬，年繳36萬
案二：分30年，每月需繳2.2萬，年繳27萬
今每年有50萬可用以還房貸
故
案一：每年有多14萬可先還本金
案二：每年有多23萬可先還本金
是故
是否以案二較為划算
每月繳少一點
每年可結餘較大筆金額優先償還本金
使往後每月本利和越降越低
然後可以越來越快樂的償還
這是否有什麼潛在沒發現沒算到的陷阱呢？
20年:
30年:
假設每年50萬多出來的金額, 於第12個月底償還本金.
以20年期貸款來說,
第12個月底結餘金額= 500,000 - (30,353*12)= 135,764
拿去提前償還本金後貸款本金餘額= 5,753,513 - 135,764= 5,617,749
以30年期貸款來說,
第12個月底結餘金額= 500,000 - (22,177*12)= 233,876
拿去提前償還本金後貸款本金餘額= 5,852,530 - 233,876= 5,618,654
如果您的快樂來自於本金下降的速度,
其實20年的貸款本金下降還是比較快(雖然看似年底結餘較少),
其原因就是因為20年貸款每月還款金額中所支付的本金比30年貸款高得多.
如果您所謂的快樂只是來自於每月總繳款金額高低的比較,
那30年貸款一定每月付款金額比較低,
因為要還比較久, 而且付給銀行的總利息費用比較高.
yc168 wrote:
的確有盲點. 請看...(恕刪)
大大真神人也！
我依大大的算法繼續算第二年及第三年後發現：
第二年結束結算
案一：20年貸 未償還本金5,227,859
案二：30年貸 未償還本金5,229,709
第三年結束結算
案一：20年貸 未償還本金4,830,190
案二：30年貸 未償還本金4,833,016
兩案的未償還本金差距
由第一年的約1000，第二年的近2000，第三年已經拉開到約3000了
很明顯地看到20年期的確可以償還得比較快
真的是超神奇的啊！
有點顛覆了原本的想法
看起來複利真的是個超級大陷阱啊！
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