因為我是新手
有些稅制的東西真的不是很懂
只知道房地合一政策
好像對投資客比較不利
對自住者比較有利吧
是吧
liu_y_t wrote:
因為我是新手有些稅制...(恕刪)
因為可以增加稅收, 唯一的利的只有政府而已,
為什麼要推房地合一? 說白了就是現有的制度下很多漏洞,導致政府徵收不到錢
首先現在房屋買賣已經採實價課稅了, 也就是用把賣價-買價(包含交易成本等)後列為交易所得
假設1000萬買的房子賣了2000萬, 你的交易所得(獲利)就是1000萬
但是現有制度弔詭的是房屋交易包含房子買賣和土地買賣二部分.
所以1000萬的交易所得(獲利)又各自依房子和土地二部分徵收
房子的部分是採用個人所得稅徵收, 土地的部用採用土地增值稅徵收.
新屋而言房子和土地比例為1:1, 所以1000萬的獲利大概可分成=>房子獲利500萬+土地獲利500萬
房子獲利500萬採用個人所得稅徵收, 最高納稅級距是40%. 所以房子賺的500萬就要繳200萬的稅
土地獲利採土地增值稅徵收. 基本上不管實際獲利多少, 反正就是繳土增稅就好了(500萬的獲利實際上繳個10~20萬的土徵稅就差不多搞定了). 土徵稅是持有時間越長金額越高(短期買賣基本上都繳很少,當年度買賣甚至不用繳了)
假設是20~30年的中古屋, 因為房屋的殘值更低. 房屋和土地的比例可以高達1:9
所以中古屋的獲利可以高達9成列為土地的部分(採用土增稅來徵收),獲利1000萬也幾乎徵收不到錢
所以政府才要藉打房的名義推"房地合一"
房地合一最終版本不明, 但是主要的精神就是把獲利(賣價-買價)全部一起列入個人所得稅來徵收,不要再分房屋和土地二部分徵收了,所以才叫"房地合一"
以上是用個人買賣來說明, 建商賣房子也是把總價分成土地價值和房子價值二部分, 所以一樣可以靠"土地"的方式來避稅...所以知道政府為何要推房地合一政策了吧
對投資或投機客而言, 在乎的只有賺不賺錢而已. 不管稅制怎麼改, 只要能賺錢就會有投資或投機客,所以別把稅制想的太萬能
舉個例子, 有人會覺得中統一發票頭獎20%的稅利高嗎? 反正天上掉下來的錢, 幾使是改收80%的稅收, 還是有200萬可以賺阿. 所以不管稅制是多少, 只要能賺錢就會有人想賺,因為沒有人再嫌錢太多的,差別只是賺多賺少而已
對自住客而言, 如果住了20年後的房子要賣. 假設20年來房價翻一倍(2000萬的房子變成4000萬賣)
以房地合一的精神就是以2000萬的獲利來課稅, 所得稅最高40%的級距來算就要繳800萬的稅收
即使房子有一倍的獲利, 其中40%被政府課稅拿走了, 再扣掉20年中繳的房貸利息大概是30%多, 實質獲利剩20%多(正好可以拿來抵每年1%的通膨和每年繳的房屋稅和地價稅).所以"房地合一"完全實現國父對土地(房子)漲價歸公的政策.
如果有信心房子可以在20年後翻一倍的自住客, 還可以賺到20年的房租費用
沒信心房子能翻一倍的自住客那就真的別買房了, "房地合一"的政策對自住客的殺傷力是很大地
liu_y_t wrote:
因為我是新手有些稅制...(恕刪)
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