大陸地產全面下滑 泡沫破裂影響廣泛
【大紀元2014年05月07日訊】（大紀元記者穆清綜合報導）近期，大陸一、二、三、四線城市樓市遭遇1979年以來房地產市場最冷季節，成交量、價格普遍大降。經濟學家們判斷佔大陸GDP15%的房地產泡沫已經破裂，其悲觀勢態對整體經濟影響廣泛。
大陸中原集團研究中心監測的54個城市數據顯示，2014年「五一」假期，新建住宅合計成交23.6萬平方米，較去年同期大幅下滑47%，其中一線、二線，以及三四線城市均有明顯下挫，降幅分別為40%、65%、32%，為近四年最低。
「五一」假期，北京一手房成交總量為200套，創2009年以來的最低值，二手房成交僅31套。扣除保障房數據後，北京4月純商品住宅成交4258套，比去年4月份下降18.1%。成交均價僅為每平方米2.5萬元左右，環比下降超過10%。
上海4月住宅網簽5564套，比去年同期下降 23.35%；共計成交面積比去年同期下降25.41%。位於浦東新區唐鎮板塊的金大元御瓏公館樓盤推出60套特價精裝修房源，均價為36000元/平方米，此前項目均價在50000元/平方米左右。
廣州4月份一手住宅網簽5195套，同比下跌7.5%。廣州全市均價14714元/平方米，同比上漲8.9%，環比下降5.1%。
二、三線城市樓市也普遍下滑。5月1日，寧波奧克斯盛世締壹城二期推出房源每平方米均價從一期的14700元降至11000元/平方米。
同期杭州樓市成交174套，交易量為2008年以來最差。截至4月1日，長沙市內六區商品房存量面積2572萬平方米，庫存總套數接近24萬套。一季度，長沙市內六區網簽面積為240萬平米，同比下跌28.9%。
為加快銷售，各地眾多在售樓盤推出「零首付」和「低首付」的優惠促銷活動。通過分期付首付，拉長首付款支付週期，或者由開發商墊付部份首付。
房地產占GDP15% 泡沫破裂影響更廣泛經濟
野村證券經濟學家判斷：中國房地產泡沫已經破裂。他們說，除非北京推出新的刺激措施，否則這個國家的經濟可能大幅放緩。
福布斯報導說，房地產佔據中國GDP的15%，對房地產的悲觀開始影響到更廣泛經濟。房價下跌看起來令人恐慌，儘管政府官員發佈一些試圖振奮人心的聲明向人們保證房地產泡沫「不大」，或一些分析家說問題不是「系統性」的。但是中國人看起來並不買賬。
「如果這個情況繼續，它將對於整體中國經濟產生巨大的影響。」杭州房地產經紀在央視節目中說。 「無疑，每個人都認為有泡沫。」
4月23日，中共國務院發展研究中心原副主任侯雲春接受《第一財經日報》採訪時表示，大陸房地產泡沫肯定是存在的，當一個國家出現經濟問題，特別是經濟危機，房地產泡沫都是元凶。他認為，大陸房地產行業最主要的矛盾不是房子太少，而是空房太多，全世界新建的住宅，中國佔了一半。
野村證券預計，大陸2015年的GDP增長將放緩到6.8%，並預測有三分之一的機會，連續四個季度增長將下滑到5%以下——也就是人們非常擔憂的「硬著陸」。
大陸獨立財經評論人士牛刀表示，依目前中國的國家環境與經濟現狀，已經不可能出現2009年時那樣的救市的刺激計劃，房價終極泡沫必然破滅。就算中共央行有心救市，也無力挽回殘局，更何況以目前國內經濟現狀及國際環境下，在房價跌至谷底之前，別指望「救市」。
精明投資者開始拋售中國房產
據《華爾街日報》報導，精明的投資者已經開始從中國房地產市場撤資。
去年9月份以來，亞洲首富的香港大亨李嘉誠先後賣掉位於上海和廣州的寫字樓和商場項目。他的次子李澤楷則在4月初以9.28億美元價格出售了位於北京三里屯的盈科中心綜合大樓。
2014年2月份，只在北京和上海兩地發展房地產項目的SOHO中國有限公司(Soho China Ltd.)以人民幣52.3億元（約合8.37億美元）出售了上海兩個寫字樓項目。
大紀元2014年05月07日訊】（大紀元記者王和新聞綜述）5月的中國已經進入夏季，但那裡曾經火熱的房地產市場卻正在進入瑟瑟的「寒冬」。五一假期房市成交量大幅下滑、一線城市房價「堅挺」難以為繼、百強房企資金鏈斷裂瀕臨破產，等等等等，一系列負面消息讓從普通中國購房者到國際金融炒家，從中國房企老總到全球知名財經媒體，以及中國和各國的金融決策者紛紛把目光投向被一些評論者稱為「終極泡沫」的中國房地產市場。
中國的房地產市場對於很多觀察者來說是一個謎一樣的存在，包括中共體制內經濟學者在內，幾乎所有觀察人士都根據日本、美國等國房地產崩盤的歷史認定中國房地產存在嚴重泡沫，且終將破裂。
然而，從美國次貸危機引發金融海嘯後的幾年間，種種關於中國房地產市場泡沫將破裂的預言似乎「一一落空」，讓不少人覺得這種警告似乎只是「狼來了」，甚至認為中共的「專制獨裁」在避免房地產市場的崩盤方面具有天然優勢。
然而泡沫終究不可能無限膨脹，中共過去幾年間的種種措施實際上是對本應破裂的泡沫施壓，迫使泡沫在整體經濟中不斷蔓延，演變至今，中國整個經濟已經如同一座即將爆發的火山，中共的政策高壓或許能再延後一點這種爆發，但其後果只能是讓這種爆發來的更加猛烈。而跡象顯示，高壓措施已經走入末路。
房地產市場下行成全國性趨勢
美國財經雜誌《石英》網站(Quartz)在5月6日的一篇報導中表示，預測的中國房市泡沫破裂可能最終到來。雖然一系列個別城市自從2012年以來已經看到他們的房地產市場崩潰，但是在2014年第一季度，這個趨勢變成全國性的。
報導引述野村證券分析師張智威的話說「幾乎每一個衡量房地產市場的主要指標都顯示全國性的下行趨勢」，野村證券這星期發布的最新報告直言中國房地產泡沫已破裂。張智威表示，中國房地產投資每下滑6%，將導致GDP增長下滑1%。
萬科副總裁對房市觀點引關注
五一期間中國房地產市場出現成交、房價雙雙下滑，而中國最大房企萬科副總裁毛大慶在此期間的一個內部講話流出，講話通過翔實的數字，為2014年中國房地產市場「把脈」，儘管其在做結論時語帶保留，但顯然對市場前景極為不樂觀。
除了房地產本身，毛大慶講話最後特別提到房地產行業和中國整體經濟其他方面牽一髮而動全身的聯繫所導致的巨大風險，以及中國人口結構變化所導致的長期風險。這一講話除了在中文網絡上廣泛傳播外，也引起了海外財經媒體的關注。
超級泡沫I：資金斷鏈
《石英》文章說更糟糕的是，房地產是中國金融系統的關鍵。野村證券說，五分之一的未償還貸款是物業貸款，而在2005年，這個比例為14%。然而這只是記錄在銀行資產負債表上的貸款，開發商也大筆從「影子」渠道借錢。
然而隨著房市成交量和房價的雙雙下滑，一些開發商面臨資金鏈斷裂。5月6日傳出消息，主要因資金鏈出現問題，中國百強房企光耀地產因多個樓盤交付不了，公司目前面臨倒閉，並被列入全國失信被執行人名單。
開發商很大部分的貸款使用其計畫建造的物業作為抵押品，或者基於未來物業銷售中所預期的獲利。毛大慶在講話中表示，中國目前屬於毒品吃上了癮戒不掉的狀態，不斷的刺激，導致中國經濟體系中隱藏了很多很多潛在的泡沫。
超級泡沫II：透支未來
野村證券在其報告中表示現在防止一個災難性的破裂可能已經太遲了，但野村建議政府將需要啟動財政刺激和放鬆貨幣政策來鼓勵借貸，同時地方政府將需要放鬆購房限制——目前許多城市已經這樣做了，而中央政府似乎默認這種做法。
但《石英》雜誌引述毛大慶的話說，野村報告中提出這些措施可能已經沒有效果了。他表示，過去10多年政府通過過度依賴貨幣政策刺激經濟吹大了房市泡沫，但中國長期經濟健康所依賴的創新行業卻在這個過程中被「淘汰」。
他表示過去10多年很大程度上由房地產熱催生的GDP增長透支了中國經濟的未來，他表示，財政刺激的大量的貨幣最終都回到了土地和房地產中，在金融和房地產領域空轉，但這些是無法為未來創造價值的行業，「都是一時快樂的行業」。
超級泡沫III：人口災難
除了短期的問題，毛大慶也強調人口的影響：因為中共的「計畫生育」政策，中國人口正在快速老齡化，在未來二十年，可能出現5億人撫養9億人的情況，勞動者可以花費在住房上的可支配收入將越來越少。
JL Warren研究公司將毛大慶的觀點進一步發揮，論證人口將可能如何解釋目前的房市需求崩潰。中國的出生率在1987年達到高峰，由於這些人口大約在25年之後結婚，這意味著對「組成新家庭」住房的需求在2012年觸頂回落。
在信貸廉價和充沛的時期，開發商瘋狂的推出新樓盤。由於住房平均花費2.5年修建，開發商在未來兩三年裡將囤積更多過剩的房屋——他們需要出售這些住房以償還貸款。面對逐漸減少的需求，他們將不得不削減價格。
毛大慶最後說，自己感受到了「一絲涼意」，很多城市房地產市場經歷這一輪「非政策性調控的蕭條」後將長時間如此，「如果這個城市長時間沒有人口的導入，經濟結構沒有明顯的變化，幾乎看不見這個城市憑什麼房價再貴」。
最近光耀地產位於惠州的多個項目樓盤遭遇延期交付，資金鏈承壓甚至瀕臨倒閉。光耀稱，惠州樓盤確實存在延期交付，資金存在一定的壓力，但與合作銀行仍有暢通的融資，否認已倒閉。
市場曝出深圳房地產企業光耀地產位於惠州的多個專案樓盤遭遇延期交付，且公司面臨倒閉危機。
近年來，廣東惠州由於稀缺的海岸線資源，吸引萬科、碧桂園、富力以及金融街控股等多個地產大鱷進駐開發旅遊大盤。然而伴隨著調控的深入，投資需求被極大遏制當下，惠州曾多次被媒體曝巨量庫存壓頂，樓市降價等消息。
作為深圳地頭蛇的光耀地產佈局深圳、東莞、佛山、北京等市，其中旗下項目位於廣東惠州超五成以上，且該區域個別專案去年因延期交付導致業主維權。
本次被曝涉及延期交付樓盤包括荷蘭小城、翡儷港、馬克住區等。光耀地產坦言，目前，公司在惠州的少數樓盤存在延遲交樓的情況。但公司方面已經協調多方資源，加快施工進度，確保業主的利益。
同時，光耀地產坦承，連續幾年的調控，公司在資金層面存在一定的壓力，但目前公司的融資管道暢通，合作銀行也在力挺光耀，公司有信心度過目前的困難階段。
目前樓市低迷下，不僅是光耀一家面臨資金問題。日前寧波的興潤置業、山東房企都因銷售下滑，導致信託違約，面臨破產。
禮德財富合夥創始人洪凱彬表示，房地產貸款在銀行貸款比例過大，目前市場下行，銀行為了把控風險，已對房地產以及房地產相關行業貸款限制非常嚴格。
「目前幾乎百分之房地產在銀行拿錢都很困難，除了一線開發商，不論有抵押或沒抵押其他開發商很難拿到貸款。」洪凱彬說，特別是三四線城市的開發商已開始向P2P這樣網貸公司借款。
【阿波羅新聞網 2014-05-07 訊】
降溫初現上海“五一”成交腰斬高端盤7.2折甩賣“與其說是降價，不如說是擠泡沫”，擠泡沫將席捲全國，每個地方都會遇到
羊城晚報訊記者孫毅蕾報道：樓市降價潮開始湧向房價一向堅挺的上海。繼近期某高端樓盤出現7.2折大促銷之後，剛過去的上海“五一房展”上，樓市成交量遭遇“腰斬”。中房信研究總監薛建雄在接受羊城晚報記者採訪時直言，接下來上海70%的房子房價都會下跌以擠出泡沫，房價調整將會是今年的全國性話題。
“7.2”折甩賣開啟降價第一波
據中原地產提供的數據，剛剛過去的五一小長假，上海新建商品住宅成交2.6萬平方米，相比去年同期“腰斬”，下滑幅度高達52.1%。
在上海“五一房展”上，剛需盤唱起了主角。消費者期待的大力度折扣基本沒有出現，主辦方也極力弱化處理房價、成交等數據。金豐易居&佑威數據顯示，4月份上海住宅成交面積環比下跌11.88%，同比下跌15.52%;成交均價為25917元/平方米，環比下跌3.27%，同比上漲8.22%。
就在一周前，上海浦東唐鎮的金大元御瓏公館打出7.2折“甩賣”，製造了上海樓市真正降價的第一波高潮。該樓盤備案均價在50700-63700元/平方米，折後均價36000元/平方米。據悉，金大元御瓏公館是一個別墅加大平層公寓為一體的高端項目，本次“甩賣”之前，僅售出7套，最高報價84800元/平方米，最低報價50700元/平方米。本次促銷房源為220-300平方米三種，原價從1100萬元到近2000萬元不等，折後價在800萬元至1050萬元。
高端住宅銷量跌至9年最低
無獨有偶，上周末，位於徐匯濱江的一個中高端樓盤推出30多套特價房，均價53000-55000元/平方米，而該項目目前在售的新房均價在6萬元/平方米左右。周邊相近品質的二手房，也基本在6萬元/平方米左右。
中房信研究總監薛建雄指出，本輪上海樓市已有七八個樓盤降價，最直接的原因就是過去幾個月房子賣不動。根據仲量聯行統計報告，一季度上海商品住宅成交量環比下降44%，同比下跌32%，為近八個季度以來最低。高端住宅成交更跌至2005年以來的最低水平。
專家：全國都將“擠泡沫”
薛建雄認為，高端樓盤打折促銷，是開發商面對銷售疲軟的主動迎戰。“金大元這個盤比同一段的綠城項目差一點，又全是大面積。在物業、服務、營銷能力上，開發商實力也比綠城要弱。開價比綠城的還貴，降價是必然”。
他指出，本輪上海出現的七八個降價樓盤，都有類似情況。“歸根結底，與其說是降價，不如說是擠泡沫，因為本來跟同地段其他樓盤比，價格就虛高”。
他直言，7.2折促銷可能只是房價轉折開始的信號。“上海市場，接下來大概會有70%的房子價格下跌，20%的樓盤因為開發商實力雄厚而價格穩定，10%真正好地段、好品牌的房子，才可能微幅上漲。估計跌價的樓盤下跌幅度大約為10%-30%，超過30%的話，只能說本來價格就很有水分，去掉泡沫而已”。
上海中原地產研究諮詢部總監宋會雍認為，近期上海市場的降價信號越發明顯，未來整個市場環境不支持價格繼續走高，銀行信貸收緊也持續困擾買家和開發企業，因此企業資金壓力或將越來越明顯。
薛建雄認為，隨著美國量化寬鬆(QE)貨幣政策逐步退出，國內經濟形勢的低迷，中國房地產市場將迎來一次“泡沫擠出”的過程。“這是一個全國性的問題，每個地方都會遇到，二、三線城市的房價會跌得更厲害”。
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