建商大倒貨買房殺價別手軟

漲十年，開始緩跌10年吧！別急著撿！





昌哥是地產投資客，投資經驗超過10年，平均每年交易5～8間。從去年底開始，明顯感受到預售屋市場吹起冷風，他在今年農曆年間到新北市新莊副都心重劃區去看預售案，該建商在市場上向來標榜「不二價」，沒想到這次還沒開始談，代銷小姐就主動告知：「今天預約，馬上給專案價，每坪少5萬5,000元，總價現折209萬元。」這個折讓等於是表定開價打92折。「以前熱銷的時候，跑單小姐簽預約單都來不及了，根本不會打電話給你。現在是一個星期打3通電話催你再回去銷售中心逛逛，可見買氣有多冷。」昌哥說。鏡頭轉向台北市南港區，某建商在當地的新成屋建案餘屋已喊出1坪65萬元，周邊其他建案的開價還在1坪80萬元以上，等於開價直接下殺8折價來招攬人氣。現場專案經理開門見山地說，既然開價80萬元賣不動，不如直接降價集氣，吸引來客量。預售、新成、中古屋倒貨委售案量增長40%不只預售屋、新成屋有去化壓力，就連中古屋市場也出現拋售潮，再加上政府政策打房，祭出奢侈稅、調高房屋評定現值、土地公告現值與公告地價，增加屋主的持有、轉售成本，再加上國稅局大動作追稅，已經讓名下有多間房子的投資客開始陸續賣屋。從去年下半年起就開始呼籲「有多間房子的人，應該趁房價高點賣屋獲利、落袋為安」的永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋拿出集團內部的調查數據證實：「這股獲利了結潮正在發酵中。」根據永慶房產集團的統計，從年後迄今，雙北市的委售案量增加了5%，但桃園以南的市場則出現20%～40%不等的爆量成長。


因素1》政策打房從實施奢侈稅到調高房屋評定現值、土地公告現值與公告地價，再加上國稅局大動作追稅，讓房屋持有與套利成本日漸攀高。由於高房價已成民怨之首，且選舉在即，因此預估政府只會更積極打房而不會鬆手。因素2》利率從谷底回升雖然央行尚未全面升息，但是透過選擇性信用管制與道德勸說，升息壓力已開始在房貸市場發酵，像是大型行庫的房貸利率已調漲至2.3%以上就是最好的例子。另一方面，各銀行紛紛開出年率3%以上的人民幣定存優惠利率吸引資金，從2013年開放以來，台灣的人民幣存款已達2,000億元（迄2014年1月），反觀台灣的租金報酬率卻已跌至1.57%的歷史最低，資金磁吸效應將對房市產生巨大的破壞效果。因素3》全台建商大倒貨去年的329檔期推案量已較前年成長3成，今年329檔期推案量更大，北部建商推案量達3,700億元，創7年新高。台中推案量800多億元，是去年的2倍，且上半年推案占全年的3/4，預估329檔期全台推案量將近4,586億元。因素4》人口增加不及供應量根據內政部的統計資料顯示，建商蓋房子的數量遠超過人口移入的速度。以推案戶數最多的新北市為例，2013年人口淨流入只有455人，是2012年的1/5。但新北市近4年的住宅供給，平均每年超過1萬6,000戶。空屋率恐怕只會上升，不會下降。建商大倒貨　買房殺價別手軟