不好意思 對建築這部分事情 實在搞不太清楚
最近有建商想來談老房子拆掉重建的事情
已經查閱網路 建蔽率="建築物在基地上的最大投影面積與基地面積的比率。"
假設土地面積 40坪(其中10坪為目前的騎樓用地)
想蓋6~7樓的電梯大廈
商二用地 容積率360%(含獎勵) 建蔽率70%
意思是不是說 1樓~6樓(or7樓) 每層樓的樓地板面積最多只能到28坪呢
電梯.走廊.逃生梯 也必須要算28坪之內嗎?
因為建商一下說二次增建蓋滿 一下又說有獎勵容積率 又說可用綠建築申請 所以不用增建了...
搞得我們一頭霧煞煞 = =...又怕建商隨口講的天荒亂墜
所以想上來確認一下 謝謝。
你說的沒錯，電梯跟走道等公共空間也是必需包含在28坪以內，建蔽率70%就是必需一定要留出30%的空地出來，是不能變的，但是：
公共走道、電梯、機房等等公共空間，是有一定比例免計入容積率的，建商基於利益，一定會把公共空間的坪數規劃在免計入容積率的範圍裡面，而你們商2的容積率360%，也就是理論上可以蓋：40×3.6=144坪
144÷28=5 層樓，這是理論
但實際上因為許多公共空間免計入容積，還有陽台也有總樓層面積1/8以內可免計入容積，再加上還會有都更的獎勵容積…等等，多的坪數就會再往上蓋，當然，高度也有相關的寬深比限制，只要在高度限制以內，容積有多出來的，就可以往上蓋，所以建商說可以蓋到6、7樓應該是他們的建築師算出來的
至於你說的增建，聽起來像二工或違建，我就不太清楚了
所以40坪建蔽率70%，有12坪留法定空地，但是騎樓地10坪，若騎樓上方蓋滿理論上只要留2坪以下的空地就好，因為還有附屬建物不算建蔽率。
理論上應該二樓以上每層樓可以蓋到38坪以上。當然，實際上很難蓋到那麼滿，因為還有很多其他限制，比如說有後院最小深度限制，樓高某某層建蔽率要退縮某某%限制，最小側院退縮限制，日照權限制，路寬削線後院削線等等。
以上是建蔽率，容積率就另有一套算法了.....
hikari3028 wrote:
恩 建商有說一樓騎樓...(恕刪)
我自己四十坪住三透天可以蓋出樓地板面積將近160坪(還不包括陽台雨遮)，
你這地至少可以蓋出樓地板面積230坪，
什麼獎勵或是都更都不用，
我猜建築費用頂多三千五百萬左右，
整棟都是自己的，
你條件那麼好，為什麼不自己蓋？
這個中山區長安東路二段193號商二基地才36坪！
hikari3028 wrote:
可否請教至少可230...(恕刪)
機電設備空間15%、梯廳+陽台檢討15%這些不算容積，
還有地下室如果是防空避難室兼停車場也是不算容積，
室內地面層一個停車位可以抵40平方公尺容積，
機車位可以抵12平方公尺容積，
所以實際上會多出很多樓地板面積出來，
另外屋凸還有三層各25平方公尺也是不算容積，！
我台北市住三的例子是地下室和一樓幾乎全部不算容積(只用到一點點容積)，
只蓋五樓規避煩人的無障礙設備，
五樓設計成六米高加上合法夾層(可以二工成六樓)，
屋凸只設計二層，其中一層也是四米六挑高，
我是以台北市為例子，
台中市我不清楚，
不過你基地是商二應該更容易設計才對，
而且台中市建築費用更低了，
我猜只要二千五百萬左右就可以了！
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