最近無聊把電腦資料夾裡的房地產相關專業人士重量級言論複習一下
剛好整理給大家看看 參考參考 輕鬆一下
2008/7/29
【時報記者郭鴻慧台北報導】台股盤中跌破7000點、台經院微幅下修今年經濟成長率、張金鶚看衰台灣房地產市場，利空萬箭齊發，營建股盤中高達20檔個股被殺到跌停板，類股跌幅高達6.7%，成為今日表現最為弱勢的族群。國建 (2501) 、太子 (2511) 皆鎖在跌停板，賣單都超過2000張在排隊；冠德 (2520) 、力麒 (5512) 空方強勢，股價也鎖在跌停板，賣單高掛近1500張。
美股四大指數重挫拖累，今日台股開盤跳空下跌逾180點開出，盤中跌破7000點整數關卡，空方氣焰旺盛。台經院今日微幅下修今 (2008) 年經濟成長率，由4.3%降為4.27%，主要是國內消費疲弱，預估今年民間消費成長率為1.98%，低於去年的2.55%。
政治大學地政系教授張金鶚在台北市不動產仲介經紀公會主辦「2008全球不動產經紀高峰會」中語出驚人的表示，房地產市場還是要回歸總體經濟，在景氣連續復甦4年半之後，全台房市價量已呈過熱不合理狀態，房地產業者要有危機意識，恐怕房價面臨「下修」，將不只一年半載。
2008/8/2
台北市的房價，可能重蹈民國79年泡沫化的危機嗎？政大教授張金鶚發表了這樣一篇研究報告，不料卻收到一封不明人士的恐嚇信，揚言他們是大中華不動產聯盟，要他別擋人財路，否則要找大陸殺手砍他。
政大教授張金鶚：「泡沫價格在房地產當時，79年最高價時到47%，現在2008年則是38%。」
擔心台北市房價出現泡沫化的危機，政大教授張金鶚的這番言論，卻遭致不明人士恐嚇。張金鶚：「信封比較沒關係，因為內容不雅，我想不宜。」
秀出這封恐嚇信，上頭沒有地址，只寫著大中華建商暨不動產聯盟，從台東寄出，內容無非是要他閉嘴，不要唱衰台灣的房市，否則要找大陸殺手砍他，並把他做為工地開工的祭品。
張金顎：「景氣不好的時候我們有說，景氣好的時候我們也說，我們是從研究結果跟大家報告，過去這幾年說下來，從來沒接過這樣的信函。」
從事房地產研究20多年來，第一次遭人威脅，張金鶚坦言壓力很大，他表示發表這篇研究，是因為看到房市出現泡沫化的危機，不是要擋人財路，而目前警方已經介入偵辦，同時加派員警巡邏，確保張金鶚教授的安全。
2008/08/01
工商時報 蔡惠芳／台北報導】
房市經過連續4季、為期1年的「量縮」整理，恐怕要面臨一波高檔盤整。政大地政系教授張金鶚昨天明確表示，在「量先價行」、國際經濟短期內不易恢復元氣、台股持續震盪下，住宅市場已進入「熊市」；不過比較正面的訊息是，在銀行、政府和產業界普遍都提高風險意識下，未來「修正」時間，可能會比以往的7至10年，要縮短到2至3年，呈「軟著陸」。
張金鶚教授在2008年第2季國泰房地產公佈時明確表示，房市這1年來，成交量是逐季萎縮，但建商新推案價格、卻逐季飆高，呈現長期而明顯的「價量背離」趨勢。這種現象，顯示房屋市場短期不會復甦。
最新公佈的國泰建設房地產指數指出，今年第2季因總統大選、陸資話題帶動房市，造成全台主要都會區房市一度熱度升高，尤其北部都會區是房價普遍攀升，台北市更飆到平均每坪55.14萬元的歷年來新高，甚至是高雄台南房價的4.5倍；至於南部，則是成交量擴大。但5、6月後全球股災來臨、物價攀升、國際油價上漲，造成房市熱度降溫，各區是否會進入長期衰退的結構，是觀察重點。
要觀察那麼指標，以研判房市進入衰退時期，張金鶚分析，要看「交屋潮」來臨後，投資客大量拋售、甚至「斷頭」出場，財務結構不夠健全的建商進入被淘汰期，以及銀行必須處理大量的不良債權後，才能顯示盤整到達完成階段。
2008/10/2
房地產／底部還沒到？ 高盛預估房價還有20%下跌空間
更新日期:2008/10/02 01:04 財經中心／綜合報導
台灣房地產景氣衰退了大半年，不少民眾想問，到底這波修正還要多久？政大地政系教授張金鶚表示，恐怕還要2到4年；不僅學者不樂觀，就連重量級外資高盛證券也認為，未來台灣房價至少還有20%的下跌空間。
狂風暴雨中，薔蜜颱風橫掃台灣，不僅吹倒了路樹也拖垮了房地產928檔期買氣，整個9月份幾乎每個星期都來個颱風，讓建商真的是苦哈哈。
遠雄執行副總黃志鴻表示，「股市應該影響最大，就如同我剛提的數據，大家的財務縮水了12、13兆，房地產的購買能力當然也會受到影響，假日看屋的人一般都佔(比例)比較多，又剛好連續三個颱風都在假日。」
業者坦言下半年市場買氣衰退相當明顯，而現階段經濟疲軟，讓業者對第四季景氣更加不樂觀。普遍看好比例從上季的48%驟降到5.4%，持平比例維持28.6%，看壞比例大幅上升到66%，創下5年來新高，唯一的好消息是房地產景氣指數已經從8月的低點小幅反彈，景氣燈號則維持在黃藍燈，遠離代表衰退的藍燈，不過學者還是提出警告。
政大地政系教授張金鶚說，「如果一個比較合理的情況下，大概還要2到4年的修正(時間)，這個時間的長短，完全看整個大環境的景氣。」
不僅學者不看好，認為房市下修還會持續一段時間，就連重量級外資高盛證券也直言，台灣房地產修正恐怕現在才剛開始，房價至少還有20%跌價空間，現階段如果民眾真的有購屋需求，學者建議不要盲目只看房價，挑選好地點、好品質的房子，才是抗跌的唯一方法。（新聞來源：東森新聞記者黃欽旻、卓琮凱）
2008/11/27 13:35
張金鶚：北市房價至少有下降三成空間
更新日期:2008/11/27 13:35
台北市房價究竟還有多少降價空間？對此，負責多項房地產調查的政大教授張金鶚認為，合理預期至少降三成不為過。張金鶚表示，台北市房價從過去每坪三十幾萬漲到五十幾萬，但人民的所得只漲了不到百分之二，因此，在目前房市急凍的情況下，要恢復購屋者對房價的信心，唯一的方式就是降價。（陳鳳如報導）
國土規劃及不動產資訊中心公布第三季住宅需求動向調查，不論是已購屋者或購屋搜尋者對於現在和未來房價的看法，都傾向認為會下跌。對此，負責這項調查的政大教授張金鶚表示，北部和南部地區的房價有很大落差，南部特別是高雄最近幾年並沒有漲很多，新成屋每坪大約在九到十萬元左右，但北部特別是台北市，從每坪三十幾萬漲到五十幾萬，明顯超過民眾平均所得的漲幅，而他也根據相關資料認為，台北市的房價至少還有三成的降價空間。:「到底要降多少？不過如果說從我們學術界所提出來的泡沫百分三十八來看的話，你可以預期，合理至少三成，我覺得應該不為過。」
張金鶚表示，過去幾年業者推案獲利不少，現在經濟不景氣，建商應該少賺或甚至賠本售出也算合理，同時，相關產業界也應該提升服務品質、提供售後保證，並降低價格，因為，物美價廉才是產業界自救之道。
【大紀元3月30日報導】（中央社記者胡立宗、何旭如台北30日電）專研國內房地產景氣的政大教授張金鶚今天說，由於建築廠商反映的景氣看法仍不樂觀，預期今年下半年房地產也難見好轉。房地產是否已觸底？他說「還看不到（底部）」。
內政部建築研究所暨中華民國住宅學會今天舉辦「民國98年第 1次房地產景氣動向」記者會，發布去年第四季台灣房地產景氣指標，分數與去年第三季一樣為7分，領先指標也不樂觀。參與記者會的張金鶚會前做上述表示。
張金鶚表示，根據調查，廠商反應今年第一、二季都不樂觀；因此，在失業率、個人所得、經濟景氣都不見好轉下，今年下半年的房地產也難見好轉。
媒體追問，現在是否已經是房地產景氣的底部？張金鶚強調，就算景氣回溫，所得薪資也需要一段時間才能增加，房地產買氣最少也要一年才能回溫，所以「目前還看不到（底部）」。
2010年06月29日
根據內政部建築研究所委託中華民國住宅學會調查，發現房地產廠商對未來景氣皆認為將持穩，政大地政系教授張金鶚因此提出警訊表示，未來可能出現週期長達數年的房價下滑現象，不過中部建商卻對未來景氣比其它地區還要樂觀，讓張金鶚感到不解。
根據今年第一季房地產景氣動向的資料顯示，房地產景氣已連兩季綠燈，包括建設公司、營造商等產業界，都認為本季的經濟較去年同期來得好，但同時也認為，下半年的房地產景氣不會延續火熱的經濟成長率，而是持穩的狀態。
針對第一季購買房地產的用途，投資、生產跟交易，都呈現穩定及小幅上漲的局面，僅使用面大幅滑落，張金鶚指出，住宅自住的比率下滑，買房子的多半是投資客。產業界認為，目前有3成的買家是投資客。
張金鶚表示，央行升息宣告低利時代結束，可能會讓投資客釋出房產成為供給者，房價相對高點時出場。他認為，這個效應可能要經過一年以上的時間來發酵，房價可能會有所下跌，但時間及幅度，還是要看市場的反應來決定。
有趣的是，中部地區廠商相當看好該區域下半年的市場景氣，北部及南部廠商則是看壞，張金鶚認為，可能是看好台中市七期建案帶動區域景氣，但問卷並沒有提問廠商原因，他也無法解讀。
產業界認為，未來對市場利多消息，主要是經濟仍將持續復甦、兩岸簽署ECFA、貨幣供給持續增加，以及利率相對維持低檔，而利空消息則是失業率仍持續攀高、歐債問題未完全解除、消費者信心指數下降、持續緊縮豪宅與非自用住宅的房貸，加上利率可能回升、房市成交量可能萎縮。
2010/11/11
【大紀元11月11日報導】（中央社謝君蔚台北11日電）政大地政系特聘教授張金鶚今天表示，ECFA生效後，陸資尚未投入台灣房市，業者卻利用預期心理炒作房價，若再加上美國二次量化寬鬆刺激熱錢，台灣面對房市泡沫化只能「挫咧等」。
張金鶚上午受邀於「中華民國99年地政節慶祝大會」進行「兩岸簽訂經濟合作協議 (ECFA)後對房地產市場之影響」演講時，作以上表示。
張金鶚表示，在ECFA簽訂前及生效後，台灣房市受預期心理影響，「充分反映陸資效應」，業者大舉炒作，甚至還帶大陸富豪團到台灣看房子，但實際上陸資根本「還沒來」。
他指出，根據今年第3季國泰房地產指數，台北縣房市價量齊揚，都創下歷史新高，反映「資金行情」推升房價，也代表央行對房市採取選擇性信用管制效果有限。
張金鶚表示，在此情況下，加上美國日前宣布二次量化寬鬆政策 (QE2)，引來國際熱錢炒作亞洲股匯市，再進入房市，台灣房市泡沫化趨勢將惡化，如果政府未進一步採取更有力措施，台灣面對房市泡沫只能「挫咧等」。
他進一步指出，根據內政部地政司資料，政府自2002年開放大陸地區人民及法人在台購置不動產，至今年10月為止，共核准32件案件、33筆不動產，顯示陸資實際進入房市有限。
張金鶚分析，事實上，台灣房市缺乏短期投資誘因，主因大陸房地產利潤遠高於台灣，投資台灣房市相對較少經濟利益，而且台灣房市投資已相當飽和，來台參與競爭較辛苦；另外，目前法規限制大陸人士來台居留最多4個月，也不利於陸資。
對房市正面效益方面，張金鶚認為，兩岸商業往來頻繁將增加商辦不動產需求，有助於降低空置率，且陸客觀光潮也有助於觀光遊憩型不動產的需求。
張金鶚表示，ECFA長期而言對房市影響是弊多於利，建議政府在後續簽訂補充協議時，納入對造成傷害的彌補以及更嚴謹的預防性規範。
2011-03-24 新聞速報 【中廣新聞／戴瑞芬】
張金鶚：房價將下修回97年飆漲前水準！
政大台灣房地產中心發布最後一次房地產景氣對策訊號，99年第四季的綜合判斷分數比第三季上升了一分，連續兩季出現熱絡的黃紅燈，這也是從86年第三季以來的新高。政大教授張金鶚也不改「空頭總司令」的作風，預測未來房價下修是必然趨勢，而且一定會下修回到民國97年開始飆漲前的水準！
政大台灣房地產中心獨力發布最後一次的房地產景氣對策訊號，99年第四季的綜合判斷分數為16分，比第三季上升了一分，是連續兩季出現黃紅燈，代表房地產景氣過熱，而這也是從86年第三季以來的新高。
不過政大教授張金鶚說，調查房地產廠商預測未來景氣則是看法偏壞，而且今年第一季預期衰退15%，第二季更大幅衰退35%。張金鶚更直言判斷未來房價下修是必然趨勢，而且一定會下修回到民國97年開始飆漲前的水準！
『景氣隊測訊號16分，維持黃紅燈，從86年第三季開始，維持十幾年來的新高！未來廠商看法是偏壞的，特別對第一季跟第二季，特別是負值。所以對未來房價出現下修調整是必然的，我也覺得短期下修的幅度不大，可是長期一定要下修到，大家應該要回復到民國97年的水準吧！從那時候漲得特別多。』
房地產過熱，房價太高，政府祭出打房措施，要開徵奢侈稅、與預售屋財產交易所得稅，張金鶚直言，打房就是跟選舉掛勾，如果成效再不好，對執政的信心絕對動搖
奢侈稅這次被提出來，顯然跟選舉脫不了關係，是連在一起的。從這次打房效果跟選舉掛勾，成效不好，就表示大家對政府打房決心才是核心所在，政治擺中間的情況下，若沒有選舉，其實不太容易去面對民怨吧。』
建築研究所委託進行的房地產景氣對策訊號調查發布只做到99年第三季，第四季是由政大台灣房地產中心獨力進行最後一次，未來房地產景氣研究調查將回歸內政部地政司主管權責。
2011/03/28
【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】
房市買氣慘兮兮，建商與代銷卻硬是不降價，政大地政系教授張金鶚昨（27）日表示，想買房子的民眾，千萬要「戒急用忍」、再等一等，現在別進場，購屋民眾與業者、投機客之間的戰爭，還沒真正開始。
張金鶚說，很多業者現在都以「土地還是很貴、營建成本也持續看漲」等理由，當作不降價的藉口，這其實只是業者不願意少賺，若仔細分析，就會發現過去幾年很多建案的成本沒有增加多少，房價卻不成比例的漲價，這是因為投機客的存在與哄抬。
大聲行銷顧問總監田大權則說，這波奢侈稅打下來，除了台北市中心、不可取代的地段之外，較外圍的區域將面臨「以前怎麼漲、現在就就怎麼跌」情形，尤其是那些去年以來急漲的區域，價格將會跌最兇，有意買屋的民眾可持續關注。
張金鶚表示，台灣房市因資訊不透明，始終是缺乏效率的市場，就他觀察，目前房地產業者們還不會「一下子就認輸」，會先慢慢「苦撐待變」。
張金鶚說，台灣房市因為金融海嘯，短暫回檔，但政府旋即祭出各式救市政策，加上資金不斷回流、兩岸持續開放等，讓台灣房市反而衝更猛。
Mar 24 2011
購屋且慢 張金鶚：房價應回96年水準
奢侈稅預定7月1日生效，根調政治房地產研究中心調查顯示，高達7成2的廠商，認為下半年房價將呈小幅小滑。政大地政系教授張金鶚則指出，這場一般消費者與投資客的戰爭，才在拔劍剛要開始作戰的階段，房價短期小幅下修，長期則應恢復到96、97年的水準，提醒民眾「戒急用忍」。
「打房果然與選舉掛勾」張金鶚表示，奢侈稅成效最為關鍵，而選舉使得大家有不得不面對的壓力，雖然外界覺得奢侈稅是打房力道最重的手段，但更核心的關鍵，應加強課徵預售屋轉手交易的財產交易所得稅。
根據調查顯示，去年第三季、第四季景氣都維持黃紅燈，房市的確有過熱的情形，而使用執照與建築執照發放數量逐漸趨近，顯示建照已有放緩，應可避免房市過熱的情形。張金鶚指出，如果再不落實奢侈稅，將會衝擊全民對政府的信心。
張金鶚強調，投資客炒作預售屋的人數，比中古屋更多、獲利更高，財政部應該把利用預售屋逃漏稅的洞「補起來！」他說，落實這樣的措施，比實施奢侈稅的效果更好。
「國內目前有5千多家仲介業，買泡麵和買房子一樣便利，但不合理情形不會長期存在。」張金鶚說，房市泡沫約從92年第3季開始，96年底投資炒作已不正常，目前北部地區的上漲，連業者都說不合理，而市場擴張期約2~3年，收縮期最長可達10年，造成好日子很短、苦日子很長的情形，如新北市有的地區已漲一倍，「回到8成總是要吧！」
調查廠商認為，今年下半年房市價格將大幅下滑的比例為27.5%，認為小幅小滑的比例為45%，合計預估房價下跌的比例高達72%。【台灣醒報╱記者蕭介雲╱台北報導】2011.03.24
張金鶚：房價將下修回97年飆漲前水準！
政大台灣房地產中心發布最後一次房地產景氣對策訊號，99年第四季的綜合判斷分數比第三季上升了一分，連續兩季出現熱絡的黃紅燈，這也是從86年第三季以來的新高。政大教授張金鶚也不改「空頭總司令」的作風，預測未來房價下修是必然趨勢，而且一定會下修回到民國97年開始飆漲前的水準！
政大台灣房地產中心獨力發布最後一次的房地產景氣對策訊號，99年第四季的綜合判斷分數為16分，比第三季上升了一分，是連續兩季出現黃紅燈，代表房地產景氣過熱，而這也是從86年第三季以來的新高。
不過政大教授張金鶚說，調查房地產廠商預測未來景氣則是看法偏壞，而且今年第一季預期衰退15%，第二季更大幅衰退35%。張金鶚更直言判斷未來房價下修是必然趨勢，而且一定會下修回到民國97年開始飆漲前的水準！
『景氣隊測訊號16分，維持黃紅燈，從86年第三季開始，維持十幾年來的新高！未來廠商看法是偏壞的，特別對第一季跟第二季，特別是負值。所以對未來房價出現下修調整是必然的，我也覺得短期下修的幅度不大，可是長期一定要下修到，大家應該要回復到民國97年的水準吧！從那時候漲得特別多。』
房地產過熱，房價太高，政府祭出打房措施，要開徵奢侈稅、與預售屋財產交易所得稅，張金鶚直言，打房就是跟選舉掛勾，如果成效再不好，對執政的信心絕對動搖
奢侈稅這次被提出來，顯然跟選舉脫不了關係，是連在一起的。從這次打房效果跟選舉掛勾，成效不好，就表示大家對政府打房決心才是核心所在，政治擺中間的情況下，若沒有選舉，其實不太容易去面對民怨吧。』
建築研究所委託進行的房地產景氣對策訊號調查發布只做到99年第三季，第四季是由政大台灣房地產中心獨力進行最後一次，未來房地產景氣研究調查將回歸內政部地政司主管權責。 2011-03-24 【中廣新聞／戴瑞芬】
中央社 更新日期:「2011/09/07 13:32」
張金鶚：房價下半年將修正
（中央社記者林惠君台北7日電）內政部營建署公布第2季住宅需求動向調查，房價所得比創新高。政治大學地政系特聘教授張金鶚表示，第 2季奢侈稅還未發酵加上5月政府推優惠房貸，第3、4季房價將漸修正。
張金鶚指出，雖然政府實施奢侈稅要打房，但第2季的5月，政府提出優惠房貸，造成房價僵持，甚至提高，尤其是台北市，推出豪宅產品，讓房價攀升。
不過，張金鶚表示，第2季不僅買賣量衰退，登記數也衰退，衰退幅度越來越明顯；第3季價格已經開始疲軟，持續量縮，「價格方面，雙北市已開始修正，雖然幅度很小約5%」；到第 4季價格會再往下修正，到明年大選後，價格下滑波動會較明顯，「目前購屋者更應審慎觀望市場，不宜躁進！」
營建署上午舉辦「第2季住宅需求動向調查」記者會，並由張金鶚進行簡報。
調查顯示，整體購屋總價為1043萬元（每坪24萬元）、台北市為2778萬元（每坪57萬元），均較第1季增加；房價所得比分別為9倍、16.2倍，雙創新高，整體貸款負擔率為34%、40%，與第1季接近。
全台各地房價都風聲鶴唳了 剛好遇到美國史上最大QE大降息
國民黨當選兩岸行情啟動調降稅率 結果房價還能再衝一陣子
該說是炒房的怨念成真嗎? 還是準到能預測美國會QE救財政?
現在咧 房價租金所得比都衝到世界第一了
交易量從07年還逐年低落
青年人口紅利跟人民所得開始衰退
看看建商財報 資產負債比大升 只要存貨房價下降就有被銀行抽銀根壓力
仲介們個個叫苦連天 連美國都開始縮減QE回收資金了 國際利率開始蠢蠢欲動
說有跌就撿的大戶壽險都在縮手了 房價越高交易量越低能接的人越少
結果未來房價還是只漲不跌沒有量縮有行無市問題也沒有崩盤危險?
台灣政府想撐就撐的住喔? 日本美國其他國家崩盤都是政府資產比台灣少就是了?
開放大陸過來炒? 先別說會不會開放的問題 開放了大陸人就會過來接高喔?
如果沒發生像過去美國QE那種程度事件 是能夠一直撐下去喔?
如果絕對確定有什麼巫術或事件使台灣房價能突破天際 那不是很好嗎?
自己都認為喊跌的是烏鴉嘴 默默掃貨賺不是很好嗎?
還來肯跟大家分享喔? 賺太多了嗎?
還是怕大家都察覺到房地產問題縮手 交易量更差行情越危險
怕沒交易可抽佣還是怕手上貨出不掉? 此地無銀三百兩...
【地產專欄】Sway：高雄地產真的很熱？數字並不會說實話
連續數個月，媒體不斷報導高雄房市有多熱，但，高雄真的熱嘛？有時，數字並不會說實話，數字是拿來運用的，真正的內幕，業界多有揣測。
地產商的技巧，有的是利用高買私回的方式，有的是表面看起來高價買，實際上因為容積移入而有辦法直接降低成本，更有利用不同產品的賣法，比如旅館，比如套房，比如雨遮與公設比，獲利就出現了。
現在高雄正在拋售珍貴稀有的美術館第一排豪宅，看看銷售狀況不怎樣，我可以斷定，高雄的房地產並沒有多熱。
都說高雄地產熱 其實內幕重重
事件：八月底，興富發建設用《齊裕營造》為名，跟高雄地王京城建設《蔡天贊個人》買了塊天價土地。
解析：首先，因為屬於非上市公司與個人賣地，所以他們說多少錢成交，無從查證，也死無對證，要是我是建商老闆，不管多少錢買，一定是報高價，畢竟我可能還有餘屋要出售，有後續個案要推要賣，價格先講先炒。
過去業界曾有的秘密是，表面上我高價賣一塊地給你，私底下你再還我裸鑽跟黃金條，要不就是有價字畫骨董，至於土地增值稅反正都算過了，公告地價根本就差不了太多。
還有一種賣法是，雖明著我花天價買了這塊地，但如果這塊地有帶建照賣，也就是容積已經移入這塊地，雖看起來土地天價，但想當然爾蔡天贊一定有不少容積的存貨，假設移入容積15%，那麼，土地的單價就可以降低15%，再加計免計入容積的部分，比如雨遮一大圈、陽台機房佔滿滿，接著拉高公設比從29%變成35%，每坪最低賣價根本就可以壓低很多。
媒體樂看數字 小心陷阱在其中
以上，新聞都不會寫，畢竟兩家建商素來與媒體挺和樂的，廣告也都是大戶，趁機寫寫天價也算回饋一次。要不然，不過只是一個賣地案件，居然可以有如此大的報導篇幅，都快贏過iPhone5 的報導量了。
看過地的人都知道，那塊角地一點也不好開發，京城也知道所以就壓著不蓋，重點是，依我看稍有路沖的問題，而富豪一點也不愛這樣的瑕疵。
興富發是何許公司啊！這樣的小問題怎難得倒他呢？在台北，只能登記一般事務所的商業用地，都可以利用技巧讓買家可以當住宅來用，誰說美術館第一排只能當豪宅？他根本就可以蓋旅館，然後衝高住房量後再賣給壽險公司；搞高級套房、找幾個外商出租、再帶短租約賣給投資客，低總價高單價的玩法也可以製造出獲利；再不然過個兩年就找估價師重新估價後，高價賣回母公司，反正估價師大家都認識不少，縱使不加價格，用當年價格賣，對老闆鄭欽天來說根本就沒差，別忘了，母公司是上市建商，當年新聞都有寫：「借殼上市」，股東很多嘛。
至於後來京城也買了塊沒有臨美術館的土地，也算高價，不過有容積在手，隨時移入就可以降低成本，沒有損失，有的是新聞的熱度。
更早之前，我揭露了高雄豪宅的拋售潮，你知道，春江水暖鴨先知，如果真的那麼熱，這些人幹嘛急著賣大家聲稱的「美術館第一排豪宅、賣完就沒有」？想吸引北部的投資客南下投資？
高雄是熱還是冷，高雄人都知道，其實一點也沒熱，那只是房地產的技巧而已。
2012年09月07日
購屋警惕！花敬群：房貸違約擴大期已在眼前
房貸違約是政府與金融機構對高房價問題最大的隱憂，從年初開始，房貸違約已出現增加趨勢，過去幾年累積的諸多因素，似有讓問題逐漸擴大之虞。
高房價的骨牌效應 花敬群：房貸違約擴大期已在眼前
社會上對高房價問題發生的原因，基本上多有類似觀察與見解；但是對於為何高房價這個重要問題，原因就不盡相同。
就民眾角度來說，房價過高買不起房子，或負擔壓力極度沉重，進而影響生活品質、身心健康與家庭和諧，甚至造成社會階級與社會價值觀惡質化等問題。
然而，政府對高房價的擔憂，除了選舉期間擔心影響選票外，大概就只關心會不會造成金融風險，其中最主要的現象就是房貸違約率是否會擴大，進而影響金融業獲利，以及可能造成的骨牌效應。
國內相關研究與經驗統計值告訴我們，房貸違約發生機率的高峰期，是在核貸後二至四年。造成違約的條件主要為房貸支付能力不足，再搭配售屋價格不足以償還貸款金額(稱為負資產)。
支付能力不足的原因，除了失業所得減少外，主要是因為利率上升(包含分段式利率優惠期結束)，或者投資客資金周轉失靈。負資產問題則是因為超貸、破產或房價下跌所致。
目前，這些造成違約擴大的條件正在醞釀與擴大：
1.二至三年前是國內不動產交易量最高時刻，進入違約機率高峰之貸款戶亦增至歷史高點，且分段式利率提高至最高利率的件數亦同。
2.近期銀行多將房貸利率調升至2%以上，之前較低利率的貸款戶也因浮動利率而調升。
3.失業率持續處於高檔階段，近期大型企業裁員狀況亦有增加趨勢。
4.近幾年來投資客市佔率亦持續處於高點，資金周轉壓力與規模持續攀高。
5.近幾年房價泡沫持續惡化，隨時可能發生富資產現象。
過去幾年，金融機構一方面在房貸市場獲得不錯的利潤，也透過拍賣市場讓早期的壞帳獲得不錯的回收。這些現象雖然改善財報數據與體質，但相當程度上也讓銀行忽略風險，而重新醞釀新一波的違約損失。
今年第1季五都加桃園縣合計新增的房貸逾放金額超過70億元，各主要縣市房貸逾放率多出現增加，這是很久沒有發生，也非常值得注意的現象。
最近各金融機構對看壞房市的預期逐漸加深，最主要的原因其實就是從內部違約數據看到危機。但是，由前述影響因素的說明可知，目前房貸違約增加的現象只是開始階段，過去幾年累積的問題，正在醞釀與擴大。
Yahoo!奇摩房地產編輯部
2012/12/28
花敬群： 2012年起房市已進入5年衰退期？
依據國際上的經驗，各國首要城市與其他城市的房價比例關係，基本上是第二大城市的兩倍、第三與第四大城市的三倍與四倍。而目前台灣房市已呈現精華區停漲，外圍房價補漲現象，因此可看出房市景氣趨向逐漸走向衰退。
區域價比與房市景氣循環的關係
正常房是以國際經驗法則觀看，因該是首要城市房價比第二城市高兩倍，比第三城高三倍，這樣的關係為一種長期均衡結構，當市場景氣從復甦到繁榮階段，首要城市會先上漲，隨後其他城市跟上，此階段首要城市的房價漲幅一般會高於其他次要城市，因此價比關係會被拉大。
當房市景氣開始從高峰反轉，市況逐漸衰退過程中，首要城市房價會先停止上漲，二線與三線城市則會持續上漲，一般我們將此現象稱為補漲，舊景氣循環的意義上，這其實是市場開始衰退的前兆。這樣的現象也會發生在同一城市的精華區、第二環與外圍地區。亦即市中心區與外圍地區房價也存在長期均衡的價格比例關係，景氣好時同樣是市中心先漲且漲幅較高，景氣開始衰退實則是市中心漲幅停滯，外圍地區呈現補漲。
此時，各地區價比關係會逐漸向長期均衡關係收斂，市場也就逐漸從衰退往蕭條邁進。當二三線城市與各城市外圍地區漲勢逐漸趨緩之後，就是各地區房價要一起下跌之際。此時價比關係會處於略較長期均衡高的位置，再經由最後的蕭條階段將價比關係調節到長期均衡關係，甚至低於長期均衡值。這時便是市場景氣谷底的前兆，是最適合進場的階段。
台灣房市衰退確立 2017適合進場
從國內經驗觀察，以國泰房價指數，台北市相對其他縣市價格水準比例關係觀察，台北市房價約為新北市兩倍，為桃竹、台中與高雄的三倍，台南的四倍。2000年~2005年各地區基本上維持在穩定的價比關係，2006年之後價比關係開始擴大，市場進入繁榮高峰階段，其後在2010年出現第一次收斂，但2011年再次擴大，2012年之後進入第二次收斂期，特別是桃竹、台中、台南與高雄收斂力道相當明顯，新北市則在與台北市的長期均衡水準上下震盪。
從近三季的趨勢觀察，國內房價的區域價比關係已正式進入收斂階段，代表房市衰退趨勢確立，一旦中南部地區房價漲勢趨緩之後，國內房價全面下跌的現象便會展開，且價比關係的調節必須經過與擴大期對應的四到五年才會逐漸落底穩定，因此2017年之後應該才是適合進場購屋與投資的時機。
2012年12月25日
Sway回顧：2012房市十大新聞
家家發稿單位都在發年度新聞，但看仔細內容，大家都避重就輕，十大新聞多數是利多，利空只敢提一個實價登錄（哦，有一家依然說登錄後房價馬上看漲），看來，賣方心態的司馬昭之心，就是讓你心癢癢殺入投資市場，要不然，業者都要喝西北風了。
年度十大新聞 sway告訴你
我的版本也是司馬昭之心，選出來的，對房市都有震撼影響。但如果你是業者，必不以為然，並且急著找漏洞反駁，而我只能說，這些恐怕都是現今買方所關心的新聞，買方，要洗腦已經很難。
不免俗的提出，是希望你仍記起今年的大事，來年就可以判斷，你何時該進場或退場。
一、實價登錄
房價現形的措施，是我覺得最讚的一個政績，雖然漏洞百出，總價3萬元的房子也可以擺上去，但仍是劃時代的作法，一舉讓永遠不知房價的市場，出現曙光，另外，起碼我講對了一件事情：「開價打七折、開天價打六折」，而在實價登錄前，我可是被業者窮追猛打罵騙子。
有人惡意利用，也不在少數，實價登錄有如告示板般，助跌也助漲，市場機制如此，業者也無需驚慌，習慣了就好。配合奢侈稅以及未來的實價課稅，或者，哪個總統願意全公開實價，包含預售屋的同步登記，那就更讚了。
二、央行打房
打房本不是該央行出手，可無奈立委不肯，所以只好限制豪宅與第二房的房貸、限制壽險業的獲利與買賣，把可能造成泡沫再放大的能量，給封了，此招，業者臉都綠了。
三、合宜住宅
板橋合宜一坪19.5萬、林口合宜一坪15萬元，建商在產品規畫上我也不太滿意，又加上業者作樣品屋偷了衣櫃尺寸，讓人誤以為房間很大，但這可以讓首購族低價買入新北市的一個辦法，比過去的國宅還好一些，最棒的還是那「十年不能轉售」的規定。至於退戶達三成，我是覺得還好，每個人總有他想要的格局與戶別，外加一堆人來抽樂透，退戶高，後面排隊的人就有機會。
四、拋售潮之高雄、台中、板橋、新莊、新店、新竹
這幾個地方陸續出現拋售潮，好吧，都是我寫或是我發動的，幸能讓這幾個地方的房價可以稍稍冷靜一點，況且投資者眾，但沒有自住客接手，房價再炒不易，我只是讓這些地方的炒作，可以冷的快一點，否則，三人成「唬」後，總有人上當，而我一點也不想有買方因此吐血身亡。
五、雙子星得標疑雲重重
當業者大聲讚揚「軸線翻轉」，我則是要提醒這個歷經十幾年的問題，前一手建商倒閉後，這一手蓋不蓋的起來，一堆人踢爆，在完工經營之前，沒啥好得意的，反而要留神，別被業者呼攏了。
六、南方之星捷運宅五成流標
捷運宅耶，還居然五成流標，這代表著，房價已經有至少一成的跌幅，並且是全面性的，並不只新北市中和區一處，包括另一個千戶大案「美河市」，開價一跌每坪15萬元，也是個重大的趨勢證明。
七、鄉林建設八月營收2.4萬元
很抱歉，我點了這間建商，手上案子那麼多，卻只有2.4萬元的營收，朕已不再擁有天下，而皇帝的寶貝那間宏盛建設也好不到哪去，連續兩個月只有兩百多萬。營建業營收大減，趨勢之所在。
八、劉媽媽西門町店面左手賣右手，墊高房價搞貸款
原不是超級重要，但炒房大戶的手法被新聞揭露，終於讓所有人都知道，原來炒房大戶真的是這樣幹，啥西門町店面有多值錢，都是屁，讓漲翻天的店面市場，稍稍冷靜，否則，房價炒高後西門町就沒人願意來租，一個空有房價的台北景點，將被這些人毀於一旦。
九、文林苑，老屋發財夢碎
老屋曾是炒作的商品之一，出了文林苑這樣慘烈的事之後，政府終於願意面對並且修改法規，而比新大樓還貴的老屋，終於冷靜了下來，火燒舊屋搞都更的新聞也會少了些。
十、每坪304萬元假成交新聞
「勤美璞真」有投資客透過新聞發佈天價成交，讓央行總裁彭淮南震驚，幸有幾個報的記者認真查，踢爆了這唬爛的消息，算是實價登錄前的最後膨風，放消息的人真是最大惡極，而過去，假消息可是讓這些人炒高了房價、賺飽了黑心錢。
新聞來源 Yahoo!奇摩房地產編輯部
2013年06月28日17:52
花敬群：台灣房市1年內就會泡沫
【顏嘉瑩／台北報導】各界對美國量化寬鬆(QE)政策退場看法不一，玄奘大學財經系副教授花敬群今參加《蘋果》的「好建商評選」座談會，會中被詢問到QE退場對房市造成的影響。他說，不論QE退場的理由為何，民眾都應該要更嚴肅看待此事件可能對房市造成的影響。
花敬群認為QE退場有2種可能，一種是「經濟復甦」；另一可能則是「美國不敢再玩下去」。他指出，現在經濟震盪幅度愈來愈大，且時間縮短，經濟相對不穩定，不論是哪一種理由，都在為退場找台階下。
一般民眾多用「看故事」的角度去觀察房地產，花敬群建議中產階級市場才是民眾真正應該關注的。同時他也預測，台灣房市在1年之內就會開始產生泡沫。
2013/11/02
第3季國泰房地產指數昨日出爐，調查顯示928檔期旺季不旺，房市處在高檔盤整。主持人德明財經科技大學副教授花敬群透露，QE退場和利率升息是必定會發生的事，最近不少投資銀行警示，台灣房市泡沫可能出現在2015年。
國泰建設協理陳仁澤分析，房地產市場近期大漲的空間和條件已不存在，因為從國內外的總體經濟來看並無起色。不過，房市也沒有大跌的空間，因為游資多、置產需求仍在，而且銀行利率低。
「新北市和桃園房市已取代台北市，掌握房市（趨勢）主導權。」花敬群說，由於「火車頭已經從自強號變成莒光號」，兩地區長期累積的賣壓，將是觀察房市未來發展的重要指標。
花敬群指出，目前不少投資銀行發表台灣將在2015年面臨房市泡沫危機，且觀察時機點就在2014年，因為美國QE退場後，大量資金會從亞洲撤場，影響房市資金操作，另外，目前台灣有升息壓力，尤其資金從亞洲撤離回美國之後，利率向上的壓力更大。
根據第3季國泰房地產指數統計，全國房市較去年同季「價漲量增」，市場逐漸進入高檔盤整局面，全國平均成交單價為每坪29.97萬元，其中台北市每坪81.35萬元，較去年同季上漲11.64％，但已非最高點，較今年第2季減少5.86％，推案量則呈現萎縮，僅有532億元。
反觀新北市，第3季推案季增近2成，累計近3年推案規模超過1.1兆元，平均每季推案量約921億元，同期間的推案戶數超過台北市5倍以上。
桃竹地區Q3推案量較上季「價漲量縮」，較去年同季「價量俱增」，已經是連續2季出現高檔調節結構，房價仍然維持上漲趨勢，目前每坪成交單價為21萬元。
值得注意的是，桃竹地區Q3推案量達1022億元，較上季減少14％，且銷售率逐漸降低，成交規模也較上季萎縮35％。整體而言，桃竹地區近6季累積推案規模達5289億元，平均每季案量882億元，也是台北市5倍之多。
「現在無法判斷台灣房市萬一發生泡沫造成的影響有多大，因景氣變化太大。」花敬群說，目前只能評估今年第4季房市仍保持穩定；未來台灣將緩步升息，估計房貸利率漲1％，房貸負擔就會增加1成，例如原本3萬元的月付金，就會變成3.3萬元。以這個邏輯來看，升息對首購族和短期投資客的衝擊較大，置產客的壓力不會那麼強。
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